ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 73/4153/2014 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 899 (stavební parcela č. 118/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba čp. 51-bydlení, pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 507/13 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 1.listopadu 2014 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu a 17 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 2.prosince 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. č. 899 (stavební parcela č. 118/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba čp. 51-bydlení, pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Černilov v blízkosti státní silnice procházející Černilovem směrem na Hradec Králové. Hlavním objektem je stavební parcela č. 118/1, jejíž součástí je stavba čp. 51. Objekt čp. 51 je zapsán v KN jako objekt bydlení. Ve skutečnosti se jedná o objekt restaurace se třemi byty, když jeden z nich je v rekonstrukci. Objekt je dispozičně rozdělen na prostory restaurace s kuchyní, sociálním zařízením a na část bývalého sálu, který byl upraven jako restaurace s vnitřním barem. V zadní části objektu se nacházejí technické místnosti (kotelna, sklady, apod.) a dva byty. Nad restaurací se nachází v podkroví bytová jednotka. Dle předloženého znaleckého posudku jsou výměry jednotlivých místností v tabulce. Podlahová plocha restaurace včetně sociální části a technických místností je 250,36 m 2. Podlahová plocha sálu je 180,49 m 2. Podlahová plocha bytu 1 je 60,40 m 2. Podlahová plocha bytu 2 je 40,89 m 2. Podlahová plocha bytu 3 je 108,92 m 2. Stáří objektu je více než 100 roků. V roce 1974 byla provedena modernizace (okna, dveře, podlahy, fasáda, částečně sociální zařízení), v roce 1997 byl vybudován vestavbou do podkroví byt. V roce 2004 bylo provedeno plynové vytápění objektu a rekonstruováno sociální zařízení muži a ženy. V roce 2007 byla zahájena rekonstrukce sálu objektu do současného stavu dřevěné obložení, nové podlahy, elektro, bar. Byl upraven byt v přízemí a zahájena rekonstrukce třetího bytu. Současnými vlastníky bylo vybudováno zahradní jezírko (větších rozměrů viz foto v příloze), 2 pergoly a sklad na dvoře. Před vstupem do restaurace se nachází pergola pro návštěvníky restaurace. Stav kcí je úměrný stáří a provedeným stavebním úpravám. Stav obou bytů je dobrý. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, vody, kanalizace a plynu. Objekt není v současné době provozován jako restaurace. Dva byty jsou obsazeny, když nájemník bytu v podkroví nemá obnovenou nájemní smlouvu. Nájemník přízemního bytu nemá podepsanou nájemní smlouvu. Obec Černilov má dle Malého lexikonu obcí 2013 celkem 2.510 obyvatel. Obec se nachází cca 8 km od Hradce Králové, při silnici č. 308 směrem k Orlickým horám. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola I. stupně, mateřská školka, obchod, hostinec, sportovní hřiště, ordinace praktického a zubního lékaře. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dobré. - 2 -
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 507/13-78 ze dne 2.10.2013 - Výpis z KN, LV č. 899 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 30.9.2013 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 30.9.2013 - kopie katastrální mapy - Znalecký posudek č. 4544-066/2005 ze dne 28.5.2005, vypracovaný Ing. Jiřím Samkem - údaje sdělené paní Radkou Purmovou - údaje sdělené uživateli bytů - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 9.5.2014, 31.7.2014 a 14.8.2014 - prohlídka dne 9.5.2014, 31.7.2014 a 14.8.2014 - ověření stavu (pouze zvenčí) dne 1.11.2014 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 899 pro katastrální území a obec Černilov zapsáni: SJM Martin Purma, nar. 16.1.1975 a Purmová Radka, nar. 10.10.1974 1.4 Předmětem stanovení ceny obvyklé jsou Stavební parcela č. 118/1, jejíž součástí je objekt čp. 51, č. par. 58/13 a č. par. 2671/232 včetně součástí a příslušenství, tj. vedlejší stavby kolna a sklad, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotové branky a brány, zahradní jezírko, oplocení, pergoly) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 899 (stavební parcela č. 118/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba čp. 51-bydlení, pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232- ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsána Zahájení exekuce, Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 899 (stavební parcela č. 118/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba čp. 51-bydlení, - 4 -
pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např. RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz Rvcom Trutnov, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje objektů restaurací: 1) Hostinec U Berků v Bukovici u Police nad Metují. Výčep, sál, pokoje v patře, velká půda, prodáno v dražbě, administrativní cena 2.753.330,-Kč, cena obvyklá stanovena mnou na částku 2.730.000,-Kč v dubnu 2011, dražba dne 16.6.2011, vyvolávací cena 1.820.000,-Kč, vydraženo za vyvolávací cenu, jedinému zájemci. Jedná se o nemovitost na hlavním tahu Náchod Broumov. Objekt nebyl dosud zprovozněn. 2) Hostinec Větrník, obec a katastrální území Lhota pod Hořičkami, objekt z roku 1966, sál z roku 1984, výčep, sál, pokoje v patře, byt, cena obvyklá stanovena mnou na částku 1.890.000,-Kč, srpen 2012, administrativní cena 3.871.700,-Kč, za tuto částku došlo k dohodě a vypořádání spoluvlastníků. Objekt je v provozu. B) Nabídky restaurací v okrese Hradec Králové: 1) Roudnice nad Labem (11 km od HK), restaurace 670 m 2, u frekventované silnice E67, kapacita 90 míst, ubytování 36 lůžek ve 13 pokojích s vlastním sociálním zařízením, hala 27 m 2, restaurace 54 m 2, salonek 27 m 2. salonek 34 m 2, kuchyně 39 m 2, sociální zařízení, sklad, komora, vlastní parkování před objektem, napojení na kanalizaci a vlastní ČOV, topení el. přímotopy, Nabídková cena : 5.190.000,-Kč (tj. 7.746,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: KODEX REALITY s.r.o. Hradec Králové 2) Hradec Králové, Velké náměstí, restaurace 360 m 2, kapacita 55 míst, zahrádka 50 míst, možnost rozšíření. Nabídková cena : 8.900.000,-Kč (tj. 24.722,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Znalecká a realitní CENSUS HK, Hradec Králové - 5 -
3) Třebechovice pod Orebem, ulice Čsl. legií, stará hospoda v centru města, 80 m 2, dispozice místnost s barem, salonek, sociální zařízení, prostorný sklep. Nabídková cena : 900.000,-Kč (tj. 11.250,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Hypocentrum Modré pyramidy, Hradec Králové 4) Ledce, okres Hradec Králové, restaurace u silnice Třebechovice pod Orebem Opočno, kapacita 30 míst, celkem 330 m 2, možnost rozšíření na půdě Nabídková cena : 1.630.000,-Kč (tj. 4.939,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: DONETTA s.r.o., Hradec Králové 5) Kratonohy, okres Hradec Králové, objekt známý jako motorest TIR, kapacita 140 míst, salonky, herna, terasa, kanceláře, 4 pokoje pro personál, byt vedoucího 2+kk, podlahová plocha 500 m 2, velké parkoviště, Nabídková cena : 4.999.000,-Kč (tj. 9.998,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Okoreality.cz, Hradec Králové 6) Smržov, okres Hradec Králové, restaurace a byt, rok postavení 1913 a 1937, podlahová plocha 261 m 2, Nabídková cena : 890.000,-Kč (tj. 3.410,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Hátle-Kolář &partners, Milovice u Hořic 7) Třebechovice pod Orebem, ulice Pardubická, starý objekt, užíván jako herna, bar a část volný objekt, podlahová plocha 320 m 2, Nabídková cena : 1.400.000,-Kč (tj. 4.375,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: RE/MAX Gem Hradec Králové V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách 9 restauračních objektů v okrese Hradec Králové. Celkem 2 nabídky nebyly srovnatelné s oceňovaným objektem (předmětem nabídky byly skladovací objekty). Toto je statistika ze dne 1.12.2014. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. S několika realitními makléři působícími v regionu Královéhradecka jsem mluvil telefonicky. Konzultoval jsem hlavně zájem o objekty typu restaurace a realizované prodeje. Pro bankovní ústavy je druh podnikání v restauračních provozech rizikový. Je velice obtížné zajistit úvěr na nákup objektů typu restaurace, hotel, penzión, bistro apod. Všeobecně: zájem o podnikání v restauračních provozech je malý. V Novém Městě nad Metují je více než rok na prodej restaurace (dvoupatrový objekt s přízemní přístavbou) na hlavním tahu silnice č. 14. Prodej zprostředkovávala realitní kancelář TANA Trutnov. Dle realitní makléřky měli za dobu 1 roku celkem jednoho potencionálního zájemce. Po roce (na začátku roku 2014) ukončili spolupráci. Od té doby byl objekt v nabídkách 2 realitních kanceláří a dosud není objekt prodán. Dle rozboru z nabídek je dle mého názoru srovnatelná částka oceňovaného objektu ve výši 7.100,-Kč/m 2. Celková plocha započitatelná oceňovaného objektu je 641,06 m 2. Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 899 pro obec a katastrální území Černilov ve výši 4.560.000,-Kč. - 6 -
C) Provedl jsem dále orientační propočet administrativní ceny nemovitostí. Od 1.10.2014 platí nová oceňovací vyhláška č. 199/2014 Sb. Na rozdíl od znaleckého posudku z roku 2005 došlo k výraznému nárůstu administrativní ceny pozemků. V roce 2005 byly oceněny částkou 390.000,-Kč. Dle současného oceňovacího předpisu je cena předmětných pozemků v částce 1.542.000,-Kč. Přepočtem koeficientů prodejnosti (K p ) a koeficientu inflace (K i ) jsem propočetl cenu stavby čp. 51 včetně součástí příslušenství (vedlejší stavby, venkovní úpravy a porosty) na částku cca 3.810.000,-Kč. Celkem administrativní cena cca 5.352.000,-Kč. Administrativní cena v roce 2005 byla ve výši 2.752.760,-Kč. Je nutno vzít v úvahu, že objekt byl současnými vlastníky modernizován a tuto modernizaci jsem do výpočtu zahrnul. Dle vlastních zkušeností jsou ceny obvyklé (realizované) nižší než ceny administrativní a to dle jednotlivých případů o cca 15%. D) Ocenění výnosovým způsobem Ve znaleckém posudku z roku 2005 je proveden výpočet ceny výnosovým způsobem. Jednotková cena za 1 m 2 restaurace byla v posudku uvažována 400,-Kč, sálu 200,-Kč a bytů 800,-Kč. Tento výpočet je dle mých zkušeností v souladu i s dnešními cenami. Jeden byt je ale nutno dokončit a v současné době není k pronájmu. Výsledná cena byla spočítána na částku 1.974.380,-Kč. Ocenění výnosovým způsobem dle mého názoru neodpovídá ceně obvyklé. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 7 -
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí je ve výši 4.560.000,-Kč. Jedná se o objekt v poměrně dobrém stavu, v zásadě lze ihned provozovat jako hostinec. Nevýhodou je, že objekt není u hlavní silnice Hradec Králové Nové Město nad Metují. Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 899 (stavební parcela č. 118/1-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba čp. 51-bydlení, pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství (tj. tj. vedlejší stavby kolna a sklad, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, HUP, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, plotové branky a brány, zahradní jezírko, oplocení, pergoly a trvalé porosty.)), ve výši: Slovy: Čtyřimiliónypětsetšedesáttisíc Kč 4.560.000,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 2.prosince 2014... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 73/4153/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 8 -
Stavba čp. 51-bydlení, pozemková parcela č. 58/13-zahrada a pozemková parcela č. 2671/232-ostatní plocha, zeleň) pro obec a katastrální území Černilov, kraj Královéhradecký a příslušenství. Celkový pohled Celkový pohled Dvorní část - 9 -
Dvorní část Zahradní jezírko (vzadu sklad) Zahradní jezírko - 10 -
Dvůr s altánem 2 Boční pohled se vstupy do dvou bytů Vstup do restaurace - 11 -
Sociální část u restaurace - 12 -
Restaurace - 13 -
Sál - 14 -
Kuchyně - 15 -
Byt v přízemní části (zadní část objektu) - 16 -
Byt v podkroví - 17 -
Byt v podkroví - 18 -
Technické místnosti a upravovaný byt v přízemí - 19 -