Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2164 09/13 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 6 v části obce Besednice na pozemku st. parcela č. 9/3 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku zapsaných na LV 451 pro katastrální území a obec Besednice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 026/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 24.1.2013 Zohlednění stavu ke dni : 24.1.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 24.1.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 25.1.2013 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 026/2013-N ze dne 10.1.2013 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 10.1.2013, LV č. 451 A: Vlastník : 1. Muchychka Vitaliy a Muchychka Adriana, Bělidlo 90, 382 41 Kaplice B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 6 na st. parcele č. 9/3 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 9/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 370 m2 vše v k.ú. a v obci Besednice dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 24.1.2013 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 24.1.2013 za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Muchychky. Při místním šetření byla provedena prohlídka všech oceňovaných nemovitostí a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace na Obecním úřadě v Besednici, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 6 stojící na st. parcele č. 9/3 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v části obce Besednice v katastrálním území a v obci Besednice na západním okraji obecní návsi u hlavní komunikace vedoucí směrem na město Kaplici v zástavbě převážně objektů pro bydlení ( starší rodinné domy ) a několika objektů občanské vybavenosti ( prodejna smíšeného zboží ).
3 Celý areál, který byl užíván vlastníkem k bydlení, ale ke dni ocenění je již prázdný a neužívaný, tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 6, dále rozestavěný objekt garáže ( pouze obvodové zdivo pod budoucí úroveň stropní konstrukce ) a pozemek st. parcela č. 9/3 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanou stavbou RD. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení na jižní a východní hranici parcely tvořící ohradní zeď, přípojky inženýrských sítí, vjezdová vrata a zpevněné plochy ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a na veřejnou kanalizaci. Příjezd k domu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu je, dle odborného názoru znalce, cca 90 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly provedeny částečné rekonstrukce a opravy ( nová koupelna, výměna části podlah, etážové topení či vnitřní rozvody ). Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nedostatečně prováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( např. podlahy, kuchyňská linka, okna, dveře, fasáda ). Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 24.1.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 6 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemky st. parcela č. 9/3 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 6 ( 5 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní nepravidelného obdélníkového půdorysu s menší přístavbou zádveří u severní fasády a s možností vestavby podkroví. Je zděný ze smíšeného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 4+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a na veřejnou kanalizaci. Původní stáří rodinného domu je pravděpodobně 90 100 let. Základy : základové pasy betonové a kamenné bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : omítky štukové a jednovrstvé vápenocementové Stropy : dřevěné trámové s rovným podhledem, část povalové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, plovoucí laminátové Schodiště : dřevěné do půdního prostoru Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s radiátory a s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s vanou, umyvadlem a splachovacím záchodem Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a sporákem Dispozice : zádveří, předsíň, pokoj, kuchyně s kuchyňskou linkou, 2x pokoj a obývací pokoj s francouzským oknem do dvora 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.
5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) ( 7,10 + 7,50 )/2 * 7,80 = 56,94 = 3,40 193,60 ( 7,50 + 5,80 )/2 * ( 9,50 + 12,20 )/2 = 72,15 = 3,40 245,31 celkem 1.NP 129,09 438,91 ( 7,10 + 7,50 )/2 * 7,80 = 56,94 3,50/2 = 1,75 99,65 ( 7,50 + 5,80 )/2 * ( 9,50 + 12,20 )/2 = 72,15 3,50/2 = 1,75 126,26 celkem zastřešení 129,09 225,91 celkem OP rodinný dům č.p. 6 664,82 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, není podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, volnou půdu, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 129,09 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/129,09 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 129,09 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/129,09 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 664,82 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.08200 0.03772 2 Svislé kce smíšené zdivo P 0.21200 0.09750 3 Stropy dřevěné S 0.07900 0.07900
6 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky omítky štukové S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné S 0.01000 0.01000 12 Dveře hladké S 0.03200 0.01600 13 Okna dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. plovoucí laminátové S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01000 0.01000 16 Vytápění etážové s kotlem na PP S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené a teplé S 0.03200 0.03200 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S 0.04100 0.04100 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní nevyskytují se CH 0.03400 0.00000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.79122 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.79122 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m 3 3 904,63 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle odborného odhadu znalce cca 90 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly provedeny částečné rekonstrukce a opravy ( koupelna, výměna části podlah, etážové topení či vnitřní rozvody ). Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nedostatečně prováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( např. podlahy, kuchyňská linka, okna, dveře, fasáda ). Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1922 Stáří 90 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 120 let Procento ročního opotřebení 0,833 % Opotřebení 75,00 %
7 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 904,63 Obestavěný prostor OP m 3 664,82 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 2 595 876,87 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 2 595 876,87 Opotřebení 75,00 % - 1 946 907,65 Cena časová rodinného domu č.p. 6 ke dni odhadu Kč 648 969,22 2.1.2 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 6. Nezastavěný dvůr byl zcela zasypán sněhem. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení ohradní zeď - Zpevněné plochy - Vrata - Rozestavěná stavba garáže ( zatím pouze obvodová zeď ) Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 6 2 595 876,87 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 2 595 876,87 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 103 835,07 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 6 648 969,22 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 648 969,22 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 25 958,77 Kč 2.1.3 Pozemky st. parcela č. 9/3 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.
