Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2925/134/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 264 Adresa nemovitosti: Ráj 264 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Ráj, kód k.ú. 663981, LV 5426 Ostatní stavby: Vedlejší stavba-hospodářská budova Pozemky: 140/1, 140/2 Vlastník stavby: David Swaczyna, Borovského 155/86, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: David Swaczyna, Borovského 155/86, 73401 Karviná, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY PRAHA; č. j. 472/2013-N, obj. ze dne 4.9.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 180 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 472/2013-N, obj. ze dne 4.9.2013 Datum místního šetření: 18.9.2013 Datum zpracování : 22.9.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1953 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda odpojeno, kanalizace odpojeno, plyn - odpojeno, elektro - odpojeno Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 58 833 Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 6+1 277 / 0 1 1 053 1 075 157 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 800 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5426 ze dne 3.9.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy Mapa oblasti. Usnesení Eurodražby. CZ a.s. ze dne 4.9.2013 Zpráva o nebezpečí povodně Charakteristika obce Jedná se o město Karviná, s počtem obyvatel 58833. Město Karviná je vybaveno sítí všech obchodů včetně hypermarketů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. jsou zde nemocnice, polikliniky, lékárny, policie, pošty, základní školy, učňovské školy, střední školy a vysoké školy. Město Karviná je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Veřejná doprava MHD, autobusová a železniční do Ostravy, Bohumína, Havířova a Českého Těšína.. Místní část Ráj je místní částí města Karviné, jedná se o samostatné katastrální území. Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p.264 se nachází v Karviné, k. ú. Ráj, v okrajovém klidovém území místní části Ráj. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami.pozemek je mírně svažitý směrem k místní - 2 -
komunikaci. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace - ulice Rájecké. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost v době místního šetření není obydlená a není napojena na žádné inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 264. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina plechová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - částečné. Okna jsou dřevěná dvojitá - poškozená vandaly. Dveře chybí - ukradené. Podlahy obytných místností chybí - ukradené. Podlahy ostatních místností z cementového potěru. Vytápění chybí - nefunkční, rozkradené,.elektroinstalace světelná a motorová - nefunkční, rozkradená. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody - nefunkční, rozkradené, vnitřní kanalizace plastová. Rozvody jsou nefunkční. Vnitřní vybavení záchod standardního provedení. Vnitřní omítky částečně vápenné hladké, vnější omítky vápenné štukové stříkané. Sokl je obložený keramickými pásky. Schodiště dřevěné s podstupnicemi. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Současný stav nemovitosti neumožňuje bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází jeden samostatný byty s úplným - nefunkčním příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, chodba, garáž a čtyři sklepy a zadní vstup se schodištěm. V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, koupelna, záchod, kuchyň, tři obytné místnosti, schodiště. V podkroví se nachází předsíň, tři obytné místnosti a balkón.. Nad zbývající části 1.N.P. a nad podkrovím se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Vlastník nemovitostí p. David Swaczyna se místního šetření bez omluvy nezúčastnil. Dle vyjádření sousedů byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1953. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. V současné době jsou odpojeny všechny inženýrské sítě, je nefunkční ústřední vytápění, vnitřní rozvody vody a kanalizace, elektroinstalace. Jsou zničená okna, dveře, podlahy a úplné vnitřní vybavení. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu - k úplné rekonstrukci. Je neužívaná, v současném stavu neuživatelná, je přístupná vandalům a zlodějům. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba - hospodářská budova a venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, oplocení, vrata a vrátka. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy neizolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře chybí 13. Okna dřevěná špaletová - zničená 14. Podlahy obytných místností chybí 15. Podlahy ostatních místností chybí 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace chybí 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody chybí 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí - 3 -
23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod chybí 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 140/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 451 m 2 a parc. č. 140/2 o výměře 602 m 2 z LV č. 5426 pro obec Karviná, k. ú. Ráj. Na pozemku parc. č. 140/1 je postavený rodinný dům č. p. 264.Pozemek je mírně svažitý směrem k místní komunikaci. Přístup po zpevněné komunikaci. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníkem pozemku je ve výhradním vlastnictví David Swaczyna, Borovského 155/86, Ráj, 734 01 Karviná. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky parc. č. 140/1 a parc. č. 140/2 z LV č. 5426 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Karviná - Ráj 1 197 430 000 359,23 0,80 287,38 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Karviná - Ráj 2 000 699 000 349,50 0,80 279,60 Rovinatý svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Karviná - Ráj 2 083 864 445 415,00 0,80 332,00 Mírně svažitý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Vlastní zpevněný příjezd. Karviná - Ráj 2 600 1 118 000 430,00 0,80 344,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na okraji pozemku. Vlastní bezproblémový příjezd. Karviná - Ráj 5 168 2 000 000 387,00 0,80 309,60 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 310,52 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Obvyklá cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly srovnávána ceny stavebních pozemků v Karviné - Ráji.Obvyklá cena stanovená porovnávacím způsobem činí 311 Kč/m 2. Obvyklá cena pozemku zahrady je upravena koeficientem 0,50. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 140/1 451 311 140 261 zahrada 140/2 602 156 93 912 Celková výměra pozemků 1 053 Hodnota pozemků celkem 234 173-4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 115,44 m 2 65,00 m 2 1.N.P. 156,67 m 2 125,34 m 2 Podkroví 115,44 m 2 87,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 115,44x2,05 = 236,65 m 3 1.N.P. 156,67x2,80 = 438,68 m 3 Porkroví a krov 115,44x1,40+115,44x4,12 2 = 399,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 074,75 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 388 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 074,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 654 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 927 000 Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 571 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší Přízemní, zděná 140/1 68,00 m3 1 250 Kč/m3 85 000 Kč 75 % 21 250 Kč stavba-garáž Věcná hodnota ostatních staveb celkem 21 250 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. - 5 -
Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 3. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. 65,00 m 2 1,00 65,00m 2 1.P.P. - celkem 65,00 m 2 65,00 m 2 1.N.P. 1.N.P. 125,34 m 2 1,00 125,34m 2 1.N.P. - celkem 125,34 m 2 125,34 m 2 Podkroví Podkroví 87,00 m 2 1,00 87,00m 2 Podkroví - celkem 87,00 m 2 87,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Petrovice u Karviné 243,00 1 935 1 090 000 4 486 0,70 3 140 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Bludovice 150,00 800 500 000 3 333 0,70 2 333 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Petrovice u Karviné 222,00 350 750 000 3 378 0,70 2 359 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Závada 150,00 1 518 795 000 5 300 0,70 3 710 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Bez vytápění. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Orlová 190,00 1 233 950 000 5 000 0,70 3 500-6 -
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Mistřovice 237,00 3 788 1 070 000 4 515 0,70 3 161 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 277,34 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 264 v Karviné, k. ú. Ráj s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 333 Kč/m 2 do 3 710 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 2 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a velmi špatný stav stavby k rekonstrukci - Poloha objektu v Karviné Ráji v okrajové části - Využitelnost neobyvatelný, dům vyžaduje úplnou rekonstrukci - Velikost pozemku pozemky mají celkovou výměru 1 053 m 2 - Stavebně technický stav je velmi špatný - Nemovitost ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 2 900 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, velmi špatný stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 2 900 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 277,34 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 277,34 m 2 x 2 900 Kč/m 2 = 804 286 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 264 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 140/1 a parc. č. 140/2 v Karviné, k. ú. Ráj stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 804 286 Kč, po - 7 -
zaokrouhlení 800 000 Kč slovy: osmsettisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5426 ze dne 3.9.2013 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti 1 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 22.9.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2925/134/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2925/134/2013. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Místnost v 1.N.P. WC v 1.N.P. Místnost v 1.N.P. Místnost v 1.N.P. Místnost v 1.N.P. Schodiště do podkroví Místnost v podkroví Půda - 9 -
Sklep Sklep Pohled z komunikace jižní Pohled západní Pohled jihovýchodní Vedlejší stavba - 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPA OKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -