STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 1729-284-2015 Objednatel: Město Veselí nad Moravou Tř. Masarykova 119 698 01 Veselí nad Moravou IČ: 00285455 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí v k.ú. Veselí Předměstí Oceněno k datu: 27.8.2015 Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Petr Daňhel Počet stran posudku: Počet vyhotovení : V Brně dne 31.8.2015 14 + 3 strany příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1 NÁLEZ... 3 1.1 Znalecký úkol... 3 1.2 Identifikace předmětu... 3 1.3 Celkový popis nemovitostí... 3 1.4 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti... 4 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 1.7 Definice obvyklé ceny... 5 1.8 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí... 5 1.8.1 Metoda administrativní... 5 1.8.2 Metoda nákladová... 5 1.8.3 Metoda výnosová... 6 1.8.4 Metoda komparativní... 6 1.9 Použitelnost znaleckého posudku... 7 2 POSUDEK... 8 2.1 Volba metody ocenění... 8 2.2 Přeparcelované pozemky s vybudovanou TDI... 8 2.3 Přeparcelované pozemky bez vybudované TDI... 11 3 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 14 Seznam příloh Příloha č. 1: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 2: Náhled Územního plánu... 1 list Příloha č. 3: Celková situace Územní studie... 1 list Str. 2
1 NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Znaleckým úkolem je vypracovat znalecký posudek v požadavcích dle příslušných zákonů a vyhlášek o oceňování nemovitostí a stanovení ceny obvyklé v lokalitě připravované průmyslové zóny. Uvažovaná velikost pozemků pro drobné podnikání ve velikosti cca 6 000 m 2 (lokalita i pozemky podrobněji popsány ve Studii území pro výstavbu provozoven Kollárova - Blatnická). Součástí posudku bude stanovení: A. obvyklé ceny přeparcelovaných pozemků s vybudovanou TDI, B. obvyklé ceny přeparcelovaných pozemků bez vybudování TDI. 1.2 Identifikace předmětu Předmětem ocenění jsou nemovité věci v k.ú. Veselí Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, Jihomoravský kraj. 1.3 Celkový popis nemovitostí Oceňované pozemky se nacházejí ve městě Veselí nad Moravou. Město Veselí nad Moravou leží na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Veselí nad Moravou je také obcí s rozšířenou působností. Obec Veselí nad Moravou se rozkládá asi dvacet tři kilometrů severovýchodně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi 11 850 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 13 km od slovenských hranic. Předmětem ocenění jsou pozemky o rozměrech cca 0,6 až 1,0 ha, které mají vzniknout v rámci I. a II. etapy přípravy území pro výstavbu provozoven. Přeparcelace je plánována na cca 60 stávajících zemědělských pozemcích vedených v platném územním plánu jako plochy pro drobnou výrobu a výrobní služby. Stávající parcely pozemkového katastru jsou podlouhlého tvaru o šířce každé parcely cca 6 m. Jejich současný tvar znemožňuje jejich samostatné využití jako pozemků stavebních. V rámci plánované přeparcelace je uvažováno sloučení 5-ti až 6-ti sousedních parcel. Řešený prostor je vymezen stávajícími polními pozemky mezi ulicemi Blatnickou a Kollárovou. Území je mírně sklonité severozápadním směrem, převážně lichoběžníkového obdélníkového tvaru cca 220 x 350 m. Výškový rozdíl je cca 6 m na vzdálenost 300 m. Stávající pozemky pro provozovny se pohybují ve výměrách 0,2 1,25 ha. Střední hodnota cca 1 ha, v užším podélném tvaru. Zastavěnost objekty se pohybuje kolem 0,2 0,4 (u větších parcel je spíše menší), objekty vč. zpevněných ploch do 0,5. Přepokládá se, že další zástavba řešeného území by mohla být v obdobných výměrách 0,6 1 ha při respektování orientace parcel v kolmém nebo mírně šikmém směru (odklon od 90 do 60 stupňů od obslužné komunikace). Stávající inženýrské sítě (plyn, kanalizace, voda, el.) jsou dovedeny na ulici Kollárova a na ulici Blatnická. V územní studii je plánované dovedení sítí až na hranici připravovaných parcel. Napojení na dopravní síť je řešeno přes silnici první třídy na ulici Blatnická popř. přes ulici Kollárova. Příjezd z centra města, tj. od Brna po silnici první třídy, je pro nákladní kamionovou dopravu komplikován podjezdem železniční Str. 3
tratě na ulici Blatnická s maximální přípustnou výškou 3,9 m. Při průměrné výšce kamionu 4,0 m ± 2 % se jedná o nepřekonatelnou překážku, kterou je nutno objíždět. Nejbližší objízdná trasa vede po komunikacích s váhovým omezením do 3,5t. Objízdná trasa bez omezení je možná až přes okolní obce. 1.4 Vlastnické a evidenční údaje Parcely v řešeném území jsou k datu ocenění převážně ve vlastnictví různých soukromých osob. 1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Územní studie Území pro výstavbu provozoven KOLLÁROVA BLATNICKÁ ze 30.4.2014; Kupní smlouvy na prodej pozemků v oceňované lokalitě z majetku města Veselí nad Moravou soukromým subjektům; Územní plán města Veselí nad Moravou; Výpis z katastru nemovitostí; Náhled katastrální mapy vyhotovený z webových stránek http://nahlizenidokn.cuzk.cz/; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Str. 4
BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. 1.7 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. 1.8 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.8.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.8.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí Str. 5
hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.8.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.8.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Str. 6
1.9 Použitelnost znaleckého posudku STATIKUM s. r.o. 1729-284-2015 Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účel zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby jednání s města Veselí nad Moravou s majiteli pozemků v řešeném území. Str. 7
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. 2.2 Přeparcelované pozemky s vybudovanou TDI V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze znaleckého ústavu a kupní smlouvy dodané objednatelem. Srovnávací nabídka 1) Pozemek Podolí, okres Uherské Hradiště, výměra 8 806 m 2 Prodej oploceného pozemku v centru obce Podolí. Jedná se o rovinný, slunný pozemek vhodný jak pro bydlení, tak pro komerční výstavbu. Celková plocha činí 8 806 m². Veškeré zasíťování (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod) jsou na hranici pozemku. Taktéž transformátor, který je nutností při výstavbě a provozování výrobních a skladovacích hal. NABÍDKOVÁ CENA: 7 837 340,- Kč 2) Pozemek Vracov, okres Hodonín, výměra 4 037 m 2 Pozemek se nachází v průmyslové zóně na konci Vracova směr Kyjov. Pozemek je o celkové výměře 4 037 m 2, cca rozměr pozemku je 60 x 68 m. Veškeré inženýrské sítě jsou u pozemku dovedeny. Výhodou je rovinatý terén komunikace před pozemkem je nově vybudována. Pozemek se nachází u hlavní cesty. NABÍDKOVÁ CENA: 2 543 310,- Kč Str. 8