8 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 9/3 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanou stavbou objektu rodinného domu a má výměru 370 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v osadě Bída v obci Besednici. Dle platného územního plánu obce Besednice je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace a EI ) nejsou na hranici pozemku připraveny. Pozemek má výměru 1456 m2 je nabízen za cenu 399 000,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,75 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 205,50 Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Besednice, samostatná část obce osada Bída, polosamota, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku rovinatý pozemek, nezastavěný žádnou stavbou, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně, pozemek není stavebně připraven Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1456 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,75 x 399 000,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 205,50 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce Bída, polosamota, 0.90 zpevněný příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.33696 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Besednice, centrum obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě kromě zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 370 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura centrum obce, bytová zástavba 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený kromě zemního plynu 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00
9 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.5544 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.645 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 338,11 Cena oceňovaných pozemků Kč 125 100,32 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemku ke dni odhadu Kč 125 100,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 6 648 969,22 Kč 75,00 % 2 595 876,87 Kč Venkovní úpravy 25 958,77 Kč 103 835,07 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 674 930,00 Kč 2 699 710,00 Kč Pozemky st. parcela č. 9/3 125 100,00 Kč 125 100,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 800 030,00 Kč 2 824 810,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 6 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 5 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 60 000,-
10 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 2 699 710,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 674 930,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 90 Celková životnost Z ( roků ) 120 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 75,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 1 000,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 2 160,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 20 248,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 14 187,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 37 594,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 60 000,00 Výdaje ročně celkem Kč 37 594,00 Čisté roční nájemné Kč 22 406,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 22 406,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 373 431,31 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 373 430,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...".
11 Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalcem bylo zjištěno, že jsou oceňované nemovitosti nabízeny realitní kanceláří k prodeji a že zatím není o oceňované nemovitosti žádný zájem např. na úrovni reservace. Oceňované nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru www.sreality.cz. Z tohoto inzerátu použil znalec informace o nemovitostech a zároveň je možno konstatovat, že inzerovaná nabídková cena oceňovaných nemovitostí je na jednu stranu cenou maximální, ale na druhou stranu se může směrem dolů i výrazně lišit. Oceňovaný objekt inzerovaný realitním serveru www.sreality.cz. Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Besednici Lokalita : zastavěná část obce Besednice Venkovská usedlost s uzavřeným dvorem, 200 m od náměstí Besednice, na úpatí Novohradských hor, 30 km od ČB, v klidné části obce mimo hlavní silnici, 15 min chůze od rozhledny Slabošovka. Zastav.plocha 291 m2, z toho 105 m2 je obytná budova, 65 m2 hospodářská budova a 121 m2 uzavřený dvůr. K domu náleží dvě přímo navazující zahrady, každá z nich o výměře 96 m2 ( tedy celkem 192 m2 ). Obytná budova ze smíšeného zdiva o dispozici 2+1 se sestává z předsíně, chodby, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, koupelny, samostatného WC a komory. Z předsíně je vchod na půdu. Kamenná hospodářská budova se sestává z garáže ( má samostatná vjezdová vrata z ulice ), dílny a chléva. Obě budovy tvoří uzavřený celek zaručujícím naprosté soukromí.
