Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2406 61/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 4+1 č.p/č.j. 2806/8 v 5. nadzemním podlaží / 4. patře / v objektu bydlení č.p. 2806 v Krakovské ulici v části obce Tábor s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2806 a pozemku parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 380/6139 zapsaných na LV č. 8468 resp. budova č.p. 2806 a pozemek parcela č. 5913/14 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 7800 pro katastrální území a obec Tábor evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 150/2014-A Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí pro Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 2.6.2014 Zohlednění stavu ke dni : 2.6.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 2.6.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 3.6.2014 nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 150/2014-A ze dne 6.5.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.2.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 8468 A: Vlastník : 1. Viktora Roman, Krakovská 2806/3, 390 05 Tábor 1/2 2. Viktorová Petra, Krakovská 2806/3, 390 05 Tábor 1/2 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 2806/8 v bytovém domě č.p. 2806 na parcele č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši id. 380/6139 vše v k.ú. Tábor a v obci Tábor 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 2.6.2014 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle zjištění znalce byl objekt bytového domu č.p. 2806 kolaudován v roce 1989. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 2.6.2014 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu pana Viktory. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata od vlastníka. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 2806 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 2806/8 se nachází jižně od centra města Tábor v části města Tábor v lokalitě Sídliště nad Lužnicí v Krakovské ulici zastavěné převážně bytovými panelovými domy. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud.
3 Společně s bytovou jednotkou je oceňován podíl na společných částech domu a pozemku parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m2 ve výši id. 380/6139. Bytová jednotka je ke dni ocenění prázdná a neužívaná a není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklepní kóje v 1.NP objektu. Technický stav bytové jednotky je podprůměrný, patrná je pravidelně prováděná běžná údržba. Všechno vybavení bytu je původní vč. instalačního prefabrikovaného jádra, kromě nově osazených plastových oken. V roce 2013 byla zcela demontována kuchyňská linka. Oceňovaný pozemek parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Tábor nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 2.6.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2806/8 1.2 Pozemek parcela č. 5913/14 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2806/8 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 2806/8 Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou.
4 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2806/8 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, s devíti nadzemními podlažími / 1. nadzemní podlaží je technické s jedním bytem a v 2. až 9. nadzemním podlaží jsou bytové jednotky / a s plochou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod ( sekci ) se samostatným schodištěm vč. výtahu. Stavba má klasickou dispozici panelového bytového domu s centrálním schodištěm a osobním výtahem ve středu dispozice, technickým zázemím v 1.nadzemním podlaží a s dvěma byty na každém dalším nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba, sklepy a jeden byt. Obytný dům typový panelový, rovná střecha a krytina je živičná svařovaná vícevrstvá. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, ten není v bytě rozveden. Oceňovaný byt 4+1 leží v 5. nadzemním podlaží ( 4.patro ) na západní a východní straně fasády. Má předsíň, kuchyň, koupelnu a WC v instalačním prefabrikovaném jádře, balkon a 4x pokoj. Jako příslušenství je mimo byt jedna sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : panelový systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění 1989 2014 = 25 let. Vzhledem k prováděné běžné údržbě a celkovému stáří budovy je technický stav budovy dobrý Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a plastové plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výčet místností dle skutečného stavu : prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba, sklepy a jeden byt Popis vybavení bytu č.p./č.j. 2806/8 Obvodové zdivo : panelový systém
5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : PVC a jekor Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem a vanou, WC Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Technický stav bytové jednotky : Běžná údržba je prováděna dlouhodobě nepravidelně, technický stav oceňované bytové jednotky je podprůměrný, byt je prázdný, vystěhovaný a neužívaný. Kuchyňská linka byla v roce 2013 zcela demontována. 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem od objednatele. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 2806/8 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 5. NP předsíň 11,24 WC 1,00 kuchyně 7,99 koupelna 2,80 obývací pokoj 14,50 ložnice 17,80 pokoj 7,75 pokoj 11,66 balkon 3,25 sklep mimo byt 2,00 59,70 20,29 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 79,99 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17.
6 Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 79,99 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-2,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-3,25 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 74,74 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,20 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,55 Podlahová plocha bytu č. 2806/8 po přepočtu pro výpočet m 2 75,49 1.1.3 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ J ( 1.NP až 9. NP, plochá střecha ) ZC 8 020,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 75,49 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 3 K5 1,05 bývalá okresní města Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 koeficient vybavení stavby K4 S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé konstrukce Železobetonové S 0.18200 0.18200 3 Stropy Železobetonové S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení Plochá střecha S 0.04900 0.04900 5 Krytiny střech Natavované pásy S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.05700 0.05700 8 Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém N 0.02900 0.04466 9 Vnitřní obklady keramické nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 10 Schody Prefa s povrchem z teraca S 0.02900 0.02900 11 Dveře Hladké plné i prosklené S 0.03300 0.03300 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová zdvojená S 0.05300 0.05300 14 Povrchy podlah PVC S 0.03000 0.03000 15 Vytápění Dálkové S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05100 0.05100 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Dálkové S 0.02200 0.02200 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, vana, umyvadlo S 0.03900 0.03900
7 24 Výtahy Ano S 0.01300 0.01300 25 Ostatní Anténa, zvonek, větrání S 0.05700 0.05700 26 Instalační prefa jádro provedeno S 0.03700 0.03700 CELKEM 1.00000 0.97966 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.97966 Základní cena upravená ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki Kč/m 2 ZCU 18 068,07 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je 25 let po kolaudaci v dobrém technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina, stoupačky, okna, zateplena fasáda. Bytová jednotka je v podprůměrném technickém stavu v původním vybavení ( kromě oken ), běžná údržba je prováděna nepravidelně. V roce 2013 byla demontována kuchyňská linka. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1989 Stáří 25 let Předpokládaná další životnost 65 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 27,78 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 8 020,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 18 068,07 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 75,49 Výchozí cena objektu ( reprodukční ) CN = ZCU x PP Kč 1 363 958,44 Opotřebení 27,78 % - 378 907,66 Cena časová bytu č.p./č.j. 2806/8 ke dni odhadu Kč 985 050,78 1.2 Parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 195 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 2806.
8 Srovnávací pozemek leží v obci Tábor v části obce Záluží a je určen stávajícím územním plánem pro bytovou výstavbu. Pozemek je nabízen za cenu 928,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena korigována koeficientem ve výši 0,80. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Tábor, okraj zastavěné části obce Tábor, severovýchodně od centra města, bytová zóna s rodinnými domy Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, jižní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. Výměra srovnávacího pozemku VS m2 857 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 * 795 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 742,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba severovýchodně od centra 0.95 města, rodinné domy B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený, přípojky v lokalitě 1.40 C Třída velikosti obce 20 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita s bytovými a rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.80 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.10656 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Tábor, část obce Tábor, jižně od centra města, bytová zóna sídliště Nad Lužnicí s panelovými domy a provozními objekty Popis oceňovaného pozemku Mírně svažitý pozemek, západní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. Výměra oceňovaného pozemku m2 195 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba jižně od centra města, sídliště 1.00 s panelovými domy B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 20 až 50 tisíc obyvatel 0.80 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s bytovými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.80 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.248 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.1278 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 836,80 Cena oceňovaného pozemku Kč 163 184,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 380/6139 Cena podílu pozemku č. 5913/14 ke dni odhadu /zaokr./ Kč 10 100,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí 9 Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 2806/8 985 050,- Kč 27,78 % 1 363 960,- Kč Podíl parcely č. 5913/14 10 100,- Kč 10 100,- Kč celkem 995 150,- Kč 1 374 060,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaný byt není pronajímán. Znalec stanovil pro výpočet výnosové hodnoty simulované nájemné na základě odborného odhadu ve výši 80,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 2806/8 výměra m2 75,49 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 960,00 Celkem příjem z nájemného ročně byt Kč 72 470,40 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 61 600,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 363 960,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 985 050,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 25 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 27,78 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 400,00
