ZNALECKÝ POSUDEK č.3527-350/2013 O ceně bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m 2, vše zapsáno na LV č.51635 pro k.ú.pardubice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 16.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.435/10 v Pardubicích, Polabiny, Brožíkova 435, včetně příslušenství a podílu o velikosti 161/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.st.6899 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 642 m 2, vše zapsáno na LV č.51635 pro k.ú.pardubice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.435/10 Adresa předmětu ocenění: Brožíkova 435 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.outratové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.51635 pro k.ú.pardubice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 720414/3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 725512/5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 720414/3331, Pan Jiří Outrata, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 725512/5680, Paní Irena Outratová, Brožíkova 435, 530 02 Pardubice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu se 13 nadzemními podlažími (přízemí je technické). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. Podlahy jsou z laminátu a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Objekt je starý cca 40 roků, stav domu je dobrý. Byt byl modernizován před šesti lety. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha - 5 -
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5190 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1,5190 120,00 5 697,10 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.6899 642,00 5 697,10 3 657 538,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 3 657 538,20 Pozemek - zjištěná cena = 3 657 538,20 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 3 657 538,20 Kč 3 657 538,20 Kč Cena příslušenství - celkem = 3 657 538,20 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubice Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 29 519,- Kč/m 2-6 -
Podlahové plochy bytu lodžie: 6,89 m 2 pokoj: 20,32 m 2 chodba: 7,85 m 2 pokoj: 11,74 m 2 WC: 1,08 m 2 koupelna: 4,04 m 2 pokoj: 18,20 m 2 kuchyň: 7,52 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,64 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 77,64 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,00 m 2 * 0,10 = 0,10 m 2 Podlahové plochy - celkem = 77,74 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - původní stav III 0,85-7 -
budovy Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 40 let: 0,81 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,81 = 0,675 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,675 * 0,980 * 0,850 = 0,562 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 29 519,- Kč/m 2 * 0,562 = 16 589,68 Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 589,68 Kč/m 2 * 77,74 m 2 = 1 289 681,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 289 681,72 Kč - 8 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 657 538,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 161 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 657 538,20 Kč * 161 / 10 000 = 58 886,37 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 58 886,37 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 348 568,09 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 348 568,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 348 568,10 Kč Celkem 1 348 568,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 348 568,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 348 568,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 348 568,10 Kč Celkem 1 348 568,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 348 568,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 348 570,- Kč slovy: Jedenmiliontřistačtyřicetosmtisícpětsetsedmdesát Kč - 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Ve třetím nadzemním podlaží v zrekonstruovaném bytovém domě v Grusově ulici v Pardubicích se nachází byt 3+1,79m2. Nemovitost je v osobním vlastnictví, proto zájemci nabízíme profinancování včetně zajištění a zaplacení odhadce. Dům je zateplený, nová střecha, vchodový panel, nové dlažby na lodžiích. Dva výtahy. Byt je v původním stavu má tři samostatné pokoje, prostornou chodbu a kuchyni. Bytové jádro umakart. Okna nová plastová. Podlahy PVC,topení dálkové ústřední se samostatnými termoregulačními ventily. Kabelová televize. Nemovitost je před rekonstrukcí, ale v dobrém stavu. K bytu náleží komora na chodbě domu, sklep a kolárna. Parkování před domem bez poplatku. Veškerá občanská vybavenost dostupná. Požadovaná cena 1.490.000,- Kč. - 11 -
Prodej bytu 3+1 s lodžií v Pardubicích - Černá za Bory v 1. NP panelového domu, v OV, CP 70 m2. Dům prošel celkovou revitalizací (zateplení, nová střecha, fasáda, vchodové dveře, plastová okna, stoupačky). Byt je v původním udržovaném stavu. Orientace bytu SV a JZ. Součástí bytu je komora a sklep. Parkování před domem. Nachází se v klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena 1.190.000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu. Prodej bytu 3+1 Pardubice, Polabiny IV, Brožíkova ulice, 75 m2. Byt se nachází v kompletně zrekonstruovaném domě a je v původním stavu. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. K nastěhování po dohodě. Požadovaná cena 1.499.000,- Kč. - 12 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.200.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.200.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3527-350/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 51635 ze dne 15.8.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -