Okres: Louny Obec: Louny Z N A L E C K Ý P O S U D E K čís.3358-09/2014 o obvyklé ceně nemovitosti bytu č. jednotky 2199/7 v budově č.p. 2199 na pozemku p.č. 1488/61 včetně podílu č. 7736/62324 na společných částech budovy a pozemku v katastrálním území Louny Objednavatel: JUDr. Zdeněk Zítka, Exekutorský úřad Plzeň město, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň Vlastník: Miloš Maxa, Františka Chlouby 2199, 44001 Louny Účel: Podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing. Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel. 603 748 486 Datum místního šetření: 10.12.2013 Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: 10.12.2013 Posudek obsahuje: 7 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2 a 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení
1. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku 1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 7.11.2013 1.1.2. Kopie katastrální mapy ze dne 13.9.2013 1.1.3. Informace z územního plánu města Louny 1.1.4. Zjištění na místě samém Nemovitosti byla prohlédnuta jen z vnější strany. Nebylo možné prohlédnout byt z vnitřní strany z důvodu znemožnění přístupu do bytové jednotky vlastníkem nemovitosti dne 10.12.2013. Informace byly zjištěny na základě výpovědi správce budovy a prohlídky podobného v nižším podlaží. 1.2. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost byt č. 2199/7 v budově p.č. 2199 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny v obci Louny, k.ú. Louny. V listě vlastnictví č. 5348 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k 11.3.2013 byl: Miloš Maxa ( r.č.700927/2754), Františka Chlouby 2199, 44001 Louny Podíl na společných částech domu a pozemku 7736/62324 Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, nařízení výkonu rozhodnutí viz výpis z katastru nemovitostí nemají vliv na ocenění. Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K obytnému domu náleží pozemek: parc.č.1488/61 - zastavěná plocha a nádvoří 217 m 2 Použité cenové předpisy: Vyhlášce MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 1.3. Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný byt je situován v bytovém domě ve východní zastavěné části města v ulici Františka Chlouby. Dům je řadový - vnitřní. Pozemek je rovinatý. Přístup k domu je vchodem ze západní strany po zpevněné komunikaci. K nemovitosti vedou z inženýrských sítí přípojka vody, veřejná kanalizace, plynu a přípojka elektrického proudu. 2
2. Posudek - ocenění nemovitostí bytová jednotka č. 2199/7 stavební pozemek Věcná hodnota 2.1. Bytový prostor 2.1.1. Nález Objekt je podsklepený, má celkem 4 nadzemní podlaží. Bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v mezipatře třetího a čtvrtého nadzemního podlaží. Bytová jednotka se skládá z chodby, pokoje, ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, záchodu, lodžie a sklepní koje ( podlahová plocha: 77,36m 2 ). Základy jsou standardní bez izolace proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná z tvárnic tl. 40cm, stropy jsou rovné, omítnuté. Střecha je plochá, Střešní krytina je asfaltová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je brizolitová. Vnější obklady jsou z fylitické břidlice. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně a kuchyni. Schody jsou teracové se zábradlím. Dveře převládají plné a částečně prosklené s ocelovými zárubněmi. Balkonové dveře jsou plastové prosklené. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. V místnostech jsou podlahy z vlysů a PVC. Vytápění je v obytném domě řešeno individuálně, v oceňované bytové jednotce nebyl způsob vytápění zjištěn ( podle informací správce je odpojeno). Elektrorozvody jsou světelného i motorového proudu. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze záchodu, koupelny a kuchyně. V objektu je provedena instalace zemního plynu. Teplá voda je z dálkového zdroje. Mezi základní technická zařízení patří smaltovaná vana, umyvadlo a splachovací záchod. K vybavení kuchyně patří plynový sporák a dřez. V obytném není výtah. K ostatnímu vybavení patří vestavěné skříně v předsíni. Objekt byl uveden do užívání v roce 1972, což odpovídá stáří 2013-1972 = 41 roků. Obytný dům prošel částečnou revitalizací ( byly vyměněny okna za nová plastová a nové balkonové plastové dveře). Byt je v převážně v původním částečně neudržovaném stavu podle informací správce domu. 2.1.2. Zjištění charakteru objektu V objektu se nenacházejí ani provozní ani nebytové prostory. V tomto případě se jedná o obytný dům podle 2 písm.a) odst. 1) vyhlášky 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, který nesplňuje podmínky rodinného domu dle ustanovení 2 písm.a) odst.2) vyhlášky č.501/2006 Sb. ( v objektu se nachází více jak tři samostatné byty), a proto se objekt oceňuje jako obytná budova netypová. 2.1.3. Výpočet Podlahová plocha(m2) 77,36 Zc - Základní cena podle přílohy č.2 Typ Účel užití budovy Kč/m2 K(b) budova - domy vícebytové( netypové) 9 030 3
K4 - koeficient vybavení stavby Znak Konstrukce a vybavení objemové podíly: A (%) zastoupení konstrukce: P ( %) nedotčené, standartní nad standartní pod standartní chybějící není-li ve výčtu n 1 Základy včetně zemních standartní s izolací proti prací vlhkosti 6,00 100,00 1 0 2 Svislé konstrukce zděné včetně obvodového 3 pláště Stropy stropy nespalné 4 Krov, střecha střecha plochá jednovrstvá 5 Krytina střech živičná svařovaná vícevrsrvá 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozink.plechu 7 Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8 Úpravy vnějších povrchů břizolitová 9 Vnitřní obklady koupelna a kuchyně keramické( hygienická 10 zařízení) Schody teracové 18,80 100,00 1 0 8,20 100,00 1 0 5,30 100,00 1 0 2,40 100,00 1 0 0,70 100,00 1 0 6,90 100,00 1 0 3,10 100,00 1 0 2,10 100,00 1 0 3,00 100,00 1 0 11 Dveře hladké plné a částečně prosklené p 3,20 100,00 1 0 12 Vrata neuvažují se 13 Okna plastová 14 Povrchy podlah vlysy, PVC 15 Vytápění lokální nefunkční 16 Elektroinstalace světelná a třífazová 17 Bleskosvod ano 18 Vnitřní vodovod rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace odpady ze všech hygienických zařízení, 20 Vnitřní plynovod koupelen ano a kuchyní 21 Ohřev teplé vody dálkový 22 Vybavení kuchyní plynový sporák, digestoř 23 Vnitřní hygienická vybavení 24 Výtahy ne 25 Ostatní vestavěné skříně 0,00 100,00 1 0 5,40 100,00 1 0 3,10 100,00 1 0 4,70 100,00 1-0,087 5,20 100,00 1 0 0,40 100,00 1 0 3,30 100,00 1 0 3,20 100,00 1 0 0,40 100,00 1 0 2,10 100,00 1 0 1,80 100,00 1 0 umyvadlo, ocelová vana, WC splachovací 3,80 100,00 1 0 1,30 100,00 1-0,0241 5,60 100,00 1 0 Celkem objemových podílů ( n) -0,1111 Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 n 0,94 Koeficient podle druhu konstrukce: K1 Pol.č. Název K1 1(b) zděné 0,939 Koeficient změn cen staveb: Ki Kód Název položky Ki 46.21.12.2. budova - domy vícebytové( netypové) 2,131 Základní cena bytu za m2 (Kč): ZCU = Zc K1 K2 K3 K4 K5 Ki 16 985 Reprodukční cena bytu (Kč): CR = ZCU OP 1 313 960 Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok): 41 Předpokládaná životnost Z( rok): 90 Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z 1,11 Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr S 45,56 Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%): 45,56 Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU OP ( 1 - Zu/100 ) 715 320 4
2.2. Stavební pozemky Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č.1488/61, který tvoří 7736/62324 ( cca 12,4%) z ceny pozemku, nemá prakticky žádný vliv na obvyklou cenu bytové jednotky. 2.3. Rekapitulace Byt č. 2199/7 715 320 uvažovaný spoluvl. podíl p: 0,0000 Stavební pozemky pozemky celkem 0,00 pozemky celkem p 0 CELKEM: C 715 320 Věcná hodnota činí: 715 320,-Kč ( po zaokrouhlení) slovy: sedmsetpatnácttisíctřistadvacettisíc Kč 3. Zjištění srovnávací hodnoty Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, stojí ve východní zastavěné části města v ulici Františka Chlouby. Jedná se o řadově vnitřní obytný dům. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Pozemek je rovinatý. Dům je napojený na veškeré inženýrské sítě. V obci je veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti ( úřady, obchody, plavecký bazén, restaurace, školy, školky, ). Dopravní dostupnost je zajišťována MHD, s okolními městy je zajišťována vlakovou, autobusovou dopravou a individuálně. Pracovní možnosti jsou v místě nebo v okolních průmyslových podnicích. Oceňovaný byt je velikosti 3+1, umístěný v mezipatře mezi třetím a čtvrtým podlaží a skládá se z chodby, pokoje, ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, WC, lodžie a sklepní koje. Byt je převážně v původním částečně neudržovaném stavu. Výhodou je, že obytný dům se nachází po částečné rekonstrukci ( plastová okna, nové balkony). Částečnou nevýhodou může být omezená možnost parkování v okolí. Při posouzení výše uvedených hledisek se jedná o průměrný zděný byt, který je umístěný v klidné lokalitě nedaleko centra města, kde je poptávka s nabídkou v rovnováze. Porovnávané nemovitosti: 1. Město Louny, ulice Palackého, velikost 3+1/L( 69m 2 ), panel se zateplením, 4.NP, dům po rekonstrukci, byt po částečné rekonstrukci, dálkové topení, nabídková cena 749 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 359280 5
2. Město Louny, ulice Františka Chlouby, velikost 3+1/L ( 72m 2 ), zděný se zateplením, 3.NP, dům udržovaný, byt převážně v původním stavu, dálkové topení, nabídková cena 885 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 369681 3. Město Louny, ulice Čs. armády, velikost 3+1/B ( 75m 2 ), zděný se zateplením, 4.NP, dům po rekonstrukci, byt po rekonstrukci, dálkové topení, nabídková cena 889 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 061-N01079 4. Město Louny, ulice 28. října, velikost 3+1/B ( 53m 2 ), zděný bez zateplení, 1.NP, dům v udržovaném stavu, byt v původním udržovaném stavu, dálkové topení, nabídková cena 550 000Kč. www.sreality.cz, ID zakázky: 323863 Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou činí: 681 880,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: šestsetosmdesátjednatisícosmsetosmdesát Kč 4. Rekapitulace Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. Cena věcné hodnoty činí( po zaokrouhlení) 715 320,-Kč b) srovnávací metodou( po zaokrouhlení) Cena zjištěná srovnávací metodou činí 681 880,-Kč Silné stránky nemovitostí - veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti - částečná rekonstrukce budovy Slabé stránky nemovitostí - byt v původním stavu umístěný v mezipatře 3.NP - 4.NP - omezené parkování u domu 6
Hodnota věcná vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemovitosti nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný význam. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. Výnosová hodnota je proto považována za značně svázanou s výslednou obvyklou cenou. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací, kterých je v daném případě přiměřené množství. V daném případě se obvyklá cena blíží ceně zjištěné srovnávacím způsobem. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu bytu č.2199/7 s příslušenstvím včetně podílu na společných částech domu a pozemku v k.ú. Louny ve výši: slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč V Litvínově 29.1.2014 680 000,- Kč Ing. Petr Bicenc 1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr. 4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3358-09/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově 29.1.2014 Ing. Petr Bicenc 7