OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Byt č. jednotky 857/18, v bytovém domě č.p. 856, 857, ulice U trati, Valdické předměstí, 506 01 Jičín Účel posudku: STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Číslo posudku: 1/2009 Datum ocenění: 12. dubna 2009 Zpracovatel: Bc. Jarmila Kučerová
A. OBSAH ZPRÁVY Úvodní list A. Obsah zprávy B. Nález C. Ocenění D. Závěr E. Omezující podmínky a předpoklady F. Osvědčení V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 12. dubna 2009. Zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro bankovní účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Královohradecký kraj se sídlem v Hradci Králové, Katastrální pracoviště Jičín, na listu vlastnictví č. 6633, pro katastrální území, obec a okres Jičín. Informace o jednotce z internetového Nahlížení do KN ze dne 12.4. 2009 jsou přílohou této zprávy. Veškerý majetek je užíván přímo vlastníkem. Majetek jsem ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. B. NÁLEZ POPIS LOKALITY Okresní město Jičín, který je významným dopravním uzlem. Střetávají se zde komunikace Mladá Boleslav -Trutnov, Hradec Králové - Liberec a Poděbrady Jičín. Jičín má cca 17 000 obyvatel a je významným spádovým sídlem z hlediska pracovních příležitostí, vyšší občanské vybavenosti, tj. kultury, zdravotnictví, školství včetně vysokého, sportu, obchodů, služeb a státní i regionální správy. 2
Oceňovaný byt č. jednotky 857/18 se nachází východně od centra města, na sídlišti přímo navazujícím na pěší zónu. Bytový dům i okolní zástavba jsou panelové, tvořená bytovými domy převážně ze 70. a začátku 80.let. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, školy, kulturní a sportovní zařízení, apod.). Zastávky městského autobusu jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných parkovištích. Kreditem tohoto místa je přímý výhled na rybník a kopec Šibeňák s parkovou úpravou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitelky bytu. Technicky i právně je ale možné byt využít k pronájmu jako celku za tržní nájemné. Byt nepodléhá režimu regulovaného nájemného nebo jinému právnímu omezení, např. věcnému břemeni bezplatného užívání, apod. Dům č.popisné 856, 857 byl postaven v roce 1977. Je panelový, převážně montovaný z železobetonových stěnových panelů se zavěšenými parapetními pasy a meziokenními panely (systém TO6 B). Společný podíl činí 6505/258464. Společnými částmi domu jsou kočárkárny, sušárny, prádelny, sklady pro kola, chodby, schodiště s podestami a balkóny, výtah, hlavní rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny, rozvod tepla a TUV z centrální kotelny, rozvody telekomunikací a radiokomunikací včetně STA. Bytová jednotka č. 857/18 je byt 3+1, I. kategorie v 6. NP domu, ve vchodu č.p.857 vpravo od schodiště, se skládá z: Kuchyň 12,09 m 2 Pokoj 20,60 m 2 Ložnice 1 12,32 m 2 Ložnice 2 8,07 m 2 Šatna 2,13 m 2 Koupelna 2,53 m 2 WC 0,98 m 2 Předsíň 6,33 m 2 Celková podlahová plocha s příslušenstvím 65, 05 m 2 3
Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody plynu, vody včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, elektroinstalace, odpady) kromě stoupacích vedení. S bytem je užívána uzamykatelná plechová sklepní kóje v I. PP ve vchodu č.p. 857 označená na schématu (viz příloha) jako číslo 18 o celkové výměře 2,88 m 2, která je součástí společných prostor. Byt je po částečné rekonstrukci v roce 2004, která se týkala zejména výměny původních oken za nová plastová pětikomorová s izolačním dvojsklem. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Pozemek - předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 6505/258464 na parcelách: St. 2320 zastavěná plocha a nádvoří 208 m 2 St. 2321 zastavěná plocha a nádvoří 207 m 2 1122/84 Ostatní plocha- zeleń 71 m 2 Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy- předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 6505/258464 na společných částech domu zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. C.OCENĚNÍ V odhadu byla použita pouze metoda porovnávací jako názorná demonstrace použití korekčních činitelů. Zároveň hodnoty vzešlé z porovnávací metody nejlépe odrážejí situaci na trhu nemovitostí v segmentu bytů v bytových domech. POROVNÁVACÍ METODA Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala 4