3) Pozemek Strážnice, okres Hodonín, výměra 8 063 m 2 STATIKUM s. r.o. 1729-284-2015 Komerční pozemek CP 8 063 m 2, ve Strážnici okr. Hodonín Pozemek se nachází u hlavní silnice Hodonín - Uh. Hradiště, na velmi frekventovaném hlavním tahu v okrajové části obce Strážnice okr. Hodonín, o celkové rozloze 80 63 m 2, elektrika, voda i plyn jsou na hranici pozemku bez přípojky, vydán územní plán ke komerčnímu využití. NABÍDKOVÁ CENA: 5 644 100,- Kč 4) Pozemek Sudoměřice, okres Hodonín, výměra 7 960 m 2 Stavební pozemky v obci Sudoměřice o celkové výměře 7 960 m 2, umístěné na velmi atraktivním místě při sjezdu ze silnice R55 (Břeclav - Uh. Hradiště) - velmi dobrá dopravní dostupnost. Dle územního plánu lze pozemky využít pro výstavbu průmyslové haly či skladu. Pozemky jsou napojeny na veškeré IS (voda, elektřina, plyn, telefon), vyjma kanalizace. Jsou rovinaté. V sousedství již stojí několik nových hal. NABÍDKOVÁ CENA: 7 960 000,- Kč 5) Pozemek Ostrožská, Veselí nad Moravou - Milokošť, výměra 3 178 m 2 Prodej rovinatého stavebního pozemku o výměře 2 500 m 2. Pozemek je situován v oblasti Veselí nad Moravou - Milokošť. Pozemek je vhodný, buď pro komerční výstavbu, nebo lze zakoupit i jednotlivé parcely pro stavbu rodinných domů. Inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku. Pozemek je v současné době zatravněn a není zatížen věcným břemenem. NABÍDKOVÁ CENA: 2 901 514,- Kč Str. 9
Komparace Základní srovnávací databáze: č. Poloha objektu Výměra [m2] Nabídková cena [Kč] Nabídková cena jednotková [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (tvar a terén) (vybavení) (stavební připravenost) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m2] 1 Podolí, okres Uherské Hradiště 8 806 7 837 340 890 0,85 757 1,20 0,99 1,00 1,18 1,00 1,00 1,39 544 2 Vracov, okres Hodonín 4 037 2 543 310 630 0,85 536 0,89 1,09 1,00 1,24 1,00 1,00 1,20 446 3 Strážnice, okres Hodonín 8 063 5 644 100 700 0,85 595 1,00 1,00 1,00 1,29 1,00 1,00 1,29 461 4 Sudoměřice, okres Hodonín 7 960 7 960 000 1 000 0,85 850 0,71 1,00 1,00 1,18 1,00 1,00 0,84 1 012 5 Ostrožská, Veselí nad Moravou - Milokošť 3 178 2 901 514 913 0,85 776 1,07 1,12 1,00 1,35 1,00 1,00 1,63 476 Celkem jednotková cena - průměr 827 703 Kč/m2 588 Minimum 630 536 446 Maximum 1 000 850 1 012 Směrodatná odchylka 139 118 215 Průměr - směrodatná odhylka 688 585 Kč/m2 373 Průměr + směrodatná odchylka 966 821 Kč/m2 803 Variační koeficient 16,78% 16,77% 36,52% Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KCR K1 koeficient polohy pozemku (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti pozemku K3 K4 K5 K6 koeficient terénu a tvaru pozemku koeficient vybavení pozemku (sítě, stavby na pozemku) koeficient jiných vlastností (např. stupeň územního řízení, účel užití dle územního plánu) koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Po sestavení základní srovnávací databáze došlo k vyloučení extrémů. Na základě Grubbsova testu se vyloučila položka č. 4 jako lokální maximum. Str. 10
Upravená srovnávací databáze: č. Poloha objektu Výměra [m2] Nabídková cena [Kč] Nabídková cena jednotková [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (tvar a terén) (vybavení) (stavební připravenost) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m2] 1 Podolí, okres Uherské Hradiště 8 806 7 837 340 890 0,85 757 1,20 0,99 1,00 1,18 1,00 1,00 1,39 544 2 Vracov, okres Hodonín 4 037 2 543 310 630 0,85 536 0,89 1,09 1,00 1,24 1,00 1,00 1,20 446 3 Strážnice, okres Hodonín 8 063 5 644 100 700 0,85 595 1,00 1,00 1,00 1,29 1,00 1,00 1,29 461 5 Ostrožská, Veselí nad Moravou - Milokošť 3 178 2 901 514 913 0,85 776 1,07 1,12 1,00 1,35 1,00 1,00 1,63 476 Celkem jednotková cena - průměr 783 666 Kč/m2 482 Minimum 630 536 446 Maximum 913 776 544 Směrodatná odchylka 121 103 37 Průměr - směrodatná odhylka 662 563 Kč/m2 445 Průměr + směrodatná odchylka 904 769 Kč/m2 519 Variační koeficient 15,46% 15,45% 7,77% Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KCR K1 koeficient polohy pozemku (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti pozemku K3 K4 K5 K6 koeficient terénu a tvaru pozemku koeficient vybavení pozemku (sítě, stavby na pozemku) koeficient jiných vlastností (např. stupeň územního řízení, účel užití dle územního plánu) koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Obvyklá cena oceňovaných pozemků po přeparcelaci a vybudování TDI se pohybuje v rozmezí od 446 do 544 Kč/m 2. Při komparaci byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. 2.3 Přeparcelované pozemky bez vybudované TDI Znaleckému ústavu byly poskytnuty kupní smlouvy z roku 2013 na pozemky p.č. 4729/47, 4723/108, 4723/111, 4723/112, 4723/113, 4723/114, 4729/48 a 4729/23, vše v k.ú. Veselí Předměstí. Jedná se o obdobné pozemky ležící buď přímo v řešené lokalitě, nebo v jejím těsném sousedství. K datu prodeje nejsou k pozemkům samostatně přivedeny inženýrské sítě ani komunikace. Napojení na TDI je nejvhodnější na ulici Kollárova vzdálené v nejkratší vzdálenosti cca 150 m od hranice nejbližšího z prodávaných pozemků. Přepočet na cenovou hladinu k roku 2015 je proveden pomocí indexů cen nemovitostí Hypotéční banky (HB index). Str. 11
Komparace č. Poloha objektu Rok prodeje Výměra [m2] Kupní cena [Kč] Kupní cena jednotková [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Převod ceny k r. 2015 (HB index) Cena po redukci (Krpc) k r. 2015 [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (velikost) (tvar a terén) (vybavení) (stavební připravenost) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m2] 1 p.č. 4729/47 2 013 1 678 335 600 200 1,00 1,06 213 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 213 2 p.č. 4723/108, 4723/111, 4723/112, 4723/113 a 4723/114 2 013 6 000 780 000 130 1,00 1,06 138 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 138 3 p.č. 4729/48 2 013 2 177 435 400 200 1,00 1,06 213 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 213 4 p.č. 4729/23 2 013 2 067 413 400 200 1,00 1,06 213 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 213 Celkem jednotková cena - průměr 183 Kč/m2 194 Kč/m2 194 Minimum 130 138 138 Maximum 200 213 213 Směrodatná odchylka 30 32 32 Průměr - směrodatná odhylka 153 Kč/m2 162 Kč/m2 162 Průměr + směrodatná odchylka 213 Kč/m2 226 Kč/m2 226 Variační koeficient 16,56% 16,64% 16,74% Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KCR K1 koeficient polohy pozemku (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti pozemku K3 koeficient terénu a tvaru pozemku K4 koeficient vybavení pozemku (sítě, stavby na pozemku) K5 koeficient jiných vlastností (např. stupeň územního řízení, účel užití dle územního plánu) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Obvyklá cena oceňovaných pozemků po přeparcelaci a před vybudování TDI se pohybuje v rozmezí od 138 do 213 Kč/m 2. Při komparaci byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 12
3. REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Obvyklá cena (tržní hodnota) přeparcelovaných pozemků s vybudovanou TDI ležících v plánované I. a II. etapě průmyslové zóny v k.ú Veselí Předměstí, obec Veselí nad Moravou leží dle odborného odhadu v rozmezí: od 446 do 544 Kč/m 2 Cena slovy: odčtyřistačtyřicetšestdopětsetčtyřicetčtyři Kč/m 2 Obvyklá cena (tržní hodnota) přeparcelovaných pozemků bez vybudování TDI ležících v plánované I. a II. etapě průmyslové zóny v k.ú Veselí Předměstí, obec Veselí nad Moravou leží dle odborného odhadu v rozmezí: od 138 do 213 Kč/m 2 Cena slovy: odjednostotřicetiosmidodvěstětřinácti Kč/m 2 Při stanovení návrhu obvyklé ceny se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Str. 13
3 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1729-284-2015. V Brně dne 31.8.2015 Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 14
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 2: Náhled Územního plánu... 1 list Příloha č. 3: Celková situace Územní studie... 1 list