ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ NEMOVITÁ VĚC: 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Prostějov, k.ú. Prostějov Adresa nemovité věci: Dolní 3779/26, 796 01 Prostějov Vlastníci stavby a Bc. Pavel Čundrla, Křížkovského 55/12, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, pozemku: vlastnický podíl: 1 / 3 Roman Honl, Šárka 1900/11, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Leo Iwachov, Mírová 120, 471 24 Mimoň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Michal Iwachov, náměstí T.G.Masaryka 1/1, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Vendula Iwachová, Škroupovo náměstí 136/15, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 Jiřina ina Migotová, Slovenská 2553/7, 796 01 Prostějov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: číslo 5023/2015 Exekuční řízení č.j. 124 EX 23703/12-67 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/12 69 000 Kč Datum místního šetření: 18.3.2015 Stav ke dni : 18.3.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 28.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/12 bytové jednotky č. 3779/25 v k.ú. Prostějov, obec Prostějov, okres Prostějov na listu vlastnictví č. 11412. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.1.2015, LV 11412, kat. úz. Prostějov - kopie mapy katastrální ze dne 29.1.2015, mapový list č. Prostějov 3-7/24, měřítko 1:500, kat. úz. Prostějov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 23703/12-32 ze dne 30.10.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 23703/12-67ze dne 28.1.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Prostějov se nachází v Olomouckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytový panelový dům je situován v blízkosti centra města Prostějov, v ulici Dolní č.p. 26. Panelový dům má 12. nadzemních podlaží a 1. podzemní. Bytový dům je zateplen, okna a vstupní dveře jsou plastová. Vzhledem k nesoučinnosti spolumajitele jsou veškeré informace získány z místního šetření. Bytová jednotka č. 3779/25 se nachází ve 4. nadzemním podlaží, byt je dle sdělení místního obyvatele v původním stavu. Jedná se o bytovou jednotku 3+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:
Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,04 ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 8 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Prostějov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný bytovým domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 6 i = 1
Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0 * 1,050 = 8 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 300,- 8 1 310,40 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3631/35 422,00 1 310,40 552 988,80 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 552 988,80 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 552 988,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemky - zjištěná cena = 46 082,40 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 46 082,40Kč 46 082,40 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 46 082,40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Prostějov Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 851,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celková plocha bytu: 70 * = 70,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 70,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,840 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 13 851,- Kč/m 2 * 0,840 = 11 634,84 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 70,00 m 2 * 11 634,84 Kč/m 2 * 0,960 * 1,050= 820 954,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 820 954,31 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 46 082,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 70 / 3 625 Hodnota spoluvlastnického podílu: 46 082,40 Kč * 70 / 3 625 = 889,87 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 889,87 Kč Bytová jednotka č. 3779/25 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 821 844,18 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Bytová jednotka č. 3779/25 - zjištěná cena = 68 487,02 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění
1.1 Bytová jednotka č.. 3779/25 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 70,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje koupi bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Prostìjovì na ulici Dolní. Dùm po revitalizaci - zateplení, plastová okna, lodžie, støecha, výtah - osobní a nákladní. V bytì chodba se vstupem do obývacího pokoje, kuchynì, dále koupelna, ložnice, dìtský pokoj. Obytné pokoje neprùchozí. Bytové jádro po rekonstrukci. K dispozici sklep a komora na patøe. Bytová jednotka Naše spoleènost Vám zprostøedkuje prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází v 3. NP domu, na ulici Dolní v blízkosti centra mìsta Prostìjov. Dùm je po kompletní revitalizaci - zateplení, nová fasáda, plastová okna, lodžie, nové stupaèky, nový osobní výtah a nákladní výtah. V bytì jsou neprùchozí pokoje s pùvodním, ale pìknì upraveným umakartovým jádrem. V kuchyni se nachází døevìná kuchyòská linka s nerezovým døezem. Podlahy v bytì jsou tvoøeny dlažbou a udržovaným lakovanými parketami. K bytu náleží prostorná lodžie, šatna v pøedsíni, komora na chodbì a sklep v pøízemí domu. Bytová jednotka Zprostøedkujeme Vám výhradní prodej bytu 3+1 s balkonem v os. vlast. v Prostìjovì na ul. Dolní. Byt v pùv. stavu je ve 2. NP ( 1. patro) dvanáctipodlažního domu po celkové rekonstrukci pláštì, plast. oken, vstupu, støechy, stoupaèek a 2 nových výtahù. K bytu pøísluší sklep. V okolí domu je parková úprava a prostorné parkovištì. Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,76 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 70,00 m 2 0 m 2 1 220 000 Kč Upravená j. cena Kč/m 2 13 246 Jednotková cena 17 429 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha 0,95
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 12 486 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 1 150 000 Kč 16 429 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Dolní, Prostějov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 9 771 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 900 000 Kč 12 857 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 771 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 11 834 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 246 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 11 834 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 70,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny 828 380,- Kč spoluvlastnický podíl * / 12,00 = 69 031,67 Výsledná porovnávací hodnota 69 032 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 68 487,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 3779/25 69 032,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 69 032 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 68 487 Kč Obvyklá cena 1/12 69 000 Kč slovy: Šedesát devět tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je velmi dobrá b) parametry povyšující cenu: centrum města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/12 nemovitostí ve výši 69 000,- Kč. V Praze 28.3.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí,
nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5023/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 69/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1