Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 1264/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 1264, na parcele parc. č. st. 1633, kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145 Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076 JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/3 130 00 Praha 3 č.j. 132 EX 3410/12-47 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně titulní strany a 28 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech výtiscích (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 1
Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 1264/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 1264, na parcele parc. č. st. 1633, kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145 (dále též jako Byt nebo Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 26. 11. 2014 činí: 890 000 Kč Slovy: osm set devadesát tisíc korun českých 2
Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014... 2 1 NÁLEZ... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Místní šetření... 4 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy... 4 1.4 Identifikace Povinného... 4 1.5 Popis Nemovitosti... 4 1.6 Poloha... 6 1.7 Dopravní poměry... 6 1.8 Občanská vybavenost... 7 1.9 Majetkoprávní vztahy... 8 2 OCENĚNÍ... 9 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti... 9 2.2 Analýza trhu... 9 2.3 Metody ocenění... 9 2.4 Nákladová metoda... 9 2.5 Výnosová metoda... 9 2.6 Porovnávací metoda... 10 2.7 Volba metody... 10 3 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 14 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 15 5 PŘÍLOHY... 16 Tabulky: Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky... 5 Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 3
1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 1264/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 1264, na parcele parc. č. st. 1633, kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145 (dále též jako Byt nebo Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění 26. 11. 2014. 1.2 Místní šetření Místní šetření proběhlo dne 26. 11. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace Povinného Jméno: Bäuchel Simon Trvalé bydliště: Smetanova 2844/38, 46601 Jablonec nad Nisou 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: bytová jednotka č. 1264/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 1137/4604, kat. kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145. 4
Vzhledem k tomu, že povinným nebylo umožněno místní šetření v bytové jednotce, nebylo možno stanovit skutečný technický stav. Bylo proto uvažováno s průměrnou úrovní technického stavu. Bytová jednotka má dle prohlášení vlastníka dispozici 2+1 o výměře 69,7 m 2. Je umístěna na 1. NP. K bytové jednotce č. 1264/1 náleží dva sklepy o výměrách 33,3 m 2 a 10,7 m 2 (umístění v 1. PP). Bytový dům, ve které je bytová jednotka umístěna, je původní zděný dům se 3 nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. S domem je spojena další stavba se samostatným vchodem, ve které je umístěna další bytová jednotka. V původním domě jsou 3 bytové jednotky (1264/1, 1264/2 v 1.NP a 1264/4 ve 2.NP). Bytová jednotka 1264/3 je umístěna v 1.NP druhého bytového domu. V 2. NP původního domu jsou v šikmé části střechy osazena střešní okna. Dům má šikmou střech s asfaltovými šindeli. 3. NP tvoří společný prostor podkroví. Základy předpokládáme vzhledem ke stáří domu bez izolace. Obvodové zdivo domu je v úrovni 1. PP podlaží kamenné, ve vyšších podlažích cihelné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. V domě jsou nově osazena okna, oplechování a krytina střechy, jinak je dům dle vnější prohlídky v horším technickém stavu se zanedbanou údržbou. Toto zanedbání je zřejmé především na poškozené fasádě Tabulka č. 1: Výměry bytové jednotky 1 Typ plochy Výměra (m 2 ) Pokoj 1 20,5 Pokoj 2 19,1 Pokoj 3 Kuchyně 14,3 Chodba 6,5 Koupelna 5,1 WC Spíž 2,7 Komora 1,5 Celkem 69,7 Sklep 1+2 44,0 Celkem vč. sklepa 1+2 113,7 Tabulka č. 2: Výměry bytové jednotky 2 Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku st. 1633 438 zastavěná plocha a nádvoří Celkem 438 1 Zdroj: prohlášení vlastníka 2 Zdroj: katastr nemovitostí 5
