Bankovní institut vysoká škola Martin Dobyáš OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU Vedoucí práce : Ing. Petr Ort Ph.D. 2009
OBSAH OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU... 1 OBSAH... 2 ÚVOD... 3 POPISNÉ INFORMACE... 4 POPIS LOKALITY... 4 OCEŇOVANÝ MAJETEK... 5 HISTORIE... 5 POZEMEK... 5 VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY... 6 TRVALÉ POROSTY... 7 RODINNÝ DŮM... 7 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ... 8 OCENĚNÍ... 9 POROVNÁVACÍ METODA... 10 PŘÍMÁ KAPITALIZACE... 12 ZÁVĚR... 13
ÚVOD Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze-západ, na listu vlastnictví č.p. 278, pro katastrální území Jinočany, obec Jinočany, okres Praha-západ. Výpis z katastru nemovitosti ze dne 24.2.2009 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (24. únoru) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictvím. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhajícímu právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelného majetku v okolí i celé lokalitě. - 3 -
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých vlastníkem nemovitosti a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 222 se nachází v těsné blízkosti Prahy, v rozvojové lokalitě u města Rudná u Prahy a rychlostní silnice Praţského okruhu. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního a vyššího standardu doplněno o několik menších skladových a výrobních areálů. Obecně se dá říct, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu se středním rozvojovým potenciálem a koeficientem zhodnocení pro investice přesahující předpokládanou míru inflace. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost - nachází se zde pošta, praktický lékař, mateřská školka, základní škola a základní síť obchodů a sluţeb. Doprava je zajišťována příměstskou autobusovou dopravou MHD a nejbliţší stanice metra (trasa B Zličín) je vzdálena asi 5 km. Parkování je moţné zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak v objektu, na jeho přilehlém pozemku, nebo i na okolních prostranství. Kvalita pohledových horizontů je z jedné strany z části omezena v dálce viditelnou rychlostní silnicí a dále v blízkém okolí zástavbou rodinných domů jak ze stejného období, tak novostavby. Celkově hodnotíme pohledový horizont průměrný. - 4 -
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěném na místě a podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku nezajišťuje objekt jen vlastní bydlení rodiny vlastníka, ale je vyuţit i k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE Oceňovaný rodinný dům byl postaven roku 1983, jako tzv. rodinná vila a od svého vzniku byla obývána pouze jediným majitelem. V roce 1993 byla provedena přístavba nebytového prostoru s dvěmi vlastními vchody, která se nachází na severní straně domu a dosahuje aţ k hranici sousední parcely. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce fasády a dům byl zateplen. S touto rekonstrukcí byly téţ instalovány i nové okna. POZEMEK Předmětem ocenění je jeden pozemek nacházející se severovýchodní části obce Jinočany. Poloha pozemku je vůči sousedům rohová, na jiţní straně se nachází ulice Školní, na východní ulice Lidická. Pozemek p.č. 525/3 o výměře 783 m 2 je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 222. Na pozemku se nachází v severo-západní části samostatně stojící zděný objekt vyuţit jako kůlna, dále pozemek tvoří zpevněná plocha příjezdu a přístupové části. Zbytek pozemku je zahrada. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (elektřina, voda, plyn, kanalizace, telefon). - 5 -
VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Na pozemku se nachází dvě vedlejší stavby. Jedná se o samostatně stojící kůlnu a k hlavní stavbě přilehlý sklad. Kůlna je přízemní, zděná, nepodsklepena s rovnou střechou. Byla postavena roku 1984 a po celou dobu slouţí jako sklad zahradnického náčiní. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené betonovou krycí deskou spojující kůlnu se skladem. Kůlna je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou z porobetonových tvárnic tloušťky 300 mm, strop je za stropních desek Hurdis. Omítky jsou hladké štukované. Okno i dveře jsou dřevěné. Do kůlny je přivedena jak vodovodní potrubí, tak elektroinstalace. Přilehlý sklad je přízemní, nepodsklepený, průchozí s pultovou střechou s mírným sklonem 3-4 %. Je zaloţen na betonových pasech a jeho zastavěná plocha je 90 m 2. Nosné obvodové zdivo je z porobetonových tvárnic o tloušťce 300 mm, stropní konstrukce z ocel. nosníků a stropních desek Hurdis s ţivičný povrchem. Od jeho vzniku aţ do teď je vyuţíván k podnikatelské činnosti, jako sklad materiálu a nářadí. Venkovní úpravy : 1. Přípojka vody provedena z PE trouby z vodovodního řádu vedeného z ulice Školní. 2. Přípojka kanalizace z trub PVC-U, vedená z domu do uličního řádu v ose ulice Lidická. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Lidická. Propojení mezi rodinným domem a kůlnou vedeno podzemním kabelem. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení plotu v ulici Lidická. 5. Příjezdová plocha před skladem pokryta z betonové zámkové dlaţby. 6. Příjezdová deska ke garáţi provedena z ţelezobetonu. 7. Zpevněné plochy betonové provedeny z prostého betonu. 8. Venkovní schodiště provedeno z prostého betonu, povrch upraven keramickou dlaţbou. 9. Plot z ocelových profilů, se zděnými sloupky. 10. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 11. Vrata z ocelových profilů. 12. Přípojka vody provedena v šachtě z prostého betonu 1,5x1,5 m 13. Studna z ţelezobetonu Veškeré stavební příslušenstí je v dobré kvalitě. Přípojky byly zřízeny postupně v 90. letech 20.století a na začátku 21.století. - 6 -
TRVALÉ POROSTY Na zahradě je zachována větší část původních ovocných stromů. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikovaná samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. RODINNÝ DŮM Jedná se o samostatně situovanou stavbu půdorysu tvaru L. Směrem do ulice Lidická ze základního půdorysu vystupuje rizalit schodiště. Stavba má jedno podzemní podlaţí, jedno podlaţí nadzemní a kryta je rovnou střechou. Podzemní podlaţí situováno pod větší část podlaţí nadzemního, má obdélníkový tvar a je přístupné jak vnitřním schodištěm, tak vchodem garáţe. Nadzemní podlaţí má tvar L s terasou orientovanou do zahrady. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí kotelnu s plynovým kotlem ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem vody, prádelnu, dílnu, dvě nebytové místnosti, v jedné se sacím čerpadlem, schodiště a garáţ. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní místnost, hala se vstupem z terasy, dvě WC, koupelna, chodba, čtyři obytné místnosti, obývací pokoj, kuchyň, jídelna. Celkově oceňovaná stavba obsahuje bytové i nebytové prostory (sklad). Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Stavba má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaţí a vedlejší stavbu s nebytovým prostorem. KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ A VYBAVENOST Základy jsou betonové, pasové, původní hydroizolace je funkční. Podezdívka je z kamene, kyklopského typu. Nosné zdivo je z porobetonových tvárnic o tloušťce 300 mm. Stropní i střešní konstrukce je monolitická, ţelezobetonová, s keramickými vloţky typu ARMO. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Budova je zateplena tepelnou izolací o tloušťce 80 mm. Tepelná izolace je ošetřena akrylátovou fasádní omítkou. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady!!!!!! jsou provedeny v kuchyni, na oběma - 7 -
WC a v koupelně. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s povrchem z keramického obkladů. Dveře i okna jsou plastové. Skleněné výplně jsou zdvojené. Podlahy obytných místností jsou pokryty kobercovou textilní, nebo plovoucí dřevěnou podlahou. Podlaha v hale je kamenná. Ostatní místnosti mají podlahu pokrytou z keramických dlaţdic, nebo PVC. Vytápění je ústřední, s panelovými topnými tělesy značky KERMI. Zdrojem tepla je plynový kotel značky DAKON. Elektroinstalace je třífázová, bleskosvod je instalován. Rozvod vody je z plastových polypropylenových trubek. Dům je napojen na vlastní studnu sacím čerpadlem DARLING SIGMA. Zdrojem teplé vody je kombinovaný bojler značky DRAŢICE o objemu 200 l.zemní plyn je zaveden do kotelny a kuchyně. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny uvnitř domu buď z trubek PVC, nebo litinové hrdlové. Na pozemku jsou kanalizační trubky vedeny z plastových kanalizačních trubek typu KG. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, ledničkou a mikrovlnou troubou. Vnitřní vybavení obsahuje plechovou obezděnou vanu, 2 umyvadla a 2 WC. Záchod je standardní, splachovací.ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsavač par, rozvod veřejného telefonu a televizní anténu. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto zkušeností jsem názoru, ţe současné vyuţití je právně přístupné. - 8 -
Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou rekonstrukcí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Dům je maximálně vyuţit ke ziskovosti. Slouţí k vlastnímu bydlení i jako skladovací prostory důleţité pro podnikání, čímţ dochází k úspoře za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe oceňovaný majetek je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším současným vyuţitím. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním, nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. - 9 -
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připravený k zastavění v souladu s jeho nejlepším vyuţitím. Pro stanovení trţní hodnoty pozemku byl porovnán se čtyřmi dalšími pozemky nabízenými k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Proto ţe se jednalo o nabídky, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi cenu nabízenou a skutečně dosaţenými prodejními ceny. Při porovnání pozemku byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum nabídky, lokalita, dostupnost, tvar a velikost, vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je : 1 865 000 Kč a je kalkulována následně : 783 * 2382 = 1 865 000 Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. - 10 -
Stanovení trţní hodnoty jako celku Při mojí analýze pro stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzal do úvahu rodinné domy, které byly v okrese Praha západ v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jednalo se o nabídky, proto jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikována porovnávací metodou je : 6 800 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. - 11 -
PŘÍMÁ KAPITALIZACE Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku. Je pouţita metoda reziduálních technik přímé kapitalizace, kdy jsou zvlášť kapitalizovány pozemek a stavba. U této metody je zapotřebí znát hodnotu pozemku, její hodnota je tedy převzata z porovnávací metody. Neobsazenost nebyla vzhledem k typu nemovitosti započítána. Provozní náklady byly stanoveny procentuální sazbou z potencionálních hrubých příjmů, obvyklou pro porovnatelné majetky. Ostatní provozní náklady jsou odvozeny z dokumentace nákladů domu vedených majitelem domu. Rezervy na renovace jsou odvozeny s ohledem na technický stav objektu. Míra kapitalizace je dle přílohy č.16 k vyhlášce č.3/2008 zákonu o oceňování č.151/1997 Sb. stanovena jak pro rodinné domy, tak pro pozemky jako 8%. Míru kapitalizace pozemku vzhledem k lokalitě sniţuji na 7 %, Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou přímé kapitalizace je : 5 000 000 Kč v tabulce. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden - 12 -
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 24.února 2009. Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 6 800 000 70 4 760 000 Příjmová metoda 5 000 000 30 1 500 000 Zaokrouhleno 6 260 000 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 % Tento typ majetku rodinný dům je v uvaţované lokaci (prakticky předměstí Prahy) velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 30 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 24.února 2009 reprezentována částkou = 6 260 000 Kč (slovy : Šestmilionudvěstěšedesáttisíckorun) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv, nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. - 13 -
- 14 -