12 Uzavřený dvůr je z uliční části přístupný velkými vraty. Jedna zahrada ( vlevo od domu ) je orientována do uliční části, druhá zahrada je za domem, orientována na jih. Nemovitost je napojena na veřejnou kanalizaci i vodovod, jako druhý zdroj vody slouží vlastní kopaná studna v uzavřeném dvoře. Vytápění a ohřev vody řešen stávajícím kotlem na tuhá paliva. Elektrika 220/380V. Objekt je nepodsklepený, vyklizený, v původním stavu, vyžadujícím částečnou rekonstrukci. Obě střechy mají dobré krovy, krytinu by však bylo vhodné vyměnit. Vstupní část obytné budovy není opatřena omítkami. Okna a dveře jsou původní, dřevené. Vnitřní omítky jsou původní, stejně jako podlahy ( dlažba a linoleum ). Volný ihned. Podlahová plocha : neuvedeno Zastavěná plocha : 291 m2 Plocha parcely : 483 m2 Nabídková Cena : 645 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Soběnově Lokalita : zastavěná část obce Soběnov 100 let starý venkovský RD, který je v současnosti trvale obydlen. Obec Soběnov je na úpatí vrchu Kohout, přírodního parku Soběnovská vrchovina - tzv.slepičích hor. Opravený dům, nové rozvody, tepla,nové radiátory, el.boiler na ohřev vody. Koupelna, komora, kotelna, samostatné WC. Rozsáhlý půdní prostor má vstup z předsíně schodištěm, je vhodný pro přebudování na prostor obytný. Na dům navazuje rozestavěná přístavba, z které lze vytvořit další byt 2+kk. K domu navazují kolny a přes dvůr velká dvojgaráž-dílna. Rozsáhlá neudržovaná zahrada na pozemku nad domem. V obci je hospoda, prodejna smíšeného zboží. TJ Sokol obstarává koupaliště, fotbalové hřiště a kuželnu. Ostatní občanská vybavenost vč.školy a školky je v 4 km vzdálené obci Besednice. Školní BUS zajištěn. Podlahová plocha : neuvedeno Zastavěná plocha : 263 m2 Plocha parcely : 1054 m2 Nabídková Cena : 839 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Benešově nad Černou Lokalita : zastavěná část obce Benešov nad Černou 13 Samostatně stojící dvougenerační RD 3+1 a 1+1 v klidné části na okraji obce Benešov nad Černou. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu z cihel a kamene s částečně sedlovou a částečně valbovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 142 m2, obytná je 143 m2. Dům prošel v roce 2009 rekonstrukcí, mimo jiné nové rozvody vody a elektřiny, topení, koupelna v přízemí, stropy nebo kotelna. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, jeden pokoj, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, komora, kotelna a sklad na tuhá paliva. V patře je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna se sprchovým koutem a samostatná toaleta. V podkroví je prostorná půda. Po dohodě s majiteli je možné v domě ponechat kompletní vybavení. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní ( její ohřev zajišťuje kombinovaný bojler ), odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrádka. Celá nemovitost je oplocena. V obci se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta nebo zdravotnické zařízení. Podlahová plocha : 143 m2 Zastavěná plocha : 142 m2 Plocha parcely : 494 m2 Nabídková Cena : 699 000,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Besednice, zastavěná část obce nedaleko centra Velikost /Počet místností 4+1 Příslušenství / Garáž venkovní úpravy/ ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 370 zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Besednice, zastavěná část obce nedaleko centra 2+1 stodola, venkovní úpravy/ ne 483 zanedbaný 2 RD obec Soběnov, zastavěná část obce 4+1 stodola, venkovní úpravy/ 1x 1054 průměr
14 3 RD obec Benešov nad Černou, zastavěná část obce 3+1 a 1+1 kolna, venkovní úpravy/ 2x 494 průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 645 000 0,80 516 000 1,00 1,00 1,05 1,00 1,03 1,00 1,082 477 115,- 2 839 000 0,80 671 200 0,95 0,95 1,10 1,15 1,10 1,00 1,256 534 468,- 3 699 000 0,80 559 200 0,95 1,00 1,10 1,10 1,03 1,00 1,184 472 303,- Celkový průměr Kč 494 630,- Minimum Kč 472 303,- Maximum Kč 534 468,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
15 U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v centru středně velké obce. Objekt je v zanedbaném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nahodile a v nedostatečném rozsahu, část prvků stavby vykazuje zvýšené opotřebení. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v základním rozsahu ( obecní úřad, pošta, škola, školka, obchod, praktický lékař ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě je běžný hluk, prach a exhalace. O obdobné nemovitosti je v místě podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
16 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 2 824 810,- Kč 800 030,- Kč 373 430,- Kč 494 630,- Kč 490 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 6 v části obce Besednice na pozemku st. parcela č. 9/3 - zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku zapsaných na LV 451 pro katastrální území a obec Besednice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 490 000,- Kč slovy : čtyřistadevadesáttisdíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 25.1.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 451 1x kopie katastrální mapy
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2164-09/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 09/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 25. ledna 2013 Ing. Michal Sirový
18 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 6 východní pohled na RD č.p. 6
19 kuchyně v 1.NP koupelna