ZNALECKÝ POSUDEK číslo 58/2010 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) EURODRAŽBY.CZ a.s. NEMOVITOST: Bytová jednotka, Byt 2+1 Adresa nemovitosti: Komenského 318 / 9, Adamov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Adamov, k.ú. Adamov, kód ČSÚ: 600 041, LV: 2037 Vlastník stavby: Libor Pernica, Komenského 318/9, 67904 Adamov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Libor Pernica, Komenského 318/9, 67904 Adamov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:533/2010-n, 10.12.2010 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: 23.12.2010 Datum zpracování : 28.12.2010 Počet stran: 6 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne 28.12.2010 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1964 rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 7 z toho podzemní: z toho nadzemní: 7 Počet bytů/nebytů 20/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Zahrada Celková plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 m 2 ks m m Kč/m 2 318/1 1 2+1 42,99 0,00 0,00 0,00 0,00 42,99 4299 / 338278 15 120 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena 510 000 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - vyhledávaná lokalita pro svou snadnou dostupnost do krajského města Brna a blízkost chráněné krajinné oblasti Moravského krasu - dobrý technický stav budovy (opravená střecha a pravidelná údržba) - bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně napojení vytápění na centrální zdroj tepla Zápory nemovitosti: - oceňovaný byt se nachází ve sníženém přízemí bytového domu s orientací oken pouze na jihozápad, má sníženou výměru (pouze 42,99m 2 ) a je bez balkonu. O byty v uvedené lokalitě je na trhu zájem. Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka bytu. Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze z vnějšku a ze schodišťového prostoru budovy. Vnitřní stav bytu znalec posoudil pouze z poskytnutých informací od předsedy společenství vlastníků bytového domu. Obvyklou cenu stanovuji ve výši porovnávací hodnoty,t.j.650 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2037 ze dne 7.12.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 28.12.2010. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 10.12.2010 od EURODRAŽBY, CZ, čj. 533/2010-N. Poloha nemovitosti Město Adamov leží na Drahanské vrchovině ve vidlici hlubokých a úzkých zalesněných údolí řeky Svitavy a Křtinského potoka a na jejich svazích 13 km severně od okraje Brna a 7 km jižně od Blanska na železniční trati Brno Česká Třebová. Náleží do okresu Blansko v brněnském kraji. Východně od Adamova se rozkládá atraktivní chráněná krajinná oblast Moravský kras. Dno údolí v centru města se nachází v nadmořské výšce 258 metrů, zatímco obytná zástavba šplhá nad 300 metrů. Obec Adamov byla povýšena na město tehdejším Jihomoravským krajským národním výborem v Brně dne 1. července 1964. Město má základní vybavení odpovídající jeho významu,t.j. mateřskou školu, základní školu, zdravotnické zařízení, policii, poštu, sportovní zařízení. V obci jsou základní IS - vodovod, kanalizace, elektrika, plyn. Zaměstnanost v obci je dobrá vzhledem k snadnému dosahu krajského města Brna po železnici. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Bytový dům se stává ze tří bloků s čp. 316, 317, 318 a nachází se ve svahu na ulici Komenského. Jedná se o součást sídliště vybudovaného v šedesátých letech minulého století. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Před domem je dostatek parkovacích míst pro motorová vozidla a autobusová zastávka pro místní dopravu. Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 160 000,-kč. ACM Money Česká republika, a.s., Jednotka 318/1, V-3109/2009-701 Čimická 780/61, Praha 8, Čimice, 181 00 Praha 81, IČO: 26158761 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 28.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.12.2009. V-3109/2009-701 Evidence v KN Smlouva darovací ze dne 28.7.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.6.2005. V-1317/2005-701. Pro: Pernica Libor, Komenského 318/9, Adamov. - 3 -
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Panelový dům se 7-mi NP postavený v 60-tých letech min.století. Bytový dům je orientován SV a JZ. Jedná se o byt 2+1 ve sníženém přízemí. V bytě jsou vyměněna okna za plastová s orientací na JZ. Sporák je elektrický. Dle sdělení předsedy společenství vlastníků je předpoklad, že v bytě je původní umakarové bytové jádro. V koupelně je vana s umyvadlem. WC splachovací. Podlahy v pokojích s parketami. chodba, WC, koupelna, kuchyň, 2 pokoje V panelovém bytovém domě byly v roce 2004 vyměněny stoupačky vody a kanalizace. V roce 2010 byly vyměněny původní okna za plastové ve společných prostorách ve sníženém přízemí. V témže roce byla provedena rekonstrukce střechy v rozsahu: zateplení polystyrénem tl.120mm a položení nové speciální fólie s funkcí novodobé střešní krytiny. V bytovém domě je výtah. Vytápění bytů ohřev teplé vody je zajišťován centrálně z místní teplárny. Blok s čp.318, ve kterém se nachází oceňovaný byt, nemá dosud zateplenou fasádu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací deskové izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah parkety 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha 2+1 byt 42,99 m 2 1,00 42,99 m 2 Celková podlahová plocha 42,99 m 2 42,99 m 2-4 -
Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 42,99 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 340 Reprodukční hodnota (RC) Kč 745 447 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 46 Další životnost roků 100 Opotřebení % 31,51 Věcná hodnota (VH) Kč 510 000 Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o lokalitu kde u uvedeného typu nemovitosti je poptávka s nabídkou v rovnováze. Nabídka u bytů s výměrou okolo 55m 2 dosahuje max. výše 1 000 000,-Kč. Nabídka u bytů s nižší výměrou do 45m 2 dosahuje max. výše 750 000,-Kč. Vzhledem k tomu, že výměra oceňovaného bytu je nižší (celkem 42,99m 2 ) a nachází se ve sníženém přízemí bytového domu, je bez balkonu a u bytového domu není dokončena revitalizace, stanovuji porovnávací hodnotu na 650tis.Kč. Porovnávací hodnota Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2037 ze dne 7.12.2010. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 28.12.2010. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 10.12.2010 od 1 EURODRAŽBY, CZ, čj. 533/2010-N. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 761-58/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.761-58/2010. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 5 -
Fotodokumentace ze dne 23.12.2010. Pohled na okna do bytů ve sníženém přízemí pod balkony s orientací na JZ. Pohled na nové vchodové dveře z ulice Komenského. Pohled na obytný komplex se zastávkou MHD. Parkovací místa před obytným komplexem na ulici Komenského. - 6 -