do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Jičíně v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila. Pro analýzu jsem zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 1 450 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce: TABULKA - POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Byt 3+1, U trati 957 Parcelní číslo Adresa nemovitosti Byt 3+1 Valdické předm. A B C D Byt 3+1, U Trati Byt 3+1, Tyršova Katastrální území Jičín Jičín Jičín Jičín Jičín Obec Jičín Jičín Jičín Jičín Jičín Okres Jičín Jičín Jičín Jičín Jičín B. Údaje o pozemku pozemek není oceněn samostatně Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem Byt 3+1, U stadionu 5
C. Základní údaj pro porovnání NFA Počet srovnávacích 65 72 66 70 70 jednotek Prodejní cena celkem X 1 670 000 1 550 000 1 840 000 1 549 000 Prodejní cena bez ceny pozemku 1670000 1550000 1840000 1 549 000 Cena za 1 porovnávací jednotku X 23194,4444 23484,8485 26285,7143 22128,5714 Datum transakce 12.4.2009 12.4.2009 12.4.2009 12.4.2009 Upravená hodnota 23194,44444 23484,84848 26285,71429 22128,57143 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Existence věcných břemen Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Využití podle územního plánu Byt, vícepodlažní Byt, vícepodlažní Byt, vícepodlažní Byt, vícepodlažní Byt, vícepodlažní Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá Velmi dobrá Velmi dobrá Výborná Velmi dobrá Korekce 1 1 0,95 1 Upravená hodnota 22034,72222 22310,60606 23722,85714 21022,14286 Technický stav objektu Dobrý, ćástečná rekonstrukce Dobrý Dobrý Dobrý Po rekonstrukci 6
Korekce 1 1 1 0,98 Technická vybavenost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Funkční využitelnost budovy Byt Byt Byt Byt Byt Další možný rozvoj nemovitosti ne ne ne ne ne Dopravní obslužnost autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak autobus, vlak Dopravní dostupnost a parkování Před domem Před domem Před domem Před domem Před domem Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Jiná technická korekce panel panel panel cihla panel Korekce 1 1 0,98 1 Upravená hodnota 22034,72222 22310,60606 23248,4 20601,7 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti větší srovnatelný větší větší Korekce 1,01 1 1,01 1,01 Upravená hodnota 22255,06944 22310,60606 23480,884 20807,717 Jiná korekce Upravená hodnota 22255,06944 22310,60606 23480,884 20807,717 Výsledná porovnávací hodnota 7
Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 22213,5691 22255,0694 22310,6061 23480,884 20807,717 1443881,99 1602365 1472500 1643661,88 1456540,19 Hodnota pozemku 0 0 0 0 0 Celková porovnávací hodnota ZAOKROUHLENO 1 450 000 1443881,99 1602365 1472500 1643661,88 1456540,19 D. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 12. dubna 2009. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 12. dubna 2009 reprezentována částkou: 1 450 000 Kč (slovy: Jeden miliončtyřistapadesáttisíckorunčeských) E. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 8
3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: F. OSVĚDČENÍ 1. 9
V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jičíně, dne 12. dubna 2009 Jarmila Kučerová PŘÍLOHY 1. Fotodokumentace současného stavu 2. Mapa 3. Výpis z nahlížení do katastru nemovitostí 4. Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí 5. Porovnávaná nemovitost A 6. Porovnávaná nemovitost B 7. Porovnávaná nemovitost C 8. Porovnávaná nemovitost D 10
FOTODOKUMENTACE Obrázek č. 1: Pohled západní Obrázek č. 2: Pohled východní Obrázek č. 3: Kuchyň Obrázek č.4: Koupelna 11