ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.11 s pozemky p.č.48,27/4 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Uhlířské Janovice, k.ú. Uhlířské Janovice Adresa nemovité věci: Žižkova 11, Uhlířské Janovice Vlastník stavby: Jindřich Modálek, Žižkova 11, Uhlířské Janovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jindřich Modálek, Žižkova 11, Uhlířské Janovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: p.modálka Počet stran: 7 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.27/4 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 57m 2 - pozemku p.č.48 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167m 2 - stavby bydlení čp.11 stojící na pozemku p.č.48, vše zapsáno v KN na LV č pro obec a k.ú. Uhlířské Janovice, část obce Uhlířské Janovice. Přehled podkladů - LV č pro k.ú.uhlířské Janovice - místní šetření konané dne za účasti p. Modálkové - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 209/2016-A Místopis Město Uhlířské Janovice leží 17km jihozápadně od Kutné Hory na mírně zvlněné planině, stoupající pozvolna z Polabské nížiny. Do okolí města zasahují poslední výběžky Českomoravské vrchoviny a Středočeské pahorkatiny.v Uhlířských Janovicích je 6 katastrálních území - Bláto, Janovická Lhota, Kochánov u Mitrova, Mitrov u Uhlířských Janovic, Opatovice II, Uhlířské Janovice. Ve městě jsou k dispozici všechny základní potřebné služby, základní škola, mateřská školka, pošta, obchody, celá řada firem. Rodinný dům čp.11 je přístupný v jedné z vedlejších jednosměrných ulic v sídelní části města - ulice Žižkova. Jedná se o rozšířené centrum města.v přímém okolí se nachází jak rodinné domky, tak nedaleko jsou i dva místní kostely. Rodinný dům je postaven v mírně sklonitém terénu (spád k jihu). Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou tyto nemovité věci: - pozemek p.č.27/4 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 57m 2 - pozemek p.č.48 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 167m 2 - stavby bydlení čp.11 stojící na pozemku p.č.48, vše zapsáno v KN na LV č pro obec a k.ú. Uhlířské Janovice, část obce Uhlířské Janovice. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.11, jež tvoří levou polovinu dvojdomku a je postaven na pozemku p.č.48. Rodinný dům je přízemní zděná stavba, s částečným podsklepením, s půdním prostorem pod sedlovou střechou, jež je přístupný pouze dvířky zabudovanými v jihozápadním štítu domu. Přístup do přízemních prostor je pomocí venkovního předloženého betonového schodiště, které od vrátek umožňuje přístup k venkovní nezastřešené terase umístěné před vchodovými dveřmi. Vchod do sklepních prostor je samostatný - též pomocí venkovního schodiště. Rodinný dům čp.11 je půdorysného tvaru přibližně obdélníkového. Jedná se o dům neznámého stáří - odhadem přes 150 roků. Dům je vyzděn na kamenných základech, zdivo suterénu je kamenné, zdivo přízemních prostor je smíšené, masivní o tl. stěn 60-90cm (kámen, cihla). Stropy jsou nad sklepem klenuté kamenné, částečně dřevěné, v přízemí jsou dřevěné s rákosovou omítkou, rovným podhledem. Střecha je sedlová, do ulice valbou, krytina je tašková skládaná pálená. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody,a část parapetů

3 část není). Vnitřní omítky jsou vápenné, hladké, fasádní omítka je na domku různá - hladká, hrubá, nástřiková, částečně však opadaná. Dveře v domku jsou hladké, lakované, i foliované do ocelových zárubní, ve sklepě jen provizorní dřevěné, bez zárubně. Okna na domku jsou dvojitá rámová ven a dovnitř otevíravá. Podlahy v pokojích jsou prkenné, v kuchyni je PVC, v ostatních místnostech jsou podlahy z keramické dlažby či betonové mazaniny. Vytápění je lokální 2ks kamen na tuhá paliva - Petra. V domku je proveden rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v litinových resp. kameninových rourách. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. V kuchyni je menší kuchyňská linka, sporák na propan - butan. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do veřejné kanalizace, voda je ze studny od souseda (čp.12), zemní plyn není zaveden. Zastavěná plocha domku činí 113,60m 2. V domku se dispozičně nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím : Výměry místností: 1.PP: sklep přední 5,22m 2, sklep zadní 10,50m 2, tj. celkem 15,72m2 1.NP: předsíň 3,85m 2, chodba 6,78m 2, kuchyně 14,48m 2, pokoj (bývalá veranda) 7,66m 2, pokoj 13,10m 2, koupelna s WC 4,08m 2, pokoj 26,45m 2, tj. celkem 76,40m 2. Tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí: 76,40+15,72/2= 84,26m2 Rodinný dům je využíván k datu ocenění k bydlení rodinnými příslušníky vlastníka. Jedná se o objekt s chybějící údržbou - zjevně na konci životnosti je fasádní omítka domku, značné opotřebení však mají všechny prvky krátkodobé životnosti stavby. Příslušenství domku tvoří mimo přípojek kanalizace, vody (právo braní vody ze studny u souseda však v KN není zapsáno tj. chybí oprávnění na základě věcného břemene), elektřiny i uliční plot - dřevěný laťkový s vchodovými vrátky, předložené venkovní schodiště, venkovní terasa zastřešující malý skladový přístřešek nalevo od vstupu do sklepa, a to včetně jednoduchého dřevěného zábradlí se zděným sloupkem. Celková výměra pozemků je = 224m 2. Silné stránky Domek v klidné části města. Slabé stránky Malý pozemek, nedostatečná údržba, opadaná či narušená fasádní omítka, vytápění jen lokální na tuhá paliva, voda jen ze studna od souseda - právně nezajištěná

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp.11 s pozemky p.č.48,27/4 Porovnání je provedeno s nabídkou celkem tří rodinných domků na prodej, z toho dva v Uhlířských Janovicích, jeden v sousední obci. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 84,26 m 2 Zastavěná plocha: 113,60 m 2 Plocha pozemku: 224,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 100 m2, pozemek m2 Nepoměřice-Bedřichov. Nabízíme k prodeji na polosamotě. stylový. vesnický. dům- krásné, klidné místo. s. velkým. pozemkem. s. ovocnými. stromy. a. příjemným venkovním posezením. Dispozičně je řešený prostornou verandou, kde se nachází WC + umyvárka a šatna, dále chodba,která rozděluje jednotlivě pokoje. Po levé straně chodby je velký slunný pokoj cca 25m2, po pravé straně chodby prostorná ložnice. Uprostřed chodby kuchyň. Na dům navazuje zděný dřívější chlév, dílna a garáž. Odpady jsou svedeny do nového septiku, vlastní studna, elektroinstalace 220/380, topení lokální. Možnost půdní vestavby i rozšíření. Vše je v dobrém udržovaném stavu, vhodné ihned k bydlení. Nádherný pozemek se vzrostlými okrasnými a ovocnými stromy. V okolí pěkná krajina -lesy, koupání, rybaření, cykloturistika. Též vhodné pro chov menších hospodářských zvířat a na rekreaci. Městečko Uhlířské Janovice 7 km, Kutná Hora, Kolín. Možnost čerpání hypotéky. Prohlídka je možná kdykoliv po dohodě. Doporučujeme! Vice info v RK. Jelikož nebyl majitelem nemovitosti předložen PENB, uvádíme v souladu s novelizací zák. 406/2000 Sb. energetickou třídu G. Lokalita Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - méně žádaná nevybavená část obce; Provedení a vybavení - mírně lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - velký pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v méně žádané lokalitě, ale s přiměřeným pozemkem a zjevně v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2-4 -

5 Název: Prodej rodinného domu 99 m2, pozemek 741 m2 Zprostředkujeme Vám prodej rodinného domu o rozloze 99 m2, k rekonstrukci nebo jako stavební parcelu s inženýrskými sítěmi, v pěkné klidné a slunné lokalitě města Uhlířské Janovice. Dispozice domu je 2+1, s koupelnou, verandou a skladem o rozloze 40 m2, celková zastavěná plocha činí 139 m2. Dům je připojen na obecní vodovod, plynovod, odpadní vody jsou svedeny do septiku.dům má střechu po rekonstrukci z roku Za domem do prostoru zahrady je vybudován sklep.celková plocha pozemku je 741 m2. Město Uhlířské Janovice s pěknou okolní přírodou, má kompletní občanskou vybavenost, dojezd do Kolína 18 km, Kutné Hory 15km,a pravidelné autobusové spojení do Prahy. Doporučujeme prohlídku, zajistíme financování. Ev. číslo: Lokalita Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek s větším pozemkem; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 99,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 271 m2 Exkluzivní nabídka samostatně stojícího rodinného domu s garáží na pozemku o celkové výměře 271 m2 v obci Rašovice. Zděný, částečně podsklepený dům ze 40 -tých let disponuje 2 nadzemními podlažími. V první nadzemním podlaží se nachází obývací pokoj, předsíň, kuchyň, koupelna s WC. V druhém nadzemní podlaží jsou 2 ložnice, WC + umyvadlo. V letech proběhly úpravy, které představovaly vestavbu koupelny, nové instalace elektro, vody a kanalizace. V podkroví vytvořeny 2 obytné místnosti. Provedena revize elektro, nainstalované čerpadlo, které se může v případě výpadku vody z veřejného vodovodu používat - napojeno na studnu. Přistavěna veranda. Krbová kamna v každé místnosti. Velmi dobrá dopravní dostupnost na autobus. Daň z nabytí nemovitosti hradí kupující. Ukazatel energetické náročnosti: G* (v tuto chvíli probíhá vypracování PENB, údaj bude aktualizován) Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo Lokalita Rašovice, okres Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,15 K4 Provedení a vybavení 0,80-5 -

6 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - méně vybavená; Provedení a vybavení - lepší výrazně; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - též malý pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek v mnohem lepším stavu, ale v nevybavené obci; Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5574 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6178 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6708 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6178 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 84,26 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 REKAPITUKLACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena těsně pod úrovní porovnávací hodnoty. Jedná se o rodinný dům s bytem velikosti 3+1 s příslušenstvím, s malým pozemkem, s chybějící údržbou, topením jen lokálním na tuhá paliva, jež se nachází v jedné vedlejší ulici nedaleko centra města Uhlířské Janovice. Domek s právně nezajištěným odběrem vody ze studny od vlastníka sousedního objektu čp.12. V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace z Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 0-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 48 v k.ú. č

12 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 48 v k.ú. č ortofoto

13 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 48 v k.ú. č Pozemek p.č. 48 v k.ú. č