1.6 Poloha Oceňovaná Nemovitost se nachází v centrální části města Jablonec nad Nisou. Jablonec nad Nisou je statutární město v Libereckém kraji, 9 km jihovýchodně od Liberce, v údolí řeky Nisy a jejich přítoků. V roce 2011 zde žilo zhruba 45 tisíc obyvatel a má rozlohu 31,38 km 2. V bižuterii a sklářství je v Jablonci a okolí ještě dnes zaměstnáno 11 000 lidí, přičemž produkce je z velké většiny orientována exportně. Kromě bižuterie a sklářství je však v Jablonci výrazně zastoupeno také strojírenství, dřevozpracující průmysl a výroba nábytku. V Jablonci je také mincovna pro Česko Česká mincovna. 3 Souřadnice GPS: 50 43'14.46"N, 15 10'15.03"E 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní komunikaci. Parkování je možné na ulici v blízkosti bytového domu. Cca ve vzdálenosti 200 m od Nemovitosti se nachází autobusová zastávka Kamenná. Městskou dopravu v Jablonci nad Nisou tvoří síť městských autobusů. Provoz zajišťuje Dopravní podnik měst Liberce a Jablonce nad Nisou Železniční zastávka Jablonec nad Nisou centrum je umístěna ve vzdálenosti cca 300 m od Nemovitosti. Jablonec nad Nisou leží na regionální železniční trati 036 z Liberce přes Tanvald a Harrachov do Polska. Do Jablonce jezdí jen osobní vlaky linky L1 Liberec Jablonec Smržovka Tanvald Harrachov, o víkendu pak i spěšné vlaky Tanvald Jablonec Liberec Drážďany. Jablonec je městskou dopravou spojen s nádražím v Rychnově u Jablonce nad Nisou, které leží na hlavní trati 030 Liberec Hradec Králové, a kde staví všechny vlaky včetně rychlíkové linky Liberec Pardubice, která má v Turnově přípoje na rychlíky směr Mladá Boleslav a Praha. 3 Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/jablonec_nad_nisou 6
Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost Město Jablonec nad Nisou má veškerou běžnou občanskou vybavenost. 7
Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.9 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem smluvním, zahájením exekuce, exekučním příkazem k prodeji, nařízením exekuce a dále byl podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 8
2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k rezidenčním účelům za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako bytová jednotka je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s byty v Jablonci nad Nisou. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. 9
Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě - Jablonce nad Nisou. 10
Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 4 Atypický byt 2+1 v secesní vile, Raisova ul., Jablonec nad Nisou Nabízíme po kompletní rekonstrukci ve 2. patře secesní vily od známého architekta Hemmricha. Byt je vybaven kuchyňskou linkou vč. baterie se sporákem a novou zděnou koupelnou. Byt se nachází pod střechou, přiznané trámy, originální dispozice. Výměry jednotlivých místností: chodba 3,6 m 2, kuchyně 11,8 m 2, spíž 1,2 m 2, 2 pokoje (14,5 m 2 a 22,4 m 2, komora 4,3 m 2, koupelna 3,4 m 2, WC 1,8 m 2. Celková plocha bytu 63,0 m 2. Výborná dostupnost do centra města (5 min pěšky). Vlak. zastávka a autobusové nádraží poblíž domu, veškerá občanská vybavenost. Porovnávaná nemovitost č. 2 5 Byt 2+1 v Jablonci nad Nisou v klidné časti, poblíž centra Jablonce. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nová plastová okna, plynový kotel, elektrorozvody, voda, plyn, odpady, štuk a jiné. Veškerá občanská vybavenost v místě a okolí. Byt v osobním vlastnictví. 4 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisou-raisova/ 2093129820#img=6&fullscreen=false 5 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisou-lovecka/ 3698536540#img=0&fullscreen=false 11
Porovnávaná nemovitost č. 3 6 Byt 2+1 v osobním vlastnictví ve zděném domě blízko centra Jablonce nad Nisou. Byt se nachází v 1.NP bytového domu, výměra bytu 76 m² vč. půdy a sklepa. Dispozici bytu tvoří obývací pokoj s koupeln. koutem, kuchyně, ložnice, samost. WC na společné chodbě s druhým bytem na patře. V bytě jsou nová EURO okna, nová kuch. linka, plynový sporák, vytápění GAMATY (nový bytový plynovod). Dům má novou střešní krytinu. Společná menší zahrada za domem, parkování u domu. Porovnávaná nemovitost č. 4 7 Nově vybudovaný byt o velikosti 2+kk s podlahovou plochou 58,2 m 2 (užitná plocha 61,3 m 2 ), který se nachází ve 3. NP bytového domu v ul. Mánesova, v blízkosti centra města i přehrady. Dům prošel kompletní rekonstrukcí (GO střechy, zateplení fasády vč. fasádního nátěru, nové rozvody, plast. okna a vchodové dveře), vytápění bytu je zajištěno vlastním plynovým kombinovaným kotlem. Dispoziční řešení bytu: obývací pokoj s kuchyňským koutem (nová kuchyňská linka - bez el. spotřebičů), ložnice, předsíň a koupelna s WC (včetně sanity). K bytu dále náleží podíl na společných částech domu (komora v mezipatře o výměře 3,1 m 2 ). 6 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisou-ujesli/872206428#img=0&fullscreen=false 7 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+kk/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisoumanesova/1314009180#img=0&fullscreen=false 12
