ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ číslo 3372-76/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2307/7 v Anglické ulici v Kladně. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Adresa nemovitosti: Anglická 2307, 272 01 Kladno Vlastník stavby: 645301/1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, 272 01 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 645301/1741, Paní Jana Chudiaková, Anglická 2307, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416, 272 01 Kladno Miroslav Málek Marie Majerové 456, 273 03 Stochov IČ: 169 73 089 telefon: 312 651 254, 602 e-mail: malek@orfinet.cz 38 88 84 DIČ: CZ5808190861 fax: Pro potřebu exekučního řízení pod č.j. 088EX 5074/10-34 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 400 000 Kč Datum místního šetření: 14.8.2013 Stav ke dni : 14.8.2013 Počet stran: 25 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 1 Ve Stochově, dne 29.8.2013 Miroslav Málek
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici v Kladně v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných částech domu č. p. 2307 a pozemku č. 3724. Nemovitost se nachází v katastrálním území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kročehlavy, od Katastrálního úřadu v Kladně ze dne 28.5.2013, č. L.V. 35352 - snímek z pozemkové mapy na oceňovanou nemovitost - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti paní Janou Chudiakovou a skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 14.8.2013 - kolaudační rozhodnutí na obytný dům č. p. 2307 ze dne 1.1.1970 - jiné doklady nebyly k bytové jednotce doloženy SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Jedná se o zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází v Anglické ulici v Kladně v obytném domě č.p. 2307, včetně spoluvlastnického podílu 805/9302 na společných částech domu č. p. 2307 a pozemku č. 3724. Nemovitost se nachází v katastrálním území Kročehlavy, obec Kladno, okres Kladno. Silné stránky Jde o velice klidnou lokalitu. Slabé stránky Bytová jednotka se nachází ve 3.N.P. bez výtahu a je až na výměnu oken téměř v původním stavu i když je dobře udržovaná. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její - 2 -
její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji.viz výpis z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Pozemky Výpočet hodnoty pozemků Popis Jedná se pouze o zastavěnou plochu obytným domem. Cena pozemku je zohledněna v obvyklé ceně bytové jednotky a není pro potřeby obvyklé ceny počítána samostatně. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 25 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 25 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 25% + 10% * (100 % + 25%) 37,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: K základní ceně pozemku je připočteno 25% za výhodně položené místo k bydlení a 10% za možnost napojení na plynovod. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1460 1,5030 37,50 2 217,49-3 -
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 3724 288,00 2 217,49 638 637,12 nádvoří Stavební pozemek - celkem 638 637,12 Pozemky - zjištěná cena = 638 637,12 Kč Bytová jednotka č. 2307/7 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 2307/7, která se nachází ve 3.N.P. obytného domu č. p. 2307. Dům je panelový a byl postaven v roce 1970. Má plochou střechu pokrytou těžkou varnou lepenkou, oplechování pozinkovaným plechem, fasádní omítku umělou. Byt má plastová okna, plné a prosklené dveře, podlahy pokryté PVC, bytové jádro na bázi dřevní hmoty, koupelna vybavená umyvadlem a vanou, el. rozvod 230V, plynový sporák s el. troubou a vytápění a ohřev vody dálkově. V domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektřiny 230V a 380V, ale v bytech je rozvod pouze 230V a dále telefonní rozvod a rozvod plynu. V domě není výtah. Byt je až na výměnu plastových oken, výměnu sporáku a podlahových krytin téměř v původním stavu s původním montovaným bytovým jádrem. Údržba bytu je průměrná a odpovídá době trvání stavby. V domě se nachází 5. nadzemních podlaží. Byt se skládá ze čtyř pokojů, kuchyně, předsíně, WC, koupelny, lodžie a sklepní koje v 1.N.P. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu kuchyň: 2,50*2,42 = 6,05 m 2 předsíň: 6,28*1,71+0,64*0,78 = 11,24 m 2 pokoj 1: 3,59*2,80 = 10,05 m 2 pokoj 2: 2,93*4,46+0,45*0,79 = 13,42 m 2 pokoj 3: 4,00*2,78 = 11,12 m 2 pokoj 4: 5,79*4,42 = 25,59 m 2 koupelna: 1,61*1,60 = 2,58 m 2 WC: 1,16*0,83 = 0,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,01 m 2-4 -
Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí lodžie: 1,55*5,79 = 8,97 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 8,97 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 1,36*0,80 = 1,09 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,09 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 81,01 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 8,97m 2 * 0,17 = 1,52 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,09 m 2 * 0,10 = 0,11 m 2 Podlahové plochy - celkem = 82,64 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací S 100 3. Stropy panelové S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů umělá stříkaná S 100 9. Vnitřní obklady keramické pouze v kuchyni S 30 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 70 10. Schody betonové S 100 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění centrální dálkové S 100 16. Elektroinstalace 230V S 100 17. Bleskosvod je S 100 18. Vnitřní vodovod teplé a studené vody S 100 19. Vnitřní kanalizace do kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod je S 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní není C 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC S 100 Část [%] - 5 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 30 1,00 0,39 9. Vnitřní obklady keramické C 1,30 70 0,00 0,00 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,70 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 92,09 Koeficient vybavení K 4 : 0,9209 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9209 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 17 953,19 Plná cena: 82,64 m 2 * 17 953,19 Kč/m 2 = 1 483 651,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 90 = 47,778 % - 708 859,07 Kč Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 774 792,55 Kč - 6 -
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 805 / 9 302 Bytová jednotka č. 2307/7 - zjištěná cena = 774 792,55Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kročehlavy Jedná se o byt ve 3.N.P. bez výtahu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový 82,64 m 2 3.N.P. 4+1 1 403 310 Kč 16 981 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se porovnávací hodnotu obdobných bytových jednotek. Srovnávané bytové jednotky jsou v lepším stavu, ale jde pouze o nabídkové ceny, které nejsou ve většině případů dosažitelné a proto je cena upravena koeficienty. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt I. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Byt II. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Byt III. Bytová jednotka v panelovém domě s výtahem po částečné rekonstrukci a se zděným jádrem. Srovnatelné jednotky Název: Byt I. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 5N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 78,00 m 2 1 590 000 Kč 20 385 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-7 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 17 081 Název: Byt II. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 7N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 80,00 m 2 1 499 000 Kč 18 738 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 15 701 Název: Byt III. Lokalita: Kročehlavy Podlaží: 7N.P. Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 83,00 m 2 1 799 000 Kč 21 675 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka k prodeji; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - byt po částečné rekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - není; Úvaha zpracovatele ocenění - po úpravách koeficienty porovnatelné; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 18 161-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 15 701 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 16 981 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 161 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 16 981 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 82,64 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 403 310 Kč Výsledná porovnávací hodnota jednotky zaokrouhlená 1 400 000 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Slovy:jedenmiliončtyřistatisícKč Současný stav 1 403 310 Kč 0 Kč 1 413 430 Kč 638 637 Kč 1 400 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytové jednotky byla spočítána na základě tří nabídkových cen z nabídky realitních kanceláří. Nabídkové ceny byly upraveny koeficienty. Po úpravách jsou ceny srovnatelné s obvyklými cenami v daném místě a čase. Ve Stochově 29.8.2013 Miroslav Málek Marie Majerové 456 273 03 Stochov telefon: 312 651 254, 602 38 88 84 e-mail: malek@orfinet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 28.3.1988 pod č. j. 1051 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3372-76/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3372-76/2013. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Výpis z katastru nemovitostí na pozemek 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Usnesení 1 Exekuční příkaz 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Pohled na obytný dům Kuchyň - 20 -
Koupelna Obývací pokoj - 21 -
Pokoj 2 Pokoj 3-22 -
Pokoj 4-23 -
- 24 -
- 25 -