Z N A L E C K Ý číslo: 5788 67 / 15 P O S U D E K o obvyklé ceně pozemku p.č. 149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno při ul. U Vody, v k.ú. a obci Velké Meziříčí, kraj Vysočina Vlastník nemovitých věcí dle KN: Sobotka Jan, U vody 1150/28, 594 01 Velké Meziříčí Objednatel: Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Účel zpracování posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí Vypracoval: Ing. Jiří Fiala V Brně dne 12.6.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 16983/13-68 ze dne 25.3.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 16983/13-68 ze dne 25.3.2015 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z KN, LV č. 848 pro k.ú. Velké Meziříčí, ze dne 27.5.2015 c) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz d) Místní šetření provedené dne 25.5.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace pořízená při místním šetření f) Vyjádření Městského Úřadu, odboru výstavby a územního plánování ve Velkém Meziříčí, informace ohledně oceňované nemovitosti poskytnul Ing. Antonín Kozina g) Část projektové dokumentace poskytnutá MÚ, odborem výstavby a územního plánování ve Velkém Meziříčí obsahující: půdorys a situaci, které vyhotovil Josef Toman, z 07/1972 h) Protokol z místního šetření RD č.p. 1150 ve Velkém Meziříčí, spis. značka výst. 1491/92, ohledně zjištění technického stavu RD ze dne 9.11.1992, vyhotovil Ing. Antonín Kozina i) Internetové stránky www.mapy.cz j) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění k) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 2
3. Místní šetření: Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 25.5.2015. Na toto místní šetření se povinný nedostavil (dopis se svoláním místního šetření se vrátil jako nevyzvednutý), a proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Při místním šetření byla pořízena fotodokumentace, která tvoří část příloh. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitých věcí dle KN: Sobotka Jan, U vody 1150/28, 594 01 Velké Meziříčí Nemovité věci dle LV č. 848 pro k.ú. Velké Meziříčí: - pozemek p.č. 149 vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí, kraj Vysočina. Při místním šetření nebyl interiér objektu zpřístupněn, z tohoto důvodu byl osloven Městský úřad, odbor výstavby a územního plánování ve Velkém Meziříčí, který poskytl část projektové dokumentace k objektu a další dokumentaci vztahující se k oceňovanému majetku, včetně jiných informací. Dále byl poskytnut protokol z místního šetření RD č.p. 1150 ve Velkém Meziříčí z roku 1992, kde byl zjištěn výrazně zhoršený stav rodinného domu, v bytě se objevovala vlhkost ve větších rozměrech (v dětském pokoji dosahovala vlhkost až po strop), v kuchyně se nacházela trhlina od podlahy až po strop. Při místním šetření byl zjištěn velmi špatný stav objektu č.p. 1150, bez jakékoliv pravidelné údržby, u kterého pravděpodobně nelze bez značných finančních nákladů uvažovat se zajištěním alespoň standardního bydlení ve vyhovujících podmínkách. Níže uvedený text popisuje nemovitosti, s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření. Objekt k bydlení stojí mezi řadovou zástavbou rodinných domů, je nepodsklepený, s dvěma nadzemními podlaží a neobytným podkrovím. Rodinný dům 3
je zděný, s členitou střechou, která je opatřena plechovou krytinou se starým nátěrem, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stavba je ve velmi špatném stavu, bez jakékoliv pravidelné údržby. Objekt je napojen na elektrickou energii, vodu, není zde přípojka plynu. Dle sdělení stavebního úřadu ve Velkém Meziříčí, není u rodinného domu vybudována nová kanalizace, předpokládáme existenci staré kanalizace a tudíž i napojení na veřejný jednotný řád Příslušenství rodinného domu je na nízké úrovni, respektive žádné větší příslušenství k rodinnému domu nenáleží, pouze venkovní úpravy minimálního rozsahu a přípojka elektrické energie. Zákres objektu rodinného domu v katastrální mapě souhlasí se skutečným stavem zjištěným při místním šetření. Velké Meziříčí je moravské město v okrese Žďár nad Sázavou v kraji Vysočina, přibližně 31 km východně od Jihlavy na soutoku řek Oslavy a Balinky. Město leží v těsné blízkosti napojení na dálnici D1, která město překlenuje mostem,,vysočina. Ve městě žije přibližně 11.749 obyvatel, občanská vybavenost města je na dobré úrovni, nachází se zde: česká pošta, banky, lékaři, mateřská, základní a střední škola, restaurační zařízení, nákupní markety a další organizační a sportovní celky, ve městě je zastávka autobusové a vlakové dopravy. Ve městě je provedena plynofikace, voda, elektrická energie a veřejná kanalizace s ČOV. Přístup a příjezd k oceňovanému majetku je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace z pozemku p.č. 2804/1 (silnice, ostatní plocha) ve vlastnictví kraje Vysočina s právem hospodaření pro správu a údržbu silnic Vysočiny, poté sjezdem na pozemek p.č. 126 (zastavěná plocha a nádvoří) ve vlastnictví pana Pavel Greca (zřízeno věcné břemeno), a dále přes pozemek p.č. 2800 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví města Velké Meziříčí. Na LV č. 848 pro k.ú. Velké Meziříčí ze dne 27.5.2015 jsou uvedena v části C- LV tato omezení vlastnického práva: 4x Zahájení exekuce 4x Zástavní právo exekutorské 1x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa oceňovaného domu vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 4, tedy v území s nejvyšší pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy. 4
3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Rodinný dům č.p. 1150 3.2. Příslušenství 3.3. Pozemky 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Rodinný dům č.p. 1150: Objekt k bydlení stojí mezi řadovou zástavbou rodinných domů, je nepodsklepený, s dvěma nadzemními podlaží a neobytným podkrovím. Konstrukční provedení a vybavení je podrobněji uvedeno v následující tabulce. Stavební prvek Popis Základy Pravděpodobně betonové s chybějící (resp. již neúčinnou) izolací proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce Pravděpodobně zděné z CP Stropy a podhledy Pravděpodobně dřevěný trámový strop, podhledy rovné Zastřešení mimo krytinu Střecha členitá, dřevěný krov Krytina střechy Plechová Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu opatřené starým nátěrem Vnitřní omítky Pravděpodobně VPC omítky Fasádní omítky Břizolitová, v úrovni 1.NP opadaná Vnitřní obklady Pravděpodobně na WC a koupelně Schody Pravděpodobně betonové Dveře Pravděpodobně dřevěné dveře, ocelové zárubně Okna Dřevěná zdvojená, velmi špatný stav (chybí zasklení) Povrchy podlah Pravděpodobně PVC, dlažba Vytápění Pravděpodobně ústřední topení, kamna na tuhá paliva Elektroinstalace Běžné rozvody Rozvod vody Pravděpodobně T+S Zdroj teplé vody Nezjištěno Instalace plynu Neprovedena Kanalizace Odkanalizování do veřejného řádu Vybavení kuchyní Pravděpodobně standardní vybavení Vnitřní hygienické vybavení Dle projektu WC Ostatní - Pozn.: Detailní stav konstrukčního provedení, dispozičního řešení a vnitřního vybavení nebylo možno vzhledem k nezpřístupnění nemovitosti při místním šetření ověřit. Výše uvedený popis tedy vychází převážně z části projektové dokumentace poskytnuté MÚ, odborem výstavby a územního plánování ve Velkém Meziříčí: půdorys a situace, vyhotovil Josef Toman. 5
Dispozice domu : 1.NP: sklep, garáž, chodba, kotelna, spíž, 1x místnost 2.NP: 2x pokoj, předsíň, kuchyně, balkon, WC Pozn.: Dispoziční řešení bylo převzato z částečné projektové dokumentace Stáří, technický stav : Rodinný dům byl postaven v roce 1937, tentýž rok byl i zkolaudován. Dle doložených podkladů, zn. výst. 1625/72 z roku 1972, které vydalo MNV ve Velkém Meziříčí byly na rodinném domě prováděny stavební úpravy. Dům z exteriéru vykazuje velmi zanedbanou údržbu s vysokým stupněm opotřebení. Na objektu chybí okenní výplně, fasádní omítka v úrovni 1.NP odpadává, klempířské konstrukce a plechová střecha se blíží ke konci své životnosti. Celkový stav rodinného domu je velmi špatný. Dle poskytnutých informací ze zápisu z místního šetření v roce 1992 byl již tehdy stav domu špatný, kde se poukazovalo na výskyt vlhkosti v dětském pokoji, a výskyt trhlin v kuchyni. Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m 2 1.NP 29,45+17,04+38,18 84,67 2.NP 29,45+17,04+38,18 84,67 Zastavěná plocha celkem: 169,34 m 2 Pozn.: Zastavěná plocha byla převzata z projektové dokumentace Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m 2 1.NP 38,12+22,40+4,80+4,80+3,37 73,49 2.NP 16,25+20,76+9,60+22,40+1,50 70,51 Podlahová plocha celkem: 144 m 2 Pozn.: Podlahová plocha je vypočtena z částečné projektové dokumentace Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Pozn.: Jelikož nebyl zpřístupněn interiér domu, nedošlo k zaměření potřebných údajů pro výpočet 4.2. Příslušenství Příslušenství rodinného domu je na nízké úrovně, respektive žádné větší příslušenství k rodinnému domu nenáleží, pouze venkovní úpravy minimálního rozsahu a přípojka elektrické energie. Jedná se o příslušenství, které je samostatně neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového výsledného odhadu obvyklé ceny. Na pozemku p.č. 149 se pravděpodobně nevyskytují žádné trvalé porosty. 4.3. Pozemky : Předmětem ocenění je pozemek p.č. 149, který je v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 79 m 2 a je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 1150. Pozemek p.č. 149 je nepravidelného protáhlého lichoběžníku tvaru. 6
V územním plánu je posuzovaný pozemek, stejně jako nemovitosti v okolí, vedeny v ploše označené jako SC plochy smíšené centrální. Obr.1: Výřez z platného územního plánu města Velké Meziříčí 7
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo svoláno místní šetření na den 25.5.2015. Na toto místní šetření se povinný nedostavil (dopis se svoláním místního šetření se vrátil jako nevyzvednutý), a proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru. Nebylo tedy možné v plném rozsahu ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí. Při místním šetření byla pořízena fotodokumentace, která tvoří část příloh. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 25.5.2015. 1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny (resp. mnohdy připodobňovanému pojmu tržní hodnoty), nemovitosti neexistuje žádný závazný předpis. Hodnota nemovitosti bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují hodnotu (potažmo cenu) nemovitého majetku. Pro určení hodnoty (ceny) nemovitosti se zpravidla používají dále uvedené dílčí metody ocenění a analýzou jejich výsledků je pak obvykle stanoven návrh výsledné hodnoty nemovitosti. Obvykle jsou užívány následující dílčí metody 8
ocenění, přičemž se použijí ty metody, které mají pro daný případ vypovídací schopnost a pro které je k dispozici dostatek objektivních vstupních údajů a informací: - Zjištění věcné hodnoty reprodukční cena staveb snížená o přiměřené opotřebení, představuje odhad na základě nákladového způsobu ocenění - Výnosová hodnota vychází z předpokládaného výnosu daných nemovitostí při uplatnění stávajících kritérií pronájmu - Porovnávací metoda stanovení hodnoty na základě informací z trhu nemovitostí, tedy porovnání s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v podobných lokalitách, případně srovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na realitním trhu - Shrnutí a odborné stanovení obvyklé ceny (resp. návrhu tržní hodnoty) nemovitosti 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků 9
- předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv 10
na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. Věcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. Vzhledem ke skutečnosti, že majetek nebylo možné při místním šetření kompletně zaměřit a ověřit stav interiéru, nebude v tomto případě stanovena věcná hodnota oceňovaného majetku. Výnosová hodnota stanovena také není, protože dosažitelné nájemné u takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatečnou vypovídací schopností. Bude tedy určena pouze hodnota porovnávací, která má však v tomto případě nejlepší vypovídací schopnost pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku. 11
2. Ocenění majetku : 2.1. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku : Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí, které jsou v současné době nabízeny na realitním trhu. Jedná se o obdobné nemovitosti situované v blízkých lokalitách. V případě níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláří je při zohlednění těchto informací zapotřebí uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky realitních kanceláří vyšší, než později skutečně obchodované ceny. V současné době lze spatřovat spíše dostatek do jisté míry obdobných nemovitostí a pozemků nabízených na trhu v blízkých lokalitách. Srovnávací nemovitost č.1: Nabídka prodeje RD ve městě Velké Meziříčí, okres Žďár nad Sázavou o dispozičním řešení 3+kk. Nabídková cena RK činí 1.250.000,- Kč, tj. 7.813,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 12
Srovnávací nemovitost č.2: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Ruda, okres Žďár nad Sázavou o dispozičním řešení 5+1. Nabídková cena RK činí 800.000,- Kč, tj. 5.333,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 13
Srovnávací nemovitost č.3: Nabídka prodeje rodinného domu ve městě Velká Bíteš, okres Žďár nad Sázavou o dispozičním řešení 4+1. Nabídková cena RK činí 699.000,- Kč, tj. 4.660,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 14
Srovnávací nemovitost č.4: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Kadolec, okres Žďár nad Sázavou o dispozičním řešení 3+1. Nabídková cena RK činí 690.000,- Kč, tj. 6.900,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 15
Srovnávací nemovitost č.5: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Stržanov, okres Žďár nad Sázavou. Nabídková cena RK činí 990.000,- Kč, tj. 5.000,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 16
Srovnávací nemovitost č.6: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Olší nad Oslavou, okres Žďár nad Sázavou. Nabídková cena RK činí 399.000,- Kč, tj. 7.255,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. Srovnávací nemovitost č.7: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Bezděkov, okres Žďár nad Sázavou. Nabídková cena RK činí 800.000,- Kč, tj. 3.478,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. 17
