- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1769-355/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemků parc. č. 42/1 a parc.č. 42/2, katastrální území Hradiště pod Babí horou, obec Těrlicko, okres Karviná, včetně příslušenství (LV č. 575) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.143 Ex 01023/13 Podle stavu ke dni 10. 7. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 31. 7. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovitosti: Pozemky Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Těrlicko Katastrální území: Hradiště pod Babí horou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. 7. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci. Povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 575 pro k.ú. Hradiště pod Babí horou ze dne 23. 6. 2014. Kopie katastrálních map ze dne 14. 7. 2014. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 01023/13-052 o ustanovení znalce ze dne 23. 6. 2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 575 zapsáni: SJM Sčasný Josef a Sčasná Marcela, Sčasný Josef, Svornosti 86/2, Město, 73601 Havířov Sčasná Marcela, Lašská 1155/23, Město, 73601 Havířov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Sčasný Josef Zahájení exekuce Sčasná Marcela Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází v obci Těrlicko, v okrese Karviná, v části Hradiště, naproti ZŠ a MŠ Hradiště. Pozemky jsou zapsány v KN jako zahrada. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno, že na pozemku p.č. 42/1 se nachází zahradní chatka nezapsaná v Katastru nemovitostí spolu s příslušenstvím (přípojka elektřiny, vedlejší stavby, oplocení). Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se součástmi a příslušenstvím pod společným oplocením. Celková výměra funkčního celku je 735 m 2. Pozemky nejsou dlouhodobě užívány, jsou zarostlé náletovými keři a travinami. Přístup k nemovité věci je přímo z místní komunikace. Popis staveb: znalci nebyl umožněn přístup na pozemky. Pozemky jsou oploceny. Znalec na místě zjistil, že na pozemku se nachází zahradní chatka a dále vedlejší zděná stavba hospodářská budova. Pozitiva oceňované nemovité věci - Umístění ve vyhledávané lokalitě z pohledu rekreace - Dostatečná velikost pozemku Negativa oceňované nemovité věci - Dlouhodobě neudržovaný a zarostlý pozemek a zřejmě tak i stavby, které pak budou vyžadovat investice do oprav a údržby
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě (na Havířovsku a Karvinsku) běžně obchoduje s pozemky druhu zahrada nebo se zahradními chatkami. Nabídka mírně převažuje nad poptávkou. V okolí nemovité věci (v okruhu cca 5 km od Těrlicka) se nabízí obdobné zahrady s chatkami v rozmezí cca 300-800 tis. Kč, dle velikosti, umístění v lokalitě, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Pro srovnání byly použity následující pozemky v tabulce, které se nabízí k prodeji nebo byly skutečně prodány: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Těrlicko Horní Bludovice Albrechtice okr. Karviná Těrlicko okr. Karviná Dolní Datyně okr. Karviná ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 895 909 400 333 383 prodejní/nabídková cena celkem 790 000 429 900 389 000 300 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje VII.14 VI.14 VI.14 VII.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší srov. lepší korekce pro tech. Stav 0,90 0,90 1,00 0,95 lokalita/přístupnost srov. horší srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,10 1,00 1,00 příslušenství lepší lepší srov. lepší korekce pro příslušenství 0,90 0,90 1,00 0,95 korekce pro velikost pozemku 1,00 1,20 1,20 1,20 Indikovaná hodnota nemovité věci 401 890 543 915 390 702 396 780 276 165
- 5 - Cena zjištěná srovnáním (orientační): 401 890,- Kč. Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na možné další využití pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 400 000,- Kč. Cena obvyklá pozemků zahrnuje i jejich součástí a příslušenství (chatku, vedlejší stavbu, zpevněné plochy, přípojky IS, trvalé porosty, oplocení). Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 42/1 a parc.č. 42/2, katastrální území Hradiště pod Babí horou, obec Těrlicko, okres Karviná, (LV č. 575), je stanovena ke dni 10. 7. 2014. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, předpokládané další využití, apod.), stanovuji cenu obvyklou nemovité věci k datu ocenění ve výši 400 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci pozemků parc.č. 42/1 a parc.č.42/2 Slovy: čtyřistatisíc Kč 400 000,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: čtyřistatisíc Kč 0,- Kč 400 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 31. 7. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j.spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1769-355/2014 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č.4 : Výpis z KN
- 8-1) Fotodokumentace oceňované nemovité věci
2) Mapa širších souvislostí - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité stavební pozemky Nemovitá věc č. 1 Pozemek zahrada Horní Bludovice, okr. Karviná Cena: 790 000,- Kč Plocha pozemku: 909 m2 Rekreační zahrada s obytnou podsklepenou chatkou. V chatce se nachází kuchyňka, jedna místnost, sociální zařízení se sprchovým koutem, umyvadlo a WC. Elektřina je zavedena, kanalizace vlastní jímka, voda vrtaná studna. Zastřešená pergola s posezením a zděným krbem. Klidné místo vhodné k relaxaci a odpočinku. Nemovitá věc č. 2 Pozemek zahrada Albrechtice, okr. Karviná Cena: 429 900,- Kč Plocha pozemku: 400 m2 Zahrada s chatkou s obytným podkrovím, pergolou, samostatným WC, foliovníkem, udírnou a bazénem v oplocené zahrádkářské osadě. Vše v osobním vlastnictví. Dojezd autem k přístupové cestě k pozemku. V chatě elektřina(220 i 380V). Zahrada má zeleninovou, ovocnou a relaxační část. K chatce je přistavena dílna se skladem nářadí..nemovitá věc č. 3 Pozemek zahrada Dolní Datyně, okr. Karviná Cena: 300 000,- Kč Plocha pozemku: 383 m2 Pěkná, udržovaná zahrada s chatkou v zahrádkářské osadě v Dolní Datyni o celkové výměře 383 m2 (zahrada) + 16 m2 (ostatní plocha). Chatka (5x3m) je částečně podsklepená (4,4x2,2m) + kůlna na nářadí (5x1 m). Na pozemku se nachází foliovník, pařeniště, venkovní posezení s krbem vše ve velmi dobrém stavu. Dojezd autem až k zahradě, MHD 5 min. pěšky, 15 min pěšky od Havířova. Jedná se o vyjímečnou nabídku - pozemek je vlastní (NE od Pozemkového fondu). Nemovitá věc č.4 Pozemek zahrada Těrlicko, okr. Karviná Cena: 389 000,- Kč Plocha pozemku: 333 m2 Zahrádka s obytným zahradním domkem, který má podkroví. Zahrada je okrasná, je zde posezení, pár ovocných stromů, studna. Pozemek je oplocen, v okolí jsou vilky. Dobrá dostupnost. Přípojka na plyn, vodu a elektřinu je na hranici pozemku. Z pozemku je výhled na Beskydy.