ZNALECKÝ POSUDEK. 083 EX 261/15 - zjištění obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 50/4210/2015 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení (LV č. 409) a pozemková parcela č. 83/6-zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 261/15 - zjištění obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 17.července 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 13 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 27.července 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení (LV č. 409) a pozemková parcela č. 83/6-zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části obce Skřivany. Hlavním objektem je stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří. Na stavební parcele se nachází rodinný dům čp. 7, který je užíván od roku Dům je napojen na veř. rozvod el. energie, obecní kanalizace přes septik a plynu. Voda je čerpána z vlastní studny vodárnou umístěnou ve sklepě. V ulici je obecní vodovod, přípojka k domu ale není provedena. Vedle objektu bydlení se nachází samostatná stavba nebytových prostor. Vedle nebytového objektu směrem do zahrady se nachází zahradní domek. Pozemky jsou do ulice ohraničeny zděným plotem se třemi bránami. V plotě je pilíř pro HUP. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Obec Skřivany má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem 1056 obyvatel. Obec Skřivany se nachází 31 km od Hradce Králové severozápadním směrem. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchody, hostinec, sportovní hřiště, ordinace praktického a zubního lékaře. Obcí Skřivany prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré. Ocenění je z důvodu vážného zájemce a pro snížení nákladů exekuce provedeno pouze obvyklou cenou. Objekt bydlení čp. 7 je užíván dle informací povinné od roku Před cca 20 lety byla provedena částečná rekonstrukce rozvodů elektro a vody. Objekt je částečně podsklepený. Ve sklepě je kotelna s plynovým kotlem, el. boilerem a domácí vodárnou a místnosti skladů. V přízemí je bytová jednotka 3+kk se sociálním zařízením a v podkroví je bytová jednotka 3+kk se sociálním zařízením a velkou terasou. Objekt je cca 2 roky vyklizený a neužívaný. Dle informací je voda v topném systému vypuštěná a vypuštěná je i voda z vodovodu a zařizovacích předmětů. Je ale na zvážení, zda budou rozvody topení a radiátory po napuštění funkční. Dle informací je plynový kotel nefunkční. Vodovod by měl být funkční, ale potrubí bude částečně zarostlé rzí. El. boilery budou dle zkušeností zarezlé a bude problematické jejich zprovoznění. Obvodové kce domu jsou zděné, stropy rovné, nad suterénem betonové, stropy podkroví pobité palubkami, schody teracové, podlahy teracové a dlažba, PVC, okna dřevěná špaletová, střecha stanová, krytina eternitové šablony. Stav kcí odpovídá stáří při neprováděné údržbě. Stěna domu směrem k sousedovi téměř na hranici pozemku je plesnivá. Od souseda ke stěně domu přiléhají větve stromu. Tím dochází k vlhnutí celé stěny. Dům není užíván cca 2 roky a některá okna jsou rozbitá, a proto se v domě nevytváří plísně. Při dešti z větví stromu teče voda přímo do zdi domu. Až bude dům obýván a vytápěn, bude vlhkost pronikat zdí do místností. Bylo by dobré, aby soused strom pokácel a tím nedocházelo k máčení stěny domu dešťovou vodou. Stav nebytového objektu i zahradního domku je špatný

3 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 261/15-24 ze dne Výpis z KN, LV č. 489 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu Výpis z KN, LV č. 409 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu kopie katastrální mapy - údaje sdělené na OÚ ve Skřivanech - údaje sdělené spoluvlastníky nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne prohlídka a zaměření dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č. 489 pro katastrální území a obec Skřivany zapsáni: Dvořák Radim, nar /15 Trutnovská Simona, nar /15 Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č. 409 pro katastrální území a obec Skřivany zapsáni: Dvořák Radim, nar /15 Trutnovská Simona, nar / Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení (LV č. 409) a pozemková parcela č. 83/6- zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství

4 2. OBVYKLÁ CENA (tržní v čase a místě obvyklá) A) OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení (LV č. 409) a pozemková parcela č. 83/6-zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství a příslušenství, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky: V částech CLV jsou zapsána Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a Zástavní právo smluvní. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč B) STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci

5 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení(lv č. 409) a pozemková parcela č. 83/6-zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství tj. vedlejší stavby objekt nebytových prostor a zahradní domek, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody a kanalizace, septik, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotové brány a branky) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu (např. M&M reality holding a.s. Praha, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, Českomoravská realitní a.s. Praha, J&M Top Reality s.r.o. Hradec Králové, RE/MAX K2, Chrudim, RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem Hradec Králové, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz, Reality Sisi pobočka Náchod, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Realizované prodeje domů ve Skřivanech: Nepodařilo se zjistit. Nabídky domů ve Skřivanech a blízkém okolí: 1) Ulice Tovární, dvougenerační rodinný dům, v přízemí 3+1, v II.NP 2+1, rozvody v plastu, nové vytápění s rozvody v mědi, okapy, nátěr fasády, na pozemku garáž a kryté posezení, plocha pozemku 301 m 2. Nabídková cena: ,-Kč Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha 2) Sloupno, rodinný dům s garáží, dva byty o velkosti 5+1 a 1+kk, zimní zahrada, velký pozemek, nemovitost je soudně oddlužena, plocha pozemku 301 m 2. Nabídková cena: ,-Kč Realitní makléř: AAA TECHNIK Reality, Hradec Králové stejná nemovitost je nabízena realitní kanceláří EVROPA realitní kanceláře, Hradec Králové Nabídková cena : ,-Kč 3) Nemovitost čp. 7 (mnou oceňovaná nemovitost) je nabízena cca 2 roky. Nabídková cena: ,-Kč Realitní makléř: RE/MAX Future, Hradec Králové Realitní makléřka nebere telefon. V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách 2 rodinné domy v obci Skřivany. Toto je statistika ze dne Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca realitních kanceláří

6 ZÁVĚR: Při místním šetření jsem zjistil, že nemovitosti čp. 7 jako celek jsou nabízeny již cca 2 roky. Původní nabídková cena byla stanovena na částku ,-Kč a byla postupně snižována na současnou částku ,-Kč. Dle informací je vážný zájemce. Částka ,-Kč je v současné době dle mého názoru nízká. Realitní trh je na vzestupu a očekává se jeho další oživení. Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí oceňovaných dle usnesení je ve výši cca ,-Kč. Jedná se o větší nemovitosti stavby. Část nemovitosti lze využít pro bydlení, část pro podnikání. K nemovitosti je bezproblémový příjezd s možností dobrého parkování na komunikacích vedle nemovitosti. Jedná se o nemovitosti, které lze opravit bez velkých nákladů. Jedná se spíše o hlučnější lokalitu v těsné blízkosti fotbalového hřiště. Stanovuji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV č. 489 (stavební parcela č. 247-zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Skřivany č.p. 7, bydlení(lv č. 409) a pozemková parcela č. 83/6-zahrada a na LV č. 409 (Skřivany č.p. 7 - bydlení) pro obec a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství tj. vedlejší stavby objekt nebytových prostor a zahradní domek, studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody a kanalizace, septik, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotové brány a branky) a trvalé porosty: Slovy: Jedenmiliónšestsetdvacettisíc Kč ,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 27.července vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne , č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 50/4210/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 6 -

7 Objekt bydlení č.p. 7 v obci a katastrální území Skřivany, kraj Královéhradecký a příslušenství. Celkový pohled z ulice Pohled na nebytový objekt a zahradní domek Nebytový objekt a zahradní domek od zahrady - 7 -

8 Dvorek se studnou od brány Vstup do obytné části (vpravo) a nebytové č. (vlevo) pod terasou v úrovni podkroví Sklep s plynovým kotlem, el. boilerem a vodárnou - 8 -

9 Koupelna v přízemí Kuchyně v přízemí Chodba v podkroví - 9 -

10 Koupelna v podkroví (za dveřmi vpravo chybí WC mísa) Kuchyně v podkroví

11 Vstup na terasu v úrovni podkroví Terasa Krovy