Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2730-57-2015 6 MOVITOST: Bytová jednotka č.86/3. Adresa nemovitosti: Břevniště 86 Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Hamr na Jezeře, k.ú. Břevniště pod Ralskem, kód k.ú. 613851, LV 189 Ostatní stavby: Pozemky: st. 106, 747/6 Vlastník stavby: Miloš Gedey, Břevniště 86, 47128 Hamr na Jezeře, spoluvlastnický podíl: 7449 / 72055 Vlastník pozemku: Miloš Gedey, Břevniště 86, 47128 Hamr na Jezeře, spoluvlastnický podíl: 7449 / 72055 OBJEDNATEL : Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:č.j. 100/015, 13.7.2015 Adresa objednatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: 481323774 e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad tržní hodnoty bytové jednotky č.86/3 pro dobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA Současný stav 310 000 Kč Datum místního šetření: 20.7.2015 Datum zpracování : 22.7.2015 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 2 V Turnově, dne 22.7.2015 Otisk razítka Zdeněk Bartoš
STAV POSUZOVANÉ MOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008-9 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Počet obyvatel: 393 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 8/1 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti -výpis z KN LV č. 189 ze dne 13.7.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.100/015 ze dne 13.7.2015. -informace a údaje sdělené majitelem bytové jednotky panem Milošem Gedeyem. Hamr na Jezeře, počet obyvatel 393 (lexikon měst a obcí), se nachází v severovýchodním okraji okresu Česká Lípa. Obec se skládá ze tří částí - Hamr na Jezeře a osady Útěchovice a osady Břevniště. V centrální části obci Hamr na Jezeře se nachází obecní úřad, knihovna, pošta, základní škola a dětský domov. Vyšší občanská vybavenost se nachází ve městě Stráž pod Ralskem vzdáleném 4km nebo okresním městě Česká Lípa vzdáleném 30km. Vybavenost obce Hamr na Jezeře - veřejný vodovod, rozvod elektro a kanalizace. Plynofikace není v obci realizována. Nemovitost se nachází na východním konci obce Hamr na Jezeře, v okrajové části osady Břevniště v zástavbě samostatně stojících bytových domů. Přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace. Pozemek je mírně svažitý k jihu, suchý. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod elektřiny a vody. Kanalizace není v této části obce realizována. RIZIKA RIZIKO Komentář: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území - 2 -
RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňované bytové jednotce č.86/3 vázne věcné břemeno. Toto omezení vlastnických práv neovlivňuje obvyklou cenu bytové jednotky. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.189 a 177 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové jednotky Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Jedná se o zděný bytový dům s popisným číslem 86, v části obce s názvem Břevniště, obec Hamr na Jezeře. Objekt má 1 podzemní podlaží, 3 nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Postaven byl v roce 1975. V 1.P.P. jsou sklepy, chodby a další společné prostory domu. V dalších podlažích se nacházejí byty. Celkem je v domě 8 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody a elektřiny. Současný zjištěný stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka č. 86/3 je umístěná v čp. 86, v 1.nadzemním podlaží. Jedná se o byt o velikosti podlahové plochy 75m 2. Bytová jednotka má ústřední vytápění s elektrokotlem. Ohřev teplé vody je zajištěn el.bojlerem. V roce 2009 rekonstrukce - nové podlahy, štuky na stěnách, rozvody elektro, obklady a dlažby v koupelně a WC, nové zařizovací předměty. Ke dni ocenění chybí v bytě kuchyňská linka, sporák. Zjištěný stavebně technický stav bytového domu je vyhovující. Jedná se o objekt s průběžnou údržbou. V roce 2008 byla na domě vyměněna plastová okna. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha sedlová 5. Krytiny střech asfaltové šindele 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el.bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní standardní 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Bytová jednotka č. 86/3 o velikosti podlahové plochy 75,0 m 2 je umístěná v bytovém domě čp.86 v 1.N.P. včetně podílu ve výši 7449/72055 na společných částech domu a pozemku stp.č. 106 o výměře 231 m 2 a pozemku p.č.747/6 o výměře 882 m 2. Jedná se o samostatně stojící vícebytovou budovu typu J (typová), zděnou z cihel, postavenou a užívanou od roku 1975. Budova má 1.P.P. a 3.N.P. V 1.P.P. se nachází sklepy, chodby a společné prostory domu, v dalších NP se nachází bytové jednotky. Celkem je v domě 8 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Budova se nachází v okrajové části obce v zástavbě bytových domů v části obce s názvem Břevniště v obci Hamr na Jezeře. Poptávka po bytech uvedené velikosti je nižší než nabídka. Budova je napojena na veřejné rozvody vody a elektřiny. V blízkosti budovy chybí občanská vybavenost. V obci se nachází Obecní úřad, knihovna, pošta, základní škola, restaurace, hotely. V současné době okolní zástavba beze změny. Hustota obyvatel je průměrná, jedná se o bytový dům s 8 bytovými jednotkami v bytové zástavbě. Bytový dům má nová plastová okna. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha byt 75,00 m 2 1,00 75,00 m 2 Celková podlahová plocha 75,00 m 2 75,00 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 75,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 575 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 843 125 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 40 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 921 562-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů bytových jednotek v regionu a z realitní inzerce. Jednalo se o prodej bytových jednotek, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Srovnatelné nemovitosti mají výhodnější polohu, jsou situovány ve městě Stráž pod Ralskem. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Posuzované bytové jednotky jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. a z internetové nabídky www.sreality.cz. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Hamr na Jezeře, Břevniště zděný bytový dům 75,00 1.N.P. 3+1 X X X X X Srovnávané jednotky Stráž pod Ralskem, Okružní Nabízíme prodej bytu o velikosti 3+1 v panelovém domě ve Stráži pod Ralskem. Byt je čistý, útulný a nabízí klidné bydlení v udržovaném domě se slušnými nájemci. Dům je po rekonstrukci a zateplen. Město nabízí spousty vyžití k rekreaci i sportování, např. vodní lyžování, koupání, cyklostezka, vycházky do přírody, houbaření, obchodní domy. V místě veškerá občanská vybavenost. Prodej uskutečněn v 5/2015. Stráž pod Ralskem, Mimoňská 65,00 385 000 5 923 0,76 4 501 Nabízíme k prodeji družstevní byt 3+1 o celkové ploše 70 m2 v 5. patře panelového domu, v klidné části obce Stráž pod Ralskem, s krásným výhledem na Ralsko. Dům je zateplen, v bytě plastová okna se žaluziemi, nová kuchyňská linka, elektrický sporák, zděná koupelna s obkladem. Rozvody vody a odpadu v plastu. Nainstalovány digitální měřiče tepla. Byt je v udržovaném stavu. Součástí je sklepní kóje. Prodej uskutečněn v 5/2015. Stráž pod Ralskem, Máchova 70,00 400 000 5 714 0,76 4 343 Nabízíme k prodeji byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví o ploše 77 m2 ve 3. patře panelového domu v lokalitě Stráž pod Ralskem, ulice Máchova. Byt prošel kompletní rekonstrukcí - plastová okna, zděné jádro, PVC, nová kuchyňská linka a další. Dům zateplen. Občanská vybavenost v místě. Zdroj : www.mmreality.cz 77,00 520 000 6 753 0,53 3 579 Variační koeficient před úpravami: 7,32 % Variační koeficient po úpravách: 9,72 % Průměrná cena 4 141 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 75,00 m 2 Porovnávací hodnota 310 575 Kč - 5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ MOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 310 575 Kč 921 562 Kč 310 000 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 310 000 Kč Započitatelná plocha: 75,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 133 Kč/m 2 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu bytové jednotky, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti odhaduji obvyklou cenu v současném stavu po zaokrouhlení ve výši 310 000,- Kč. Podíl 7449/72055 na pozemcích není samostatně oceněn, je zahrnut do obvyklé ceny. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.189 a 177 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2730-57-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015054. V Turnově dne 22.7.2015. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 Turnov 511 01-6 -
FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ MOVITOSTI : kuchyň koupelna wc pokoj pokoj pokoj - 7 -