Porovnávaná nemovitost č. 5 8 Byt 2+1 v blízkosti centra Jablonce nad Nisou. Byt je po částečné rekonstrukci, je zde potřeba dořešit vytápění. V bytě je nová koupelna a kuchyň. Byt má společný kotel se sousedním bytem. Celý objekt je připojen na dálkový vodovod a na veřejnou kanalizaci. Aktuálně je byt v družstevním vlastnictví, ale při koupi bude převeden do osobního vlastnictví. V blízkosti ZŠ Pivovarská, sportovní středisko střelnice, zimní stadion. Porovnávaná nemovitost č. 6 9 Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 umístěný v činžovním domě o 6ti B.J., ve 3.NP, poblíž centra města. Byt má výměru 73 m 2 a skládá se z předsíně, koupelny, WC, kuchyně a dvou pokojů. K bytu patří dále sklepní a půdní kóje. Dům je v dobrém udržovaném stavu stejně jako byt. Byt má vlastní ÚT s plynovým kombi kotlem, který zajišťuje i ohřev teplé vody. V bytě a v celém domě jsou nová plastová okna, rozvody TV a internetu. Vlastní zahrada a dvůr kde jsou pro byt vyhrazena dvě parkovací stání pro automobil. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 890 000 Kč. 8 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisou-kvetinova/ 500052060#img=7&fullscreen=false 9 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/jablonec-nad-nisou-jablonec-nad-nisou-vodni/ 476639324#img=0&fullscreen=false 13
3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 26. 11. 2014 stanovena: a) Cena obvyklá bytové jednotky č. 1264/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 1264, na parcele parc. č. st. 1633, kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145 činí: 890 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena bytové jednotky č. 1264/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 1264, na parcele parc. č. st. 1633, kat. území Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 9145 činí k datu ocenění 26. 11. 2014: 890 000 Kč Slovy: osm set devadesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 14
4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne 29. 12. 2014 15
5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda výpočet Příloha č. 7: Prohlášení vlastníka Příloha č. 8: Fotopříloha 16
Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky
Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.
Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota
Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 10 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 11 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 10 International Valuation Standards 2005, str. 82-83. 11 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.
Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Prohlášení vlastníka, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0
Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 5: List vlastnictví
Příloha č. 6: Porovnávací metoda výpočet
Poř. č. Porovnávací nemovitosti Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. vybavení Koef. ost. prostor Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) - - - - - - (Kč/m 2 ) 1 JN, Jablonec n.n., Raisova 1 195 000 Kč 66 18 106 Kč 0,90 1,00 0,90 0,90 1,05 0,77 13 859 2 JN, Jablonec n.n., Lovecká 1 199 000 Kč 75 15 987 Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,81 12 949 3 JN, Jablonec n.n., U Jeslí 690 000 Kč 76 9 079 Kč 0,90 0,95 1,00 1,05 1,05 0,94 8 558 4 JN, Jablonec n.n., Mánesova 1 190 000 Kč 61 19 508 Kč 0,90 0,95 1,00 1,00 1,05 0,90 17 513 5 JN, Jablonec n.n., Květinová 800 000 Kč 77 10 390 Kč 0,90 1,05 1,00 1,00 1,05 0,99 10 309 6 JN, Jablonec n.n., Vodní 1 075 000 Kč 73 14 726 Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 13 253 Průměr 12 740 Oceňovaná Nemovitost Lokalita Cena obvyklá Plocha Hodnota (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) Jablonec nad Nisou, Vzdušná ulička 1264/6 887 978 69,7 12 740 Zaokrouhleně 890 000 Kč Pozn.: V případě, že daný parametr není znám, je použita hodnota = 1 V případě, že daný parametr oceňované Nemovitosti je lepší než u porovnávané nemovitosti, je použita hodnota větší než 1 a naopak v případě, že daný parametr oceňované Nemovitosti je horší než u porovnávané nemovitosti, je použita hodnota menší než 1. Koeficient nabídk ové ceny Koeficient polohy Koeficient technick ého stavu Koeficient vybavení Koeficient ost. prostor k oeficient vyjadřující předpok ládaný poměr mezi nabídk ovými cenami a sk utečně dosaženými prodejními cenami. k oeficient vyjadřující polohu oceňované Nemovitosti vzhledem k širším vztahům (centrum, ok raj města...) koeficient vyjadřující relativní technický stav (nosné konstrukce, střecha apod.) oceňované Nemovitosti k porovnávaným nemovitostem. koeficient vyjadřující vybavení (zařizovací předměty, vytápění, ohřev vody apod.) oceňované Nemovitosti k porovnávaným nemovitostem. koeficient vyjadřující relativní velikost ostatních prostor (sklep) patřící k oceňované Nemovitosti k ostatním prostorům porovnávaných nemovitostí.
Příloha č. 7: Prohlášení vlastníka
Příloha č. 8: Fotopříloha