ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4123-12/2016 - dodatek č.1 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.35 + p.p.č.st.44 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Dolní Chvatliny, k.ú. Horní Chvatliny Adresa nemovité věci: Horní Chvatliny 35, 281 44 Dolní Chvatliny Vlastníci stavby: Bohumil Kratochvíl, Horní Chvatliny 35, 281 44 Dolní Chvatliny, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václava Kratochvílová, Horní Chvatliny 35, 281 44 Dolní Chvatliny, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Bohumil Kratochvíl, Horní Chvatliny 35, 281 44 Dolní Chvatliny, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václava Kratochvílová, Horní Chvatliny 35, 281 44 Dolní Chvatliny, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 950 000 Kč Datum místního šetření: 17.2.2016 a 3.2.2017 Stav ke dni : 3. 2. 2017 Za přítomnosti: p.kratochvíla, p.kratochvílové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 3. 2. 2017 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.44 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 317m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.35 stojící na pozemku p.č.st.44, vše v KN zapsáno na LV č.284 pro obec Dolní Chvatliny, k.ú.horní Chvatliny, část obce Horní Chvatliny. Ocenění provést jako aktualizaci znaleckého posudku z roku 2016 - podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 399/2015-D z 15.2.2016 + obj.z 31.1.2017 - LV č.284 pro k.ú. Horní Chvatliny - cuzk.cz - místní šetření za účasti p.kratochvíla p.kratochvílové Místopis Vesnice Dolní Chvatliny spadá do okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Dolní Chvatliny se rozkládá asi dvanáct kilometrů jihozápadně od Kolína. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 430 obyvatel. Dolní Chvatliny se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dolní Chvatliny, Horní Chvatliny a Mančice. Menší děti mají v obci k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, 2* hospodu, malý obchod,kostel a hřbitov. Základní škola je v Bečvárech. Rodinný dům čp.35 se nachází v části obce zvané Horní Chvatliny, a to při pravé straně příjezdové komunikace od Bečvár. V okolí se nachází převážně rodinné domky, ale i objekty zemědělského střediska v obci. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je: - pozemek p.č.st.44 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 317m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.35 stojící na pozemku p.č.st.44, vše v KN zapsáno na LV č.284 pro obec Dolní Chvatliny, k.ú.horní Chvatliny, část obce Horní Chvatliny. Ve skutečnosti se jedná o přízemní zděný nepodsklepený rodinný dům s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným pouze otvorem ve štítu domku či otvorem z prostoru kolny (původně stodola) nad chlévem. Domek je původního obdélníkového půdorysu s přistavěnou verandou. Na obytnou část navazuje pak bývalý chlév a kolna. Rodinný dům je objekt vyzděný ze smíšeného zdiva - spodní převážně část zdiva je kamenná, plné pálené cihly jsou jen převážně jako půdní nadezdívka. Cihelná je však vstupní veranda. Střecha je sedlová, dřevěný jednoduchý krov. Střešní krytina je tašková, betonová. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové, s viditelnými trámy, v kuchyni a obývacím pokoji se sádrokartonovým podhledem. Klempířské prvky jsou plastové - žlaby, svody z 50%. Fasádní omítka je jen zatažená perlinka cca z 1/3 domku, zbývající část je původní vápenná omítka. Domek je bez vnějších obkladů. Vnitřní obklady jsou bělninové v koupelně. Schodiště v domku není. Dveře jsou hladké, foliované, ocelové zárubně. Okna jsou plastová, s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s volně položeným PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je lokální 2 ks kamen Petra. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. V domku není rozvod plynu. Odkanalizování je v plastových rourách. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do žumpy na - 2 -
vyvážení - plastová o objemu cca 12m 3, voda je z vlastní studny - kopané o hl. cca 6,50m, zemní plyn není přiveden. Jedná se o rodinný dům z roku 1913, zásadní rekonstrukce byla provedena v roce 2007 (není dokončena (fasáda). Stavebnětechnický stav je průměrný. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 2+1 s příslušenstvím. Výměry místností: veranda 3,11m 2, WC 0,87m 2, koupelna 4,37m 2, obývací pokoj 21,30m 2, kuchyně 14,16m 2,, pokoj 14,46m 2, tj. celkem 58,27m 2. Tzv.započitatelná plocha činí 58,27m 2. Zastavěná plocha domku je 120m 2. Obestavěný prostor domku je 642m3. Na obytnou část navazuje část hospodářská - spolu s ní vytváří jeden stavební celek o půdorysném tvaru písmene L, obsahuje navazující prostory bývalého chlévu - 23,46m 2, a kůlny - skladu 27,14m 2. Bývalý chlév je zděná stavba (převážně kamenná) s klenutými valenými stropy do traverz, též se sedlovou střechou. Podlahu tvoří cihelná dlažba. Kolna je zděná stavba převážně cihelná o tl. stěn 30cm s pilířky 45/45cm, bez stropu, bez vnitřních omítek, betonová podlaha. Vstup do kolny je dřevěnými svlakovými dveřmi z prostoru přístřešku v prodloužení sedlové střechy domku před verandou - obdobně vstup do bývalého chléva hladkými lakovanými dveřmi je též z tohoto přístřešku. U kolny jsou otvory pro osazení oken - okna však chybí. jedna stěna (do dvorku) je opatřena zataženou perlinkou. Zbývající stěny jsou bez fasádní omítky. Podél obytná části je záhrobeň z vymývaných betonových dlaždic.před záhrobní je betonová plocha z monolitického betonu. Uliční plot je částečně zděný, omítnutý, částečně ho tvoří (před štítem domku) zděné omítnuté sloupky a dřevěný prkenný lakovaný plot na ocelové konstrukci, s podezdívkou. Plotová vrátka jsou ocelová, s dřevěnou výplní.. Celková výměra pozemku je 317m 2, trvalé porosty se na pozemku nenachází. Pozemek je téměř rovinný.je přístupný přímo z veřejné komunikace. Dům se nenachází v záplavové zóně. Zákres stavby čp.35 v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti - není proveden zákres přístavby verandy, ani zákres bývalého chléva. Silné stránky Nezjištěny žádné statické závady, běžně udržovaná nemovitost, novější koupelna, WC. Slabé stránky Vytápění lokální na tuhá paliva, nedokončená fasáda, malý pozemek. Chybějící údržba v posledních letech užívání domku.lokalita - Horní Chvatliny jsou v zásadě bez služeb. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům čp.35 + p.p.č.st.44. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 108,87 m 2 Obestavěný prostor: 642,00 m 3 Zastavěná plocha: 120,00 m 2 Plocha pozemku: 317,00 m Jako základní parametr je uvedena užitná plocha jako součet podlahové plocha domku a též prostor bývalého chléva a kolny (stodoly), a to z důvodu, že i nabídky RK v této lokalitě jsou stejným způsobem koncipovány. Porovnání je provedeno se třemi nabídkami objektů v nedalekém okolí Horních Chvatlin. Při vyhodnocení kriterií, především stavebnětechnického stavu je nutno vzít v potaz, že oceňovaná nemovitost i přes provedenou částečnou rekonstrukci v současné době je bez údržby, a celkově nepůsobí nijak příznivým dojmem. Srovnatelné nemovité věci: Název: Nabídka -Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 901 m2 Lokalita: Zásmuky - Sobočice, okres Kolín Popis: Nabízíme ke koupi rodinný dům 2+kk o zastavěné ploše 90 m2, před rekonstrukcí. Dům lze též využívat jako chalupu. V domě se nachází 2 místnosti, jedna o rozloze 22 m2, druhá 30 m2, dále WC se sprchovým koutem a vstup na půdu. Na pozemku jsou přístavky, dílna a plechová garáž, vlastní studna s užitkovou vodou, jímka. V těsné blízkosti zahrady s ovocnými stromky je rybníček a nově vzniklé dětské hřiště. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě, v blízkosti krásné přírody. Veškerá občanská vybavenost je v nedaleké obci Zásmuky. Dobrá dostupnost do Prahy, Kolína. V obci staví několikrát denně bus. Topení lokální na tuhá paliva. V obci je výhledově plánováno vybudování vodovodního a kanalizačního řádu. Pozemek: 901,00 m 3 Užitná plocha: 60,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší, ale minimální vliv 1,01 K3 Poloha - lepší 0,90 K4 Provedení a vybavení - horší 1,02 K5 Celkový stav - horší 1,02 K6 Vliv pozemku - větší pozemek 0,90 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům v horším stavu, k rekonstrukci, ale větší pozemek 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Jedná se o objekt k rekonstrukci, ale s větším pozemkem, v žádanější lokalitě. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] - 4 -
[Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1163000 60,00 19383 0,69 13322 Název: nabídka - Prodej chalupy 100 m2, pozemek 1201 m2 Lokalita: Bečváry, okres Kolín Popis: Prodáme pěkný stylový vesnický dům s velkou zahradou na polosamotě Bedřichov-obec Nepoměřice Obytná část je dispozičně řešená :prostornou verandou, kde je splachovací WC a prostor koupelnu,šatna.dále se vchází do chodby-po levé straně je slunný obývací pokoj cca 25 m2,po pravé straně se nachází ložnice s možností rozšíření o další obytný pokoj. Uprostřed chodby je útulná kuchyň. Vše je v dobrém udržovaném stavu vhodné k trvalému bydlení i k celoroční rekreaci. Velká půda,která je vhodná k výstavbě.elektroinstalace 220/380,vlastní velká studna,odpady jsou svedeny do nového septiku. Na obytnou část navazuje dřívější zděný chlév,dílna a garáž.nádherný rovinatý pozemek,kde jsou vzrostlé okrasné stromy i mnoho ovocných stromů.příjemné venkovní posezení.v okolí pěkná krajina lesy možnost koupání,rybaření cykloturistiky.městecko Uhlířské Janovice7km,,Kolín,Kutna Hora,Praha 60 km Dobré spojení. Pozemek: 1201,00 m 3 Užitná plocha: 100,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - žádanější mírně 0,95 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Celkový stav - mírně lepší 0,95 K6 Vliv pozemku - větší pozemek 0,90 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - jen chalupa, větší pozemek, 1,00 Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 780000 100,00 7800 0,69 5385 Název: Nabídka - Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 963 m2 Lokalita: Bečváry, okres Kolín Popis: Exkluzivně nabízíme RD dispozičně řešený jako 2 + 1 s technickým zázemím na pozemku o rozloze 963 m2 se studnou v původním stavu. Jednopodlažní dům je situovaný na návsi, na pěkném místě. Do domu vstupujeme přes dvůr, kde po pravé straně máme původní prasečí chlívek a stodolu. Nalevo je suché WC a chlévy. Dům je nyní řešen jako 2 + 1 s koupelnou a s původní komorou na potraviny a také je částečně podsklepen. Užitná plocha domu je cca 90 m2. Nemovitost je napojena na veřejnou síť elektřiny a na hranici pozemku je přípojka plynu. Na pozemku je studna. K nemovitosti ještě patří jeden pozemek o rozloze 156 m2 s kolnou, který je kousek od nemovitosti a je započítán do celkových metrů popisované nemovitosti. Obec se nachází v jižní čísti okresu Kolín. Klidné bydlení či rekreace a v okolí mnoho možností na výlety. V uvedené ceně je již zahrnuta provize naší RK, ve které je kompletní právní servis, finanční servis, poplatky za ověření podpisů, vypracování znaleckého posudku pro účely daňového přiznání, vypracování daňového přiznání a doručení na FÚ, asistence u celého případu až po předání nemovitosti. Spolupracujeme s hypotečním makléřem, který garantuje výhodné profinancování Vaší nemovitosti. V případě zájmu, přijměte pozvání na prohlídku. Cena je k jednání. Zakázka č.71955. Tř. energ. náročnosti budovy G Pozemek: 963,00 m 3 Užitná plocha: 90,00 m 2-5 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - bez vlivu 1,00 K3 Poloha - žádanější 0,95 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,03 K6 Vliv pozemku - větší pozemek 1,05 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - domek s větším pozemkem, hůře vybavený 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Jedná se o dům s větším pozemkem, hůře vybavený - původní stav. Lepší, lépe vybavená lokalita. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 799000 90,00 8878 0,87 7734 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5385 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8814 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13322 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 8814 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 108,87 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 959 580 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 959 580 Kč Obvyklá cena 950 000 Kč slovy: Devětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty. Oceňovaný objekt čp.35 je sice po částečné rekonstrukci, ovšem nedokončené, a celkově nepůsobí nijak atraktivním dojmem. Též výměra pozemku je malá pro vesnické bydlení. V Lázních Bohdaneč 3. 2. 2017 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4123-12/2016 - dodatek č.1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123-12/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Snímek kat.mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 44 v k.ú. č. 629162-10 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 44 v k.ú. č. 629162 - ortofoto - 11 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 44 v k.ú. č. 629162-12 -