ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/ na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.veveří Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.130/12 v Brně, Veveří, Grohova 130/37, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6251/ na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.3500 pro k.ú.veveří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.130/12 Adresa předmětu ocenění: Grohova 130/ Brno-město Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Veveří Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3500 pro k.ú.veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3820, Paní Miroslava Jandorová, Grohova 130/37, Brno-město, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě je instalován, v původním stavu. Schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Bytový dům je z roku Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 2 Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 9,71 * 1,00 = 9,71 m 2 pokoj: 24,8 * 1,00 = 24,80 m 2 pokoj: 16,9 * 1,00 = 16,90 m 2 koupelna: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 WC: 1,12 * 1,00 = 1,12 m 2 předsíň: 5,2 * 1,00 = 5,20 m 2 sklep: 2,78 * 0,80 = 2,22 m 2-4 -

5 balkon: 0,9 * 0,17 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: s = 1-0,005 * 55 = 0,725 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,825 = 0,974 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-5 -

6 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,910 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,974 = ,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,10 m 2 * ,46 Kč/m 2 * 0,910 * 1,110= ,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,92 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsettřicetsedmtisícpětsetpadesát Kč - 7 -

8 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt o dispozici 2+1 v centru Brna, na ulici Smetanova. Byt se nachází ve 3.NP ze 4, dům je bez výtahu. Jedná se o pavlačový dům, ale byt je až na konci pavlače, tj. soukromí není nijak narušeno a pod žádným oknem není pavlač (pavlač zasahuje pouze ke vstupním dveřím do bytu). Byt má orientaci JV/SZ, je velmi světlý a s velkým potenciálem. Dům má udržovaný dvůr a zahradu s posezením a dětským hřištěm, dům i zahrada zcela uzavřeny zdmi pouze pro obyvatele domu. Dům má novou střechu, vyměněna okna (dřevěná), nová fasáda, sanovány sklepy a opraveny společné prostory. Byt samotný je určený ke kompletní rekonstrukci, a to vč. rekonstrukce / nové zbudování koupelny, rozvody, omítky, podlaha. Pokoje 24 m2 a 16 m2, kuchyně průchozí, WC samostatné. Vytápění waw, ohřev TUV karma (v bytě 2 komíny). Náklad na bydlení 1250 (FO+služby) + voda, elektřina a plyn. Požadovaná cena ,- Kč

9 prodej nebytové jednotky na ul. Tučkova s možností předělání na byt s minimálními investicemi. V katastru vedeno jako dílna nebo provozovna, nyní využíváno jako minifitness, jedná se ale původně o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ( z ulice) v suterénu,ale z druhé strany je v úrovni přízemí a všechna okna jednotky jsou situována do klidného vnitrobloku s parkovou úpravou. CP 48 m2, je zde koupelna se sprchou, samostatná toaleta, vytápění plyn.kotlem a bojler na teplou vodu. Není zde aktuálně kuchyňská linka, ale je připraveno umístění ve výklenku. Podmínka SÚ pro rekolaudaci je vyřešení světlosti, a to výměnou okna za francouzské ( podobně jako ve vedlejším bytě). Požadovaná cena ,- Kč

10 Prodej bytu 2+1, ulice Zedníkova, Brno. Byt v OV o obytné ploše 60 m2 s balkonem a sklepem. Dispozice: chodba, samostatné WC, koupelna s vanou, kuchyň s balkonem, ložnice a obývací pokoj. Kuchyně a ložnice je situována do zahrady domu a obývací pokoj do ulice. Kuchyňská linka je vybavena plynovým sporákem a digestoří, kuchyně má vestavěnou špíz a balkon. V pokojích jsou zachovalé parkety, kuchyně, chodba, WC a koupelna dlažba. Je naplánovaná rekonstrukce společných prostor domu, výměna výtahu apod. Fond oprav je 2.119,- Kč a služby a energie jsou ve výši 2.635,- Kč za měsíc. Požadovaná cena ,- Kč

11 cihlový byt v OV 2+1. Byt je umístěn ve zvýšeném přízemí 3. patrového domu s vjezdem a možností parkování přímo u domu. Jedná se o vyhledávanou, klidnou lokalitu v blízkosti Židovského hřbitova, ulice Tovačovského. Celková plocha bytu činí 62 m2. Dispoziční řešení bytu: předsíň, ze které se vchází do koupelny s vanou, vedle koupelny je samostatné WC. Kuchyně má samostatný vstup, je v ní umístěn plynový kombinovaný kotel (vytápění a ohřev TUV). Z chodby je dále vstup do pokoje. Pokoje jsou průchozí, ale dají se malou )úpravou změnit na neprůchozí. Velikost pokojů je 16 m2 a 20 m2. Byt je ve standardu, velkou výhodou je vlastní topení, které výrazně ovlivňuje náklady na provoz bytu. Byt nemá balkon, k bytu patří zděný uzavřený sklep, dále se v suterénu nachází společné prostory, technická místnost, prádelna, sušárna. Stáří domu je cca 50 let. K bytu patří i venkovní plechová garáž. Předností je výborná dostupnost do centra (2 linky MHD - tramvaj, doba jízdy cca 7 minut), v okolí veškerá občanská vybavenost. Byt je ihned k dispozici. Předností bytu jsou velmi nízké měsíční náklady na bydlení. Ve fondu oprav je naspořena větší částka, měsíčně se přispívá 1 500, - Kč. Aktuální záloha na elektřinu činí 1 000,- Kč a na zemní plyn rovněž 1 000,- Kč. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

13 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3500 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

14 Fotodokumentace nemovitosti

15 Mapa oblasti

16 - 16 -

17 - 17 -