10 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 1 091,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 8 184,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 20 705,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 31 580,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 61 600,- Výdaje ročně celkem Kč 31 580,- Čisté roční nájemné Kč 30 020,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 30 020,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 500 333,51 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 500 330,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2806/8 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.jihoceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu vel. 4+1 v Táboře Lokalita : část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, ul. Hanojská 11 Prodej bytu 4+1 ve 4. patře zatepleného panelového domu, po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, lodžie, kuchyňská linka, plynový sporák, elektrická trouba, koupelna - jádro s vanou a umyvadlem, doplněno skříňkami, samostatné WC, v chodbě vestavěné skříně, hala, 4 pokoje, podlahy PVC a koberce. K dispozici větší sklep, kolárna, sušárna. Klidná lokalita, dětské hřiště. Technický stav : průměrný Podlaží : 5 Podlahová plocha bytu 78 m2 + sklepní kóje 2 m2 + lodžie Nabídková cena po slevě : 780 000,- Kč z 890 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu vel. 3+1 v Táboře Lokalita : část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí Rekonstruovaný, jižně orientovaný byt 3+1 v Táboře. Prodej je včetně vybavení bytu. Byt je v osobním vlastnictví. Majitel nabízí slevu při rychlém jednání. Po vstupu do bytu je velká chodba s mnoha úložnými skříněmi dělanými na míru. Ze zádveří je vstup do obývacího pokoje. Byt má nové plastové okna, opravené radiátory s termoventily, opravené stoupačky. V celém bytě jsou nově rozvedený vysokorychlostní internet - datové rozvody ADSL technologií. Byt má nízké náklady na provoz. Byt je dostatečně velký pro 4 člennou rodinu. K bytu patří sklep největší v domě. V domě je výtah. Parkování je na ulici. V dosahu je veškerá občanská vybavenost. Technický stav : průměrný Podlaží : 6
Podlahová plocha bytu 82 m2 vč. sklepní kóje 7 m2 Nabídková cena po slevě : 730 000,- Kč z 790 000,- Kč 12 Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu vel. 3+1 v Táboře Lokalita : část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, ul. Hanojská K prodeji světlý a velmi teplý byt 4+1 v OV, který se nachází ve 4. NP panelového domu na Sídlišti nad Lužnicí v Táboře, ve kterém začala jeho celková revitalizace ( již vyměněny stoupačky plynu, vody i odpadu ). V bytě proběhly dílčí úpravy, je velmi udržovaný. Na patře se nachází pouze jeden soused. K bytu patří sklepní kóje, možnost využívat sušárnu a kolárnu v přízemí domu. V blízkosti se nachází sportovní areál a řeka Lužnice. Technický stav : průměrný Podlaží : 4 Podlahová plocha bytu 72 m2 vč. sklepní kóje Nabídková cena po slevě : 750 000,- Kč z 800 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec Tábor, část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, Krakovská ul. 4+1 80 m2 vč. sklepní kóje a balkonu průměr/ ne - podprůměrný, bez kuchyňské linky ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka panelový dům obec Tábor, část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, Hanojská ul. 4+1 83 m2 vč. sklepa a lodžie průměr/ ne - průměr 2 Bytová jednotka panelový dům obec Tábor, část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, 3+1 82 m2 vč. sklepa průměr / ne - průměr 3 Bytová jednotka panelový dům obec Tábor, část obce Tábor, Sídliště nad Lužnicí, Hanojská ul. 3+1 72 m2 vč. sklepa průměr / ne - průměr
13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 780 000 0,90 702 000 1,00 1,02 1,05 1,05 1,00 1,00 1,125 624 250,- 2 730 000 0,90 657 000 1,00 1,01 1,05 1,05 1,00 1,00 1,114 590 018,- 3 750 000 0,90 675 000 1,00 0,94 1,05 1,05 1,00 1,00 1,036 651 324,- Celkový průměr ceny bytu Kč 621 864,- Minimum Kč 590 018,- Maximum Kč 651 324,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 374 060,- Kč 995 150,- Kč 500 330,- Kč 621 860,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 2806/8 dle odborného odhadu znalce 620 000,- Kč
14 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 4+1 č.p/č.j. 2806/8 v 5. nadzemním podlaží / 4. patře / v objektu bydlení č.p. 2806 v Krakovské ulici v části obce Tábor s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2806 a pozemku parcela č. 5913/14 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 380/6139 zapsaných na LV č. 8468 resp. budova č.p. 2806 a pozemek parcela č. 5913/14 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 7800 pro katastrální území a obec Tábor evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Tábor činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 620 000,- Kč slovy : šestsetdvacettisíckorunšeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě zástavního práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne 3.6.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z internetového KN, LV č. 8468 strana 1,5 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2406-61/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 61/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 3. června 2014 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na BD č.p. 2806 kuchyně bez kuchyňské linky v bytě č. 2806/8
17 koupelna v bytě č. 2806/8 obývací pokoj v bytě č. 2806/8