ZNALECKÝ POSUDEK č. 2437-36/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 31 na pozemku p.č. 104 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kokory, obec Kokory, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169EX 1824/12 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 8.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 31 na pozemku p.č. 104 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Kokory, obec Kokory, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím v podílu id. 1/3 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kokory 31 751 05 Kokory Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Kokory Katastrální území: Kokory Počet obyvatel: 1 155 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,1492 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = Cp * 2,5 = 90,37 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.3.2013 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.582 ze dne 18.3.2013 - informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 27.3.2013 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 582, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 18.3.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Hájek Bohumil 620511/1011 1/3 Hájek Zdeněk 640702/2160 1/3 Šimková Eliška 605602/2016 1/3-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu, dříve pekárna, je situované na pozemku p.č. 104 zastavěná plocha a nádvoří jako objekt s jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení a bez podkroví, vnitřní řadové sekce. Dispozičně vstup do domu přes průjezd do dvora a z něj přes verandu do vlastního domu. Veranda propojena s chodbou. Po levé straně WC, koupelna, po pravé straně vstup do kuchyně spojené s obývacím pokojem a za ním dvě obytné místnosti. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva (vepřovice, cihla, kámen), zavlhlé. Zastřešení objektu sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky z uliční části břizolitové, ze dvora cementová stříkaná omítka. Vnitřní omítky vápenné. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady na WC, v koupelně a za kuchyňskou linkou, keramické běžného provedení. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna plastová. Podlahy v obytných místnostech betonové s povrchovou úpravou PVC. V kuchyni PVC, v koupelně a na WC keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední s kotlem na tuhá paliva situovaným ve vedlejší stavbě. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod proveden. Rozvod teplé a studené vody, zdroj teplé vody el. boiler, studená voda ze studny. Rozvody zemního plynu nejsou, pouze PB pro kuchyňský sporák. Odkanalizování objektu do žumpy na vyvážení. V Kuchyni sporák na PB. Z vnitřního vybavení WC, umyvadlo a vana. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Vzhledem ke stáří objektu a jeho technickému stavu při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle 44 odst. 11. - 4 -
Zdůvodnění: Vzhledem ke špatnému technickému stavu snížen koeficient prodejnosti. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9690 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8721 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 8,95*18,50 = 165,57 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná Název Konstr. výška plocha I.N.P. 165,57 m 2 4,26 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (8,95*18,50)*(4,26)+9,50*2,50*3,20 = 781,35 m 3 Zastřešení ((8,95*3,94)/2)*18,50 = 326,18 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 781,35 m 3 Zastřešení Z 326,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 107,53 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Zdivo zděné smíšené S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina osinkocementová S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře plné nebo prosklené S 100 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 100 Část - 5 -
15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu propan - butan P 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu P 0,50 100 0,46 0,23 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,73 Koeficient vybavení K4: 0,8873 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) - 6 -
Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 4,24 130 150 86,67 3,6748 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 23,89 130 140 92,86 22,1843 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 8,90 130 140 92,86 8,2645 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,23 130 140 92,86 7,6424 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,83 130 130 100,00 3,8300 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,01 41 41 100,00 1,0100 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,54 130 130 100,00 6,5400 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,16 45 45 100,00 3,1600 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,59 41 45 91,11 2,3597 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,61 41 45 91,11 3,2891 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,86 10 50 20,00 1,1720 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,48 41 41 100,00 2,4800 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,13 41 41 100,00 1,1300 16. Vytápění S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,86 41 45 91,11 5,3390 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,85 41 45 91,11 4,4188 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,68 41 45 91,11 0,6195 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,61 41 45 91,11 3,2891 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,14 41 41 100,00 2,1400 21. Instalace plynu P 0,50 100,00 0,46 0,23 0,26 41 45 91,11 0,2369 22. Kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,61 130 130 100,00 1,6100 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,56 41 41 100,00 0,5600 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,62 41 41 100,00 4,6200 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,34 41 41 100,00 0,3400 Opotřebení: 89,9101 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8873 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8721 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 232,37 Plná cena: 1 107,53 m 3 * 3 232,37 Kč/m 3 = 3 579 946,75 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 89,9101 % Úprava ceny za opotřebení - 3 218 733,70 Kč = 361 213,05 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Rodinný dům - zjištěná cena = 120 404,35 Kč - 7 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba Popis: Předmětná nemovitost vedlejší stavby dříve pro chov drobného domácího zvířectva je situovaná v prodloužení pravé štítové zdi rodinného domu při pohledu z ulice. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva, zavlhlé. Zastřešení mírnou pultovou střechou, tvořící současně i stropní konstrukci. Střešní krytina lepenka. Do střechy zatéká. Z klempířských konstrukcí jen žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné zavlhlé, opadané. Vnitřní omítky z větší části chybí, opadané, vlhké. Podlahy betonová mazanina. Okna dřevěná zdvojená, dveře chybí. pouze jedna plechová vrata. Objekt bez napojení na inženýrské sítě a na konci životnosti. Vzhledem ke stáří objektu a jeho technickému stavu při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 15,20*4,80 = 72,96 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Název Konstr. výška plocha I.N.P. 72,96 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (15,20*4,80)*(2,70) = 196,99 m 3 Zastřešení ((4,80*0,65)/2)*15,20 = 23,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 196,99 m 3 Zastřešení Z 23,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 220,70 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: - 8 -
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělkého založení P 100 2. Obvodové stěny zděné S 100 3. Stropy C 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina lepenka S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50 7. Úprava povrchů C 50 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna zdvojená S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 50 1,00 3,05 7. Úprava povrchů C 6,10 50 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 67,52 Koeficient vybavení K4: 0,6752 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Část Opot. z celku části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,84 130 150 86,67 4,1948 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 47,10 130 130 100,00 47,1000 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,81 130 130 100,00 10,8100 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 12,00 130 130 100,00 12,0000 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 2,52 130 130 100,00 2,5200 7. Úprava povrchů S 6,10 50,00 1,00 3,05 4,52 130 130 100,00 4,5200-9 -
9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,44 130 130 100,00 4,4400 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,63 130 130 100,00 1,6300 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12,14 130 130 100,00 12,1400 Opotřebení: 99,3548 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6752 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8721 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 309,47 Plná cena: 220,70 m 3 * 1 309,47 Kč/m 3 = 289 000,03 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 99,3548 % Úprava ceny za opotřebení - 287 135,40 Kč = 1 864,63 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Vedlejší stavba - zjištěná cena = 621,54 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 582 ze dne 18.3.2013. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Tab. č. 1 nebyla při výpočtu použita Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8721 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] - 10 -
28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 90,37 1,00 2,1460 0,8721 7,00 180,97 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 90,37 0,40 2,1460 0,8721 7,00 72,39 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 vodní plocha 104 463,00 180,97 83 789,11 28 odstavec 5 zahrada 167 89,00 72,39 6 442,71 Stavební pozemky - celkem 90 231,82 = 90 231,82 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky - zjištěná cena = 30 077,27 Kč - 11 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 120 404,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 621,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 121 025,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 30 077,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 30 077,30 Kč Celkem 151 103,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 151 103,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 151 100,- Kč slovy: Jednostopadesátjednatisícjednosto Kč Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 12 -
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Pozemek p.č. 167 zahrada ve skutečnosti jako zahrada neslouží, jedná se o zabetonovaný dvůr. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 2.500,- Kč s příslušenstvím, Vojenská nemocnice Olomouc, Sušilovo nám. 1/5, Olomouc - Dále je zatížena nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Absence, nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce vlhké, výskyt plísní. Zvětralé vrchní části štítových zdí. Stavební prvky a konstrukce krátkodobé životnosti na konci své životnosti. Jinak objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Kokory. Z občanské vybavenosti pouze Základní škola, pošta, kanalizace, vodovod. zemní plyn. Obec cca 17 km od středu města Olomouce. Slabé stránky nemovitosti - zavlhlé zdivo, plíseň - chybí řádná údržba - vyšší finanční náklady na uvedení nemovitosti do stavu odpovídajícímu požadavkům dnešnímu bydlení - stavební prvky a konstrukce krátkodobé a některé i dlouhodobé životnosti na konci životnosti - rodinný dům na vesnici a bez zahrady - ač je v obci voda, kanalizace, zemní plyn, není napojen Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní a nákladovou. Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení opotřebení dle stáří a dle skutečného stavu. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen - 13 -
nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Kokorách a blízkém okolí: - rodinný dům Luková, řadová zástavba, jednopodlažní, dispozičně 2+1 a 1+1, zdivo smíšené, průjezd, zastavěná plocha 168 m 2, zahrada 325 m 2, zděná stodola, cena 380.000,- Kč včetně provize, poplatků a právního servisu - rodinný dům Stará Ves u Přerova, konečná řadová sekce, jednopodlažní, určen k celkové rekonstrukci, zastavěná plocha 130 m 2, celková plocha pozemku 390 m 2. Cena 170.000,- Kč - rodinný dům v Čekyni, konečná řadová sekce, dispozičně 2+1, zastavěná plocha 90 m 2, zahrada 497 m 2, dům cihlový, napojen na veškeré inženýrské sítě, hospodářská přístavba, cena 520.000,- Kč Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na 360.000,- Kč Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/3 k celku 120 000,- Kč Slovy: jednostodvacettisíckč V Olomouci 8.4.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2437-36/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13036. - 14 -