ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6939-254/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 463 Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Bludov, k.ú. Bludov Adresa nemovité věci: Husova 463, 789 61 Bludov OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 2 600 000 Kč Datum místního šetření: 15.11.2016 Stav ke dni: 15.11.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 19.11.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 257 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Šumperk, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 257 ze dne 2.11.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 14.11.2016. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Bludov, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1230 Obec Bludov Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 1230 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Bludov, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna fyzická prohlídka nemovitostí, veškeré údaje o nemovitosti byly poskytnuty zástupcem zadavatele p.čápovou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její - 2 -
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v zápl. území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Komentář: 1. Na předloženém LV čís. 257 pro kú Bludov ze dne 2.11.2016 je evidováno věcné břemeno užívání pro oprávněné Jáně Alois a Jánětová Jiřina. Dle sdělení zadavatele došlo k zániku věcných břemen úmrtím oprávněných osob, proto v ocenění není proveden odpočet hodnoty věcných břemen. 2. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch CFIG SE, Sladkovského 767, Pardubice. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1236 390 800,00 312 000,00 zahrada 1237 351 800,00 280 800,00 Celkem 741 592 800,00 Výsledná cena = 592 800, Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC (Kč) Opotř. VH (Kč) HB zděná, o 1.NP, ZP = 93,09 m2 1236 414,00 m3 1 000 Kč/m3 414 000 50 % 207 000 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 207 000 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 463 Je užívaný od roku 1935, původně jako částečně podsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 1236. V roce 1975 byla provedena nástavba 2.NP se sedlovou střechou. Dispozičně v podzemním podlaží chodbu a sklad, v nadzemních podlažích obsahuje byt o velikosti 3+1. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy betonové, střecha sedlová, krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky - 3 -
z pozinkovaných plechů, fasáda chybí, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené do kovových zárubní, podlahy obytných místností s dřevotřískou a koberci, ostatní podlahy s dlažbou s PVC, bleskosvod je instalován, schody betonové s dřevěným obložením, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 34,26 = 34,26 1.NP (11,23 12,81) = 143,86 2.NP (11,23 12,81) = 143,86 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 34,26 m 2 1,95 m 1.NP 143,86 m 2 2,95 m 2.NP 143,86 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (34,26 1,95)+143,86 (5,75+3,35/2) = 1 134,97 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 134,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 134,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Zdivo zděné o tl. 40 cm P 100 3. Stropy betonové S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100-4 -
5. Krytina vlnitý eternit S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky chybí C 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody betonové s dřevěným obložením S 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností koberce, dřevotříska S 100 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně linka vč. spotřebičů S 100 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo P 22,30 100 0,46 10,26 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10-5 -
25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,03 Koeficient vybavení K 4 : 0,7703 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,7703 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 418,50 Plná cena: 1 134,97 m 3 3 418,50 Kč/m 3 = 3 879 894,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 81 / 160 = 50,6 % Koeficient opotřebení: (1-50,6 % / 100) 0,494 Rodinný dům čp. 463 - zjištěná cena = 1 916 668,10 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 228,90 m 2 Obestavěný prostor: 1 134,97 m 3 Zastavěná plocha: 143,86 m 2 Plocha pozemku: 741,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 5 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1965. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Bludov, Boženy Němcové 641 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00-6 -
K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 12 066 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 226,90 m 2 1 009 m 2 3 380 000 Kč 14 896 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP a podkroví, užívaný od roku 1935. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Šumperk, Zábřežská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 11 373 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 254,40 m 2 212 m 2 3 760 000 Kč 14 780 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP a podkroví, užívaný od roku 1972. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Zábřeh, Na Hrádku Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90-7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 10 915 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 487 m 2 2 695 000 Kč 13 475 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 915 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 11 451 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 12 066 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 11 451 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 228,90 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 621 134 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 2 621 134 Kč 2 716 468 Kč 592 800 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 2 600 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Ve výsledné ceně není proveden odpočet hodnoty věcných břemen, která zanikla úmrtím oprávněných osob a doposud nebyl proveden jejich výmaz v katastru nemovitostí. V Rohově 19.11.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6939-254/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 257 ze dne 2.11.2016. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 14.11.2016. 1 Mapa oblasti 2-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -