ZNALECKÝ POSUDEK č.3529-352/2013 O ceně bytové jednotky č.972/14 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6568/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.4951 pro k.ú.bubeneč a dále podílu o velikosti 545357/7969080 pozemku p.č.1648, zahrada, o velikosti 136 m 2, vše zapsáno na LV č.6709 pro k.ú.bubeneč Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 16.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.972/14 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6568/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.4951 pro k.ú.bubeneč a dále podílu o velikosti 545357/7969080 pozemku p.č.1648, zahrada, o velikosti 136 m 2, vše zapsáno na LV č.6709 pro k.ú.bubeneč 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.972/14 Adresa předmětu ocenění: Ve struhách 972/19 16000 Praha - Bubeneč Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Bubeneč Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4951 pro k.ú.bubeneč - výpis z LV č.6709 pro k.ú.bubeneč - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je starý cca 60 roků, bez zásadních oprav či rekonstrukcí. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 4951 bytová jednotka č.972/14 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří 1646 302,00 7 600,00 2 295 200,- Ostatní stavební pozemek - celkem 2 295 200,- Pozemek - zjištěná cena = 2 295 200,- Kč - 5 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 2 295 200,- Kč 2 295 200,- Kč Cena příslušenství - celkem = 2 295 200,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 63 764,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 10,90 m 2 pokoj: 16,06 m 2 pokoj: 21,33 m 2 předsíň: 6,25 m 2 koupelna: 4,23 m 2 WC: 0,88 m 2 komora: 2,62 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,27 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 3,41 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,41 m 2 a místností sklepů - celkem: - 6 -
Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,27 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 3,41 m 2 * 0,80 = 2,73 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 65,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,660 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8-7 -
Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,660 * 1,010 * 0,850 = 0,567 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 63 764,- Kč/m 2 * 0,567 = 36 154,19 Kč/m 2 CP = CU * PP = 36 154,19 Kč/m 2 * 65,00 m 2 = 2 350 022,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 350 022,35 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 295 200,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 568 / 75 896 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 295 200,- Kč * 6 568 / 75 896 = 198 625,40 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 198 625,40 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 2 548 647,75 Kč - 8 -
LV č. 6709 zahrada 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zahrada 1648 136,00 7 600,00 1 033 600,- Ostatní stavební pozemek - celkem 1 033 600,- Pozemek - zjištěná cena = 1 033 600,- Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 548 647,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 4951 celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 033 600,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 033 600,- Kč LV č. 6709 celkem 1 033 600,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 545 357 / 7 969 080 Výsledná cena: 70 733,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 619 381,30 Kč - 10 -
Rekapitulace výsledných cen LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 548 647,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 4951 celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 033 600,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 033 600,- Kč LV č. 6709 celkem 1 033 600,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 545 357 / 7 969 080 Výsledná cena: 70 733,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 619 381,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 619 380,- Kč slovy: Dvamilionyšestsetdevatenácttisíctřistaosmdesát Kč - 11 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: LV č. 4951: Předkupní právo - MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6, Čs. armády 601/23, Bubeneč, 160 52 Praha, Předkupní právo - Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Staré město, 110 01 Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do celkové výše 3.040.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 516.581,- Kč - Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Staré město, 110 01 Praha, MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6, Čs. armády 601/23, Bubeneč, 160 52 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. LV č. 6709: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do celkové výše 3.040.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
byt ve zvýšeném 1NP v klidné lokalitě Prahy 6, nová plastová okna, prostorný obývací pokoj, v předsíni vestavěné skříně,.dva sklepy. Možnost. disp. úprav. V roce 2011 rekonstrukce střechy včetně zateplení, nové vchodové dveře, výměna oken ve společných prostorách i sklepech, Plánované zateplení domu. Parkování na vlastním parkovišti za domem, MHD 200 m. Požadovaná cena 2.550.000,- Kč včetně provize. byt 2+1 v osobním vlastnictví na Praze 6 Bubeneč. Celková rozloha činí 55 m2. Kuchyňská linka s elektrickým sporákem a digestoří, koupelna s vanou, oddělená toaleta. Přípojky na pevnou linku, kabelovou televizi a internet. Vytápění plynovými kamny WAF. Byt je v původním stavu, připraven k rekonstrukci a náleží k němu i sklepní kóje v suterénu, kde je možno využít i společných prostor prádelny. Dům se nachází v klidné rezidenční čtvrti s výbornou dostupností do centra a veškerými službami občanské vybavenosti. V dohledné době se chystá výměna oken, revitalizace sklepních prostor a výtah. Požadovaná cena 2.999.000,- Kč. - 13 -
Byt 2+1 se nachází ve vyhledávané části Prahy 7 Letné, v blízkosti Letenských sadů, Národního technického muzea a Strossmayerova náměstí. Lokalita nabízí jak perfektní dopravní dostupnost tramvajové linky směr centrum i Petřiny, metro Vltavská tak občanskou vybavenost či místa pro volný čas Letenské sady atd. Východně orientovaný byt se nachází v přízemí s okny do vnitrobloku pěkné a prostorné zahrady s dětským hříštěm a posezením u grilu. Tato zahrada prošla rekonstrukcí a je přístupná pouze pro obyvatele domu. Okna jsou zabezpečena mřížemi. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci - je zpracována studie dispozičního řešení (viz foto). Na podlahách jsou zachovalé parkety a dlažba. Topení je řešeno plynovými WAW (vlastní kotel pro dům), pro ohřev teplé vody je zde elektrický bojler. Koupelna je po úpravách s rohovou vanou. WC je zvlášť. V bytě je také praktická komora. Vysoké stropy umožňují vestavbu patra na spaní. Dům je v perfektním stavu, po rekonstrukci, je nová střecha, fasáda, výtah, vstupní dveře, stoupačky,... K bytu patří sklep. Poplatky činí 2 800,-Kč/měsíčně + energie cca 3 000,- Kč/měsíčně. Požadovaná cena 2.950.000,- Kč vč. provize a právního servisu, cena k jednání. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.700.000,- Kč. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3529-352/2013 znaleckého deníku. - 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4951 ze dne 18.3.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6709 ze dne 3.9.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -