Z n a l e c k ý p o s u d e k číslo T 1840-140 / 2013 o obvyklé ceně bytové jednotky č.449/49 s podílem 241/10000 na budově čp.449 a pozemku st.447/1 dle LV 2408 a 2015 k.ú.horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou NEMOVITOST: typ nemovitosti bytová jednotka č.449/49 k.ú.horní Rokytnice nad Jizerou Adresa nemovitosti: Kraj Liberecký, obec Rokytnice nad Jizerou 51245 Katastrální údaje: Okres Semily, obec Rokytnice nad Jizerou, k.ú.horní Rokytnice nad Jizerou, list vlastnictví 2408 a 2015 bytová jednotka č.449/49 v domě čp.449 na pozemku st.447/1 VLASTNÍK: Petr Jiroušek, Máchova 877/4, Jablonec nad Nisou 466601 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovit obvyklou cenu pro nedobrovolná dražbu Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Lžičař a Partner Postranní 663, 50311 Hradec Králové IČ DIČ telefon Fax e-mail 40119076 6402080883 ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing.Jana Trýznová/Ing.Jana Trýznová Adresa zhotovitele: Jilemnice Husova 16, 514 01 IČ DIČ telefon Fax e-mail 481 54 32 88 jtryznova@gmail.com Datum místního šetření: 11.11.2013 Datum zpracování : 12.11.2013 Počet stran: 4 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 1 Strana 1 / 14
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba kolaudovaná 1998 změna stavby v r.... rekonstrukce Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 4 Počet bytů/nebytů : Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd 15/5 Požadavky objednatele Zvláštní požadavky objednatele - nejsou Rizika nemovitosti: (věcná břemena, negativní vlivy, vlastnické vztahy, omezení a pod.) zástavní právo smluvní pro HB a.s. z roku 2009 PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6-12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 4 200 000,00Kč Výnosová hodnota nestanovena Věcná hodnota / nákladová nestanovena Cena podle cen. předpisu nestanovena *** ) Obecná cena / Hodnota zajištění (NHZP) 4 200 000,00Kč - z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Na trhu s nemovitostmi je stálý zájem o nemovitosti k trvalému bydlení - byty a rodinné domy a to hlavně ve městech a ve střediscích rekreace. Oceňovaný byt se nachází ve smíšené zástavbě v centru města. Z náměstí jezdí skibus a autobusy do okolních měst. Byt je ve výborném stavu ve zděném domě, kvalitní vybavení a provedení, v bytě je sauna, atraktivní byt v podkroví s velkým oknem v obývacím pokoji do náměstí. V Jilemnici dne 12.11.2013 Ing.Jana Trýznová * Strana 2 / 14
Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Přehled podkladů Výpis z KN č.2408 z 2.10.2013 Snímek katastrální mapy Ocenění z roku 2009 a 2013 vlastní prohlídka a zaměření informace vlastníka Nález bytová jednotka č.449/49 s podílem 241/10000 na domě čp.449 na pozemku st.447/1 k.ú.horní Rokytnice nad Jizerou Dle LV 2408 Petr Jiroušek, Máchova 877/4, Jablonec nad Nisou Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Rokytnice nad Jizerou je významným střediskem rekreace a zimních sportů v Krkonoších, má 3112 obyvatel. V obci je základní občanská vybavenost, obecní úřad, pošta, základní škola, základní obchody, hospoda, penziony, sjezdové a běžecké lyžařské tratě, sportovní hala. Z obce je autobusové a vlakové spojení do blízkých měst, Jilemnice, Vrchlabí, Semily, kde je veškerá občanská vybavenost. V místě jsou omezená pracovní místa, další jsou v Jilemnici, Vrchlabí, Semilech. Oceňovaná nemovitost se nachází v katastru a části Horní Rokytnice, na hlavním náměstí v soustředěné zástavbě komerční výstyvby s bydlením vedle radnice. Přístup k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci. V místě je možnost napojení na všechny inž.sítě - elektro, vodovod, plyn, kanalizace. Centrum města, celoročně přístupné. Ne Stavební rizika nejsou Popis jednotlivých staveb U každé stavby její název, dále: Základní popis Dům čp.449 s byty a nebytovými prostory se nachází ve střední zastavěné části města Rokytnice nad Jizerou, na Dolním náměstí, napravo od radnice, vedle nákupního střediska. Dům byl dokončen v roce 1998. Objekt je vystavěný v technologii zděné z tvárnic, objekt má členitý půdorys, má dvě nadzemních podlaží a obytné podkroví ve sklonité střeše o dvou úrovních podkroví. Z toho v 1.nadzemním podlaží jsou nebytové prostory a v dalších nadzemních podlažích a v podkroví jsou byty. Objekt je napojen na kompletní inženýrské sítě - veřejný vodovod, veřejný elektrorozvod a plynovod, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace napojené. Vytápění a příprava TUV je centrální pro celý objekt. Předmětná bytová jednotka č.449/49 se nachází v domě čp.449, ve 4.nadzemním podlaží, směrem do náměstí v hlavním štítu, jedná se o byt velikosti 3+kk o podlahové ploše 126,0 m 2. Oceňovaný byt je velikosti 4+kk - předsíň s vestavěnou skříní, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s WC, sauna s WC a sprchou, komora na chodbě mimo byt. Atraktivní byt v podkroví bytového domu na centrálním náměstí. Provedení stavby - základy betonové s izolací, zdivo zděné, stropy betonové, krov sedlové střechy dřevěný, krytina plechová, klempířské kce.pozink., vnitřní omítky štukové, fasáda hladká, vnitřní obklady keramické, podlahy obytné místnosti plovoucí, dřevěné z masivu, ostatní prostory keramická dlažba, schodiště betonové s dlažbou, dveře dýhované s obložkovou zárubní, okna dřevěná s izol.dvojsklem, vytápění ústřední plynové s ohřevem TUV, elektro světelná a motorová, rozvod vody studené a teplé, odkanalizování běžné, vybavení kuchyně linka s vestavěnými spotřebiči, vybavení koupelny běžné, nadstandard-sauna se sprchou a WC. Podlahová plocha Místnost užitná plocha započitatelná plocha(bez zkosení) Pokoj s kk 43,20 36,00 Pokoj 1 21,45 19,05 Pokoj 2 15,77 13,25 Strana 3 / 14
Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích U jednotlivých pozemků: Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Chodba 8,18 8,18 Sauna 6,64 6,14 Předsíň 4,86 4,86 Pokoj 3 13,00 13,00 Koupelna s WC 3,35 3,35 Komora 9,00 4,50 Celkem 125,56 108,34 Bytová jednotka Založena na SÚ Trvalé bydlení, rekreační využití Dobrý stav odpovídající stáří Informace vlastníka Pozemky Ve městě jsou prodávány v cenách 700,00-1.500,00Kč/m 2 podle lokality ve městě, celoroční dostupnosti a možnost napojení na veřejné sítě oceňované pozemky - střední zastavěná část města Rokytnice, centrum u radnice, v místě je možnost napojení na veřejné sítě elektro a vodovodu, plyn, kanalizace - cena 1.200,00Kč/m2. - nejsou Věcná břemena - nejsou Cena nemovitosti celkem Bytová jednotka o započitatelné ploše 108m2 při ceně 39.000,00Kč/m2 Cena bytu včetně podílu na budově a pozemku zastavěné plochy: 108m2 * 39.000,00Kč/m2 = 4.212.000,00 Kč Stanovení ceny porovnávacím způsobem V daném místě u daného druhu nemovitostí je trh s nemovitostmi rozvinutý K porovnání jsou použity uskutečněné prodeje obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě a jejím blízkém okolí. Srovnatelné nemovitosti Rokytnice nad Jizerou - sídliště bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1997, byt velikosti 3+kk - mezonetový s lodžií, 5.np, plocha 90,0m2, byt ve 5 a 6.np domu, který má 6.np a výtah, veřejné parkovací místo, samostatně stojící dům,nedaleko centra města, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena 2.850.000,00Kč 31.670,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -39.000,00Kč K1 Zdroj nabídky - nabídka RK 0,90 K2 Velikost - na užitnou plochu srovnatelné 1,00 K3 Lokalita - dál od centra, dům na sídlišti 1,15 K4 Typ stavby - zděné, více bytů v domě, oceňovaný netypický dům s méně byty1,10 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - není, stejné jako u oceňovaného 1,00 K7 Vybavení - oceňovaný kvalitnější vybavení a sauna v bytě 1,15 Strana 4 / 14
Rokytnice nad Jizerou - sídliště bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1995, byt velikosti 3+kk s terasou, 1.np, plocha 70,0m2, domu, který má 5.np a výtah, veřejné parkovací místo, dům v zástavbě horního náměstí, mimo vlastní centrum, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena 2.550.000,00Kč 34.900,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -39.000,00Kč K1 Zdroj nabídky - nabídka RK 0,90 K2 Velikost - menší než oceňovaný, lepe prodejný 0,95 K3 Lokalita - horší, mimo centrum 1,15 K4 Typ stavby - zděná, netypová 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - není, veřejné parkovací místo, jako u oceňovaného 1,00 K7 Vybavení - oceňovaý kvalitněji vybavený, sauna v bytě, tento byt v přízemí1,20 Rokytnice nad Jizerou horní náměstí bytový dům zděný, s výtahem, z roku 1995, byt velikosti 2+kk - 2*balkonem, 2.np, plocha 70,0m2, dům, který má 5.np a výtah, veřejné parkovací místo, v řadové zástavbě na horním náměstí, standardní provedení a vybavení bytu nabídková cena 2.7999.000,00Kč 37.320,00Kč/m2, upravená cena v porovnání k oceňované nemovitosti -38.600,00Kč K1 Zdroj nabídky - nabídka RK 0,90 K2 Velikost - menší než oceňovaný, lepep prodejný 0,95 K3 Lokalita - oceňovaná na centrálním náměstí 1,10 K4 Typ stavby - zděná, netypová 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - není, veřejná parkovací místa, stejné jako s oceňovaným 1,00 K7 Vybavení - oceňovaný kvalitněji provedený, sauna v bytě 1,10 Zdůvodnění obvyklé ceny nemovitosti Na trhu s nemovitostmi je stálý zájem o nemovitosti k trvalému bydlení - byty a rodinné domy a to hlavně ve městech a ve střediscích rekreace. Oceňovaný byt se nachází ve smíšené zástavbě v centru města. Z náměstí jezdí skibus a autobusy do okolních měst. Byt je ve výborném stavu ve zděném domě, kvalitní vybavení a provedení, v bytě je sauna, atraktivní byt v podkroví s velkým oknem v obývacím pokoji do náměstí. Ceny za byty v nových bytových domech v atraktivních lokalitách rekreačních středisek Krkonoš, v Rokytnici nad Jizerou a Harrachově jsou prodávány za cenu 34-45.000,00Kč/m 2 PP bytu. Cena oceňovaného bytu - při užitné ploše 108,00m 2 cena 39.000,00Kč/m 2, což je v dané době podle lokality ve městě a stavu bytu cena obvyklá tj.4.200.000,00kč Obvyklá cena nemovitosti 4.200.000,00 Kč. Strana 5 / 14
Rekapitulace věcná hodnota stanovená z reprodukčních cena stavby+pozemky stávající stav nestanovena hodnota stanovená výnosovou metodou z nájmu stávající stav hodnota stanovená srovnávací (porovnávací) metodou stávající stav obvyklá cena nemovitosti nestanovena 4.200.000,00 Kč 4.200.000,00 Kč slovy: čtyřimilionydvěstětisíc Kč Oceněním stanovená obvyklá cena je platná pro předmětnou nemovitost, místo, čas a účel ocenění. V Jilemnici dne 12.11.2013 Ing.Jana Trýznová Doložka Soudní znalec, jmenovaný rozhodnutím soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.1988/95 ze dne 17.11.1995 pro obory: ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví - odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské Koncesní listina oceňování nemovitého majetku ŽÚ 114255/02 Zm z 15.3.2002 vydal Okr.ŽÚ Semily Ocenění je zapsáno v deníku pod číslem T 1840 140 / 2013. V Jilemnici dne 12.11.2013 Ing.Jana Trýznová Husova 16 51401 Jilemnice Strana 6 / 14
výtah,schodiště obývací pokoj s kk kk Strana 7 / 14
sauna,wc,sprcha sauna pokoj 3 pokoj 2 Strana 8 / 14
Strana 9 / 14
Strana 10 / 14
Strana 11 / 14
Strana 12 / 14
Strana 13 / 14
Strana 14 / 14