ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1644-119/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 286/16 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Bohunice Adresa nemovité věci: Okrouhlá 286/8, 625 00 Brno Vlastník jednotky: Jana Riedlová, Okrouhlá 286/8, 625 00 Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: GAUTE, a.s. Lidická 2006/26, 60200 Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé ceny pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 10.11.2014 Stav ke dni : 10.11.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 26.11.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 4800 v k.ú. Bohunice, ve vlastnictví paní Jany Riedlové. Jedná se o bytovou jednotku č. 286/16 v bytovém domě č.p. 286, postaveném na pozemcích jiného vlastníka parc.č. 2728/1 a parc.č. 2728/2 se spoluvlastnickým podílem jednotky o velikosti id. 725/32967 na společných částech domu, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně těchto nemovitých věcí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby a to k datu místního šetření, tj. k 10.11.2014. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4800, k.ú. Bohunice ze dne 3.9.2014. b) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1483 k.ú. Bohunice ze dne 3.9.2014. c) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Bohunice. d) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. e) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. f) Mapa města Brna. g) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. - 2 -
h) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 10.11.2014 za přítomnosti vlastníka, paní Riedlové. i) Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 10.11.2014. j) Knihovna znalce. Místopis Bytový dům se nachází v okrajové části města Brna, v městské části Brno-Bohunice, při ulici Okrouhlá. Poloha domu je dobrá, nachází se v zóně bytových objektů panelového sídliště s dobrou infrastrukturou a dopravním spojením MHD, v blízkosti MŠ, ZŠ, prodejen potravin a veřejné zeleně. Jedná se o středně žádanou zónu s dobrým dopravním napojením do centra města. Parkování v okolí nemovitosti je v omezené kapacitě na odstavných veřejných plochách. Celkový popis Bytový dům, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází, je panelové typové konstrukce, skládá se z jedné sekce (vstup č.or. 8). Dům má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží a plochou střechu. V suterénu domu jsou umístěny sklepní kóje, společné prostory. V 1.NP je hlavní vstup do budovy a jednotlivé byty. V 2.NP až 8.NP jsou jednotlivé byty. Celkem je v domě 64 bytů. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, el. nn). Vytápění domu je dálkové z výměníkové stanice. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a panelové bytové domy. Pozemky parc.č. 2728/1, parc.č. 2728/2 pod bytovým dome jsou ve vlastnictví Statutárního města Brna a nejsou předmětem ocenění. Přístup k nemovitosti je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Okrouhlá) respektive chodníků ve vlastnictví Statutárního města Brna. Silné stránky - provedena revitalizace domu. Slabé stránky - panelová konstrukce, omezené parkování na veřejné komunikaci v okolí domu, hluk z přilehlé tramvajové tratě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Na LV č. 4800 k.ú. Bohunice ze dne 3.9.2014 jsou uvedena následující omezení - 3 -
vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Komentář: Dle sdělení vlastníka není na pronájem bytu uzavřena žádná nájemní smlouva. Bytová jednotka je využívána vlastníkem a jeho rodinou. OCENĚNÍ Byt č. 286/16 Posuzovaný byt č. 286/16 je situovaný ve 2.NP. Jedná se o třípokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu činí id. 725/32967. Dispoziční řešení: Byt 3+1 - vstupní předsíň, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, samostatné WC, tři pokoje, kuchyň, spíž, komora. Z obývacího pokoje je přístupná lodžie. V suterénu je umístěný sklep. Konstrukční charakteristika: Budova je panelové typové konstrukce, postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je zateplena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné. Keramické obklady jsou provedeny pouze v kuchyni. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo prosklené. Podlahy jsou plovoucí laminátové, kryté koberci nebo z keramické dlažby. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Vytápění je dálkové. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Hygienické jádro je umakartové. Ostatní vybavení chybí. Dům má výtah. Stáří a technický stav: Dům byl postaven v roce 1977, během životnosti byla prováděna běžná údržba domu. V roce 2014 byla provedena kompletní revitalizace domu (zateplení, lodžie). V roce 2009 byla provedena výměna stoupacích instalací. V roce 2004 byla v bytě položena plovoucí podlaha v obývacím pokoji, dlažba v předsíni a plastová okna. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 3+1 Obytné prostory 70,90 m 2 1,00 70,90 m 2 sklep Skladovací 1,60 m 2 0,50 0,80 m 2 prostory lodžie Ostatní prostory 4,70 m 2 0,50 2,35 m 2 Celková podlahová plocha 77,20 m 2 74,05 m 2-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných jednotek č.1 Byt 3+1, podlaží 1.NP/8.NP. Původní vybavení bytu vč. umakartového jádra. Byla vyměněna pouze okna, svislé instalační potrubí a zatepleny fasády. Zdroj: databáze spolupracujících znalců. č.2 Byt 3+1, Dům z r. 1978, rekonstrukce 2007.Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici a v předsíni jsou plovoucí, laminátové, nove položené v roce 2007, podlaha v pokoji je vlysková, podlahy v kuchyni, v koupelně a ve WC jsou z keramické dlažby. Okna a balkonové dveře jsou plastové, osazené v roce 2007, dveře do pokojů a do kuchyně jsou shrnovací, ostatní dveře jsou hladké do ocelových zárubní. V roce 2005 bylo provedeno nové zděné bytové jádro, v koupelně je ocelová smaltovaná vana a keramické umývadlo, ve WC je splachovací kombi záchod. V kuchyni je kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák, odsavač par a myčka nádobí. Zdroj: databáze spolupracujících znalců č.3 Byt 3+1. Dům z r. 1990, 2011 fasáda se zateplením a okna. Vybavení bytu ve standardu. Zdroj: databáze spolupracujících znalců. č.4 Slunný byt 3+1 v družstevním vlastnictví o celkové ploše 72m2, sklep 2m 2, balkon 4 m 2. Byt je ve standardu, pokojích na podlahách parkety, plastová okna, nové stupačky, topení ústřední s měřiči, zasklená lodžie. K bytu náleží dvě komory a sklep. Dům projde kompletní rekonstrukci, nová střecha, nový vchod, zateplení. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/brno-bohunice-moldavska/3500093532#img=0&fullscr een=false č.5 Nabízíme Vám ke koupi byt družstva vlastníků o velikosti 3+1s lodžií v brněnské městské části - 5 -
Bohunice, na ulici Pod nemocnicí. Byt o CP 75m2 se nachází v 6.patře/8 panelového bytového domu s výtahem. K bytu náleží zasklená lodžie, dvě komory a sklep. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/3+1/brno-bohunice-pod-nemocnici/1453207644#img=0&fu llscreen=false Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Brno, Bohunice, Švermova Podlaží: 1.NP/8.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 73,85 m 2 1 800 000 Kč 24 374 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Velikost 1,00 K4 Vybavení 1,05 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - stejný; Velikost - obdobná; Vybavení - nepatrně horší; Zdroj nabídky - realizovaný prodej BKS 06/2014; Název: č.2 Lokalita: Brno, Bohunice, ul.vltavská Podlaží: 4.NP/8.NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m 2 25 593 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 71,38 m 2 1 900 000 Kč 26 618 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Velikost 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - stejná; Velikost - obdobná; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - realizovaný prodej KS 05/2013; Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 26 618-6 -
Název: č.3 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Brno, Bohunice - Spodní Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 74,00 m 2 1 800 000 Kč 24 324 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Velikost 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - stejná; Velikost - obdobná; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - realizovaný prodej KS 11-2013; Název: č.4 Lokalita: Moldavská, Brno - Bohunice Podlaží: 2.NP/8.NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 24 324 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 75,00 m 2 2 100 000 Kč 28 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Velikost 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - stejný; Velikost - obdobná; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - inzerce; Název: č.5 Lokalita: Pod nemocnicí, Brno - Bohunice Podlaží: 6.NP/8.NP Dispozice: 3+1 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 25 200 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena - 7 -
plocha panelová 75,00 m 2 2 280 000 Kč 30 400 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Velikost 1,00 K4 Vybavení 0,97 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - stejný; Velikost - obdobná; Vybavení - nepatrně lepší; Zdroj nabídky - inzerce; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 26 539 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku v panelovém bytovém domě při ulici Okrouhlá v Brně-Bohunicích. Byt 3+1 je v dobrém stavu s prováděnou údržbou (jádro umakartové), dům po revitalizaci. Bohunice patří mezi středně vyhledávané oblasti a současná nabídka bytů v této lokalitě odpovídá poptávce. V souvislosti s rozsáhlou výstavbou nedalekého Univerzitního kampusu lze v poslední době v dané lokalitě zaznamenat zvýšený zájem o byty i nárůst cen těchto bytů. Svou podlahovou plochou patři byt mezi středně velké byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Nevýhodou je zvýšená hlučnost od nedaleké tramvajové tratě a omezené parkovací možnosti v okolí. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 24.324,- Kč/m 2 až 26.618,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 25.655,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 24 324 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 25 655 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 26 618 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 25 655 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 74,05 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 899 753 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 1 899 753 Kč 1 900 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - bytové jednotky č. 286/16 v bytovém domě č.p. 286, postaveném na pozemcích jiného vlastníka parc.č. 2728/1, parc.č. 2728/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 725/32967 na společných částech domu, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Bohunice, obec Brno, okres Brno-město, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby, k datu ocenění 10.11.2014, po zaokrouhlení na: 1 900 000,- Kč Slovy: jedenmiliondevětsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 26.11.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828-9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1644-119/14 znaleckého deníku. Ve Velaticích 26.11.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4800 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1-10 -
LV - 11 -
- 12 -
KM - 13 -
Fotodokumentace - 14 -
Mapa - 15 -