ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4118-7/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.208 + p.p.č.596,597 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Dobruška, k.ú. Dobruška Adresa nemovité věci: Novoměstská 208, 518 01 Dobruška Vlastníci stavby: SJM Hoffinger Josef a Husanovič Hoffingerová Božena, vlastnictví: výhradní Hoffinger Josef, Novoměstská 208, 518 01 Dobruška Husanovič Hoffingerová BoženaNa Příčnici 671, 518 01 Dobruška Vlastníci pozemku: SJM Hoffinger Josef a Husanovič Hoffingerová Božena, vlastnictví: výhradní Hoffinger Josef, Novoměstská 208, 518 01 Dobruška Husanovič Hoffingerová BoženaNa Příčnici 671, 518 01 Dobruška OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 800 000 Kč Datum místního šetření: 15.2.2016 Stav ke dni : 15. 2. 2016 Za přítomnosti: Mgr.Kopčila Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 18. 2. 2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.596 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 344m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.208 - pozemku p.č.597 zahrada o výměře 235m 2, vše zapsáno na LV č.1914 pro obec a k.ú. Dobruška, část obce Dobruška. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 027/2016-A z 20.1.2016 - LV č.1914 pro k.ú.dobruška - cuzk.cz - místní šetření konané dne 15.2.2016 Místopis Město Dobruška se nachází na území okresu Rychnov nad Kněžnou a náleží pod Královéhradecký kraj. Dobruška je také obcí s rozšířenou působností. Obec Dobruška se rozkládá asi osmnáct kilometrů severozápadně od Rychnova nad Kněžnou. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 6970 obyvatel. Dobruška se dále dělí na osm části, konkrétně to jsou: Běstviny, Dobruška, Domašín, Chábory, Křovice, Mělčany, Pulice a Spáleniště. Obec je vzdálená přibližně 13 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Dobruška má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.208 se nachází v rozšířeném centru historického města Dobruška, přístupný je z jedné vedlejších ulic v klidné části města - z ulice Novoměstská. V přímém okolí se nachází rodinné domky či chalupy. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.596 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 344m 2 včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.208 - pozemek p.č.597 zahrada o výměře 235m 2, vše zapsáno na LV č.1914 pro obec a k.ú. Dobruška, část obce Dobruška. Rodinný dům čp.208 je samostatně stojící přízemní, částečně podsklepený objekt s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným pomocí venkovního ocelového schodiště a dveřmi v severovýchodním štítu domu. Rodinný dům je obdélníkového půdorysu. Jedná se o dům neznámého stáří, zjevně však dle použitých konstrukcí je původní část stavby (jihozápadní a střední část domu) stáří přes 100 roků. Stáří přístavby severovýchodní části též není známo. Rodinný dům je vystavěn na základech bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny jsou převážně o tl. stěn 70 cm, zadní podélná tj. severozápadní stěna je o tl.45cm. Zdivo je zřejmě smíšené - kamenné i cihelné. V úrovni sklepa je zdivo kamenné, klenba je zřejmě též převážně kamenná. Stropní konstrukce je převážně dřevěná trámové s viditelnými trámy i rákosovou omítkou, v přístavbě je strop hurdiskový. Dřevěný hambalkový sedlový krov, krytina je z vlnitého eternitu. Strop nad přízemím či - 2 -
krov není zateplen. Klempířské prvky jsou úplné - z pozinkovaného plechu (žlaby, svody) i lakovaného plechu (parapety). Vnitřní omítky jsou hladké, štukové, i hrubé, drásané. Fasádní omítka je hladká vápenná opatřená nátěrem. U domku je sokl vytvořený obkladem z imitace pískovce. V úrovni půdy jsou štítu domu opatřeny prkenným obkladem. Schodiště do sklepa je rozpadlé, tj. chybí (sklep je velmi obtížně přístupný pouze otvorem v podlaze v chodbě před místností WC), na půdu je venkovní přistavěné ocelové jednoramenné schodiště. Okna domku jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře vnitřní jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, část dveřních křídel však chybí,vstupní vchodové dveře jsou plastové. Podlahy v obytných místnostech jsou buď betonové mazaniny, či plovoucí laminátové podlahy. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je ústřední, kotel na tuhá paliva je umístěn v kotelně, jež má samostatný venkovní vchod. V domku je rozvod světlené i motorové elektroinstalace,zdrojem teplé vody je elektrický boiler umístěný na půdě. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách. Rozvod plynu v domku není proveden. Odkanalizování je provedeno od všech hygienických zařízení - tj. od akrylátové vany v koupelně. Umyvadlo v koupelně bylo odstraněno,obdobně jako sprchový box. WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - el.skříň je v obvodové stěně, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu, vodoměrná šachta je umístěna v terase před domkem, a je opatřena plechovým poklopem. Zemní plyn je zaveden jen do domečku stojícího po pravé straně před vchodem do domku. V domku se dispozičně nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Výměry místností: zádveří 6,07m 2, komora (vestavěná pomocí lehkých dřevěných příček do zádveří) 1,22m 2, WC 1,51m 2, kuchyně 12,94m 2, chodba 2,93m 2, jídelna 13,31m 2, obývací pokoj 25,31m 2, ložnice 15,72m 2, pokoj 19,65m 2, koupelna 7,63m 2, tj. celkem 106,29m 2, dále samostatně přístupná kotelna 9,65m 2, a přístřešek 6,48m 2 (umístěný v severovýchodním rohu domku). Jako započitatelnou plochu (pojem užívaný u bank) pro výpočet porovnávací hodnoty započítám plochu 106,29+9,65/2= 111,12m 2. Zastavěná plocha domku je 16,45*10,74= 176,67m 3. Obestavěný prostor stavby činí: 16,45*3,05*(3,45+6,05)/2+16,45*1,90*(6,05+4,41)/2+16,45*(3,10+2,69)*(3,41+2,80)/2= 697,52m 3. Pro nemožnost měření není do OP domu započítán objem sklepa. Stavebně technický stav domu čp.208 je zhoršený. Objekt je k datu ocenění volný, nevyužívaný, bez jakékoliv údržby. Na domku byly sice provedeny rekonstrukční práce - zřejmě v roce 2008 - nátěr fasády, sokl, uvnitř v domku koupelna, WC, plovoucí laminátové podlahy. Dříve, zřejmě cca okolo roku 1985, bylo provedeno ústřední topení s kotlem na tuhá paliva,dřevěné obložení stropů a stěn v mnoha místnostech palubkovým obkladem (různé výšky od 1m po celou stěnu), kazetové umělé podhledy stropu (jídelna). V domku chybí vybavení kuchyně, keramický obklad v kuchyni je různého stáří. Na fasádní omítce je zjevně viditelný vliv vlhkosti na zdivu (odprýsknuté nátěry i omítka, či obklad soklu). V kotelně jsou jen zbytky původní omítky, či zde omítka nikdy nebyla (strop, některé stěny). Celkově tak dům čp.208 nepůsobí příznivým dojmem. Příslušenství domku tvoří venkovní předložená terasa před domkem, jež je opatřena dlažbou z teracové dlažby 30/30cm do betonu, plocha 7,8*2,10= 16,38m 2. Tato terasa je uložena po obvodě ze tří stran na zděných omítnutých zídkách proměnné výšky cca od 0,35 do 0,65m. Na terase směrem k ulici je i menší nízké dřevěné zábradlí (do trubkových ocelových sloupků).u štítu se vchodem do kotelny je zpevněná - 3 -
plocha ze zámkové dlažby 16m2. Uliční plot je též s dřevěnou laťkovou ozdobnou výplní do ocelové kostry plotu + zděná podezdívka výšky cca 0,70m. Celková výměra téměř rovinných pozemků p.č.596 a 597 je 579m 2. Zahrada u domku je neudržovaná, bez trvalých porostů (jen 1ks okrasný jehličnan). Na zahradě je u menší kamenná opěrná zídka. Zákres rodinného domku čp.208 v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti - není proveden zákres zřejmě dodatečně přistavované ložnice tj. západní roh objektu, ani zákres též zřejmě přistavované kotelny (severovýchodní roh objektu). Dům se však celý nachází na pozemku p.č.596 zastavěná plocha a nádvoří. Silné stránky Klidná část Dobrušky, město Dobruška (historické město - rodiště F.L.Věka - rodný dům F.L.Věka se nachází cca 200 metrů do oceňovaného domu čp.208). Slabé stránky Zhoršený stav domku, chybějící údržba, v domku odstraněno mimo vany vybavení v koupelně, chybí vybavení kuchyně, nejsou schody do sklepa (budoucí přístup do sklepa bude možný jen pomocí ocelového žebříku - původní schody byly vedeny z prostoru současného WC v přízemí). Též střešní krytina z osinkocementových vlnovek, nezateplená střecha i celý dům. Narušený nátěr fasádní omítky, opadávající obklad soklu. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 111,12 m 2 Obestavěný prostor: 697,52 m 3 Zastavěná plocha: 176,67 m 2 Plocha pozemku: 579,00 m 2 Porovnání je provedeno s aktuální nabídkou domků v Dobrušce na prodej. K jednotlivým nabídkám: 1) Nabídka domku v Pulické ulici je nabídka domku v dobrém stavu, přízemního, s obytným podkrovím, i částečným sklepem, též je v domku garáž. 2) nabídka roubené chalupy je nabídkou objektu určeného spíše k rekreaci, než k trvalému bydlení, objekt uvnitř v dobrém stavu, vybavený 3) nabídka domku v Křovické ulici je nabídka domku velmi malého, inzerováno jako domek k rekonstrukci, z inzerovaných fot je zřejmé vytápění jen lokální na tuhá paliva. Všechny tři nabízené nemovitosti se nachází v rozšířeném centru historického města Dobruška. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Dobruška Nabídka - Prodej rodinného domu v klidné části města Dobrušky, celková plocha s pozemkem 298 m2, občanská vybavenost v dosahu, 3 minuty chůze do náměstí F.L. Věka, možnost rozšíření půdní vestavbou, na pozemku garáž s dílnou. Klenutý sklep. Celkově dům udržovaný v dobrém stavu, střešní krytina a komín po rekonstrukci, možnost topit v krbu. Vytápěný zavedeným plynem. Lokalita Dobruška - ulice Pulická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší - plynové vytápění; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,54 Upravená j. cena Kč/m 2 5 985-5 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 113,00 m 2 298 m 2 1250000 Kč 11062 Kč/m 2 Název: Nabídka chalupy Nabídka - Prodej roubené chalupy 3+1 v Dobrušce o celkové ploše 222 m2 z roku 186, CP pozemku činí 222 m2. Chalupa se nachází v klidné a krásné části města a prošla celkovou rekonstrukcí elektřiny, které je v mědi. Lokalita Dobruška - Pulická ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - roubená stavba, vybavená; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt v mírně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 7 233 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 75,00 m 2 222 m 2 680000 Kč 9067 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Dobruška Nabídka -RD nedaleko centra v obci Dobruška, okr. Rychnov nad Kněžnou. RD je určený k rekonstrukci, v podkroví lze vybudovat další pokoje. Dispozice domu: vstupní předsíň, obývací pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna a samostatné WC. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě (obecní vodovod, kanalizace, plyn. Na pozemku se nachází zděný přístavek využívaný jako sklad dřeva. Celková plocha pozemku je 216 m. Lokalita Křovická ul., Dobruška Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší výrazně; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší mírně; Celkový stav - zevně horší, uvnitř mírně lepší; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům k rekonstrukci,; Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 9 345-6 -
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m 2 216 m 2 550000 Kč 12222 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5985 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7521 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9345 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7521 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 111,12 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 835734 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 835 734 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč slovy: Osmsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena pro účely aukce je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty, domek čp.208 je nyní bez vybavení koupelny (mimo vany), bez kuchyně, jedná se o dům zřejmě ze smíšeného převážně masivního zdiva o tl. stěn 70cm,bez údržby,nezateplený, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Objekt je volný opuštěný, nelze ověřit funkčnost rozvodů vytápění, objekt je též odpojen od elektrické energie, vody. V KN je zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. - bez vlivu na obvyklou cenu, jedná se o přípojku nn do domku. V Lázních Bohdaneč 18. 2. 2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4118-7/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 118-7/16. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek kat.mapy + ortofotomapa- mapa oblasti 3-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Pozemek p.č. 596 v k.ú. č. 627496 Kopie katastrální mapy ze dne 17.2.2016-12 -
Pozemek p.č. 596 v k.ú. č. 627496 - ortofoto Mapa oblasti ze dne 17.2.2016-13 -
Pozemek p.č. 596 v k.ú. č. 627496-14 -