Srovnávací nemovitost č.8: Nabídka prodeje rodinného domu v obci Jívoví, okres Žďár nad Sázavou. Nabídková cena RK činí 360.000,- Kč, tj. 7.200,- Kč/m 2 podlahové plochy domu včetně pozemkového zázemí. Komentář: Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je stanovena na základě výše použitých srovnávacích nemovitostí. Odlišnosti jednotlivých nemovitostí spočívají zpravidla v lokalitě umístění, užitné ploše a velikosti objektů, dispozičním řešení, míře opotřebení objektů, standardu vybavení a provedení, rozsahu příslušenství a pozemků, apod. Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a pro daný trh s nemovitostmi po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitosti a v neposlední řadě se zohledněním situování pozemku v povodňové zóně IV. a z tohoto vyplývající omezení v případě nové výstavby, je porovnávací hodnota odvozena ve výši 5.000,- Kč/m 2, kdy v této ceně je již zohledněna velikost užitné plochy domu, stavebně-technický stav domu, lokalita umístění domu a žádné volné 18
pozemkové zázemí ve formě zahrady. Porovnávací hodnota oceňovaného majetku je takto stanovena ve výši 536.275,- Kč. Porovnávací hodnota tedy činí: Výpočet: (73,49 m 2 x 0,5 + 70,51) x 5.000,- Kč/m 2 = 536.275,- Kč Oceňovaný majetek - celkem: Porovnávací hodnota 536 275 Kč 2.3. Obvyklá cena oceňovaného majetku : Na základě provedené analýzy v příslušné lokalitě a po posouzení ostatních cenotvorných faktorů, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny oceňovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Pro návrh obvyklé ceny majetku za současných podmínek trhu v příslušné lokalitě vycházíme především z reflexe trhu se zohledněním následujících skutečností : Přednosti: Dobrá občanská vybavenost města Velké Meziříčí Město leží v těsné blízkosti napojení na dálnici D1 Klidná lokalita pro bydlení Zápory: Nebylo možné ověřit technický stav, dispozici domu, úroveň vybavení a provedení interiérových prostor a jednotlivých konstrukcí Objekt k bydlení z exteriéru vykazuje podprůměrný stav s vyšším stupněm morálního opotřebení Žádné pozemkové zázemí, včetně příslušenství k oceňovanému rodinnému domu není k dispozici Omezený přístup k oceňovanému majetku dle České asociace pojišťoven je lokalita s oceňovanou nemovitostí vedena v zóně 4 objekt k bydlení pouze s dispozicí 2+1, jeden pokoj je přístupný přes druhý pokoj 19
Obvyklou cenu pozemku p.č. 149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí, kraj Vysočina stanovujeme ve výši: Obvyklá cena 550 000 Kč Na LV č. 848 pro k.ú. Velké Meziříčí ze dne 27.5.2015 jsou uvedena v části C- LV tato omezení vlastnického práva: 4x Zahájení exekuce 4x Zástavní právo exekutorské 1x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. Z dostupných informací a předaných podkladů vyplývá, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, resp. nebyla tato zjištěna. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou vyjmenovány v části B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost objektu k rodinné rekreaci a pozemkového zázemí. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku. D. Z Á V Ě R : Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 16983/13-68 ze dne 25.3.2015 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí, kraj Vysočina. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav v posudku uvede příslušenství nemovitých věcí a dále uvede existenci jakých věcných břemen, výměnků a nájemních, pachtovních či předkupních práv, zjistil a zohlednil ve výsledné ceně nemovitých věcí. 20
Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Obvyklou cenu pozemku p.č. 149, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 1150, včetně příslušenství, situováno v k.ú. Velké Meziříčí, obec Velké Meziříčí, kraj Vysočina, stanovujeme ke dni 25.5.2015 ve výši: 550.000,- Kč Slovy: pětsetpadesáttisíc korun českých Pozn.: 1) Příslušenství objektu k bydlení je pouze minimálního rozsahu, které je tvořeno pouze přípojkou elektrické energie, vody a kanalizace. 2) Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky ani žádná nájemní, pachtovní či předkupní práva vztahující se k oceňovanému majetku. 3) Ve výsledné obvyklé ceně oceňovaného majetku ve vlastnictví nejsou zohledněna zahájení exekuce, zástavní práva exekutorská a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná omezení vlastnického práva nebyla k oceňovanému majetku ve vlastnictví povinného zjištěna. V Brně dne 12.6.2015 Seznam příloh: 1. Fotodokumentace ze dne 25.5.2015 2. Mapy oblasti 3. Výpis z KN č. 848 pro k.ú. Velké Meziříčí 4. Náhled katastrální mapy+ortofoto 5. Protokol z místního šetření RD č.p. 1150, ze dne 9.11.1992 pod zn. výst. 1491/92 Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 31 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 21
Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu 21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 67/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou. Ing. Jiří Fiala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu 22
Náhled katastrální mapy + ortofoto 30