ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 1311662013 NEMOVITOST: o ceně byt.jednotky č.1315/7 vč.podílu 6858/56730 na společných částech domu č.p.1315 a pozemků p.č.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Český Brod, k.ú. Český Brod Adresa nemovitosti: Rokycanova 1315, 282 01 Český Brod Vlastník stavby: Petra Svobodová, Rokycanova 1315, 28201 Český Brod, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petra Svobodová, Rokycanova 1315, 28201 Český Brod, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 1 490 000 Kč 17.2.2013 11 stran V Středoklukách, dne 16.4.2013 Stav ke dni : Počet příloh: Tomáš Maršál NÁLEZ 17.2.2013 Počet vyhotovení: 2
Přehled podkladů - výpis z KN Kolín LV č.3247, 3245 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-2885/2008-204 - nařízení exekuce Z-14761/2011-204, Z-16328/2011-204, Z15166/2010-204 - Exekuční příkaz k prodeji Z-10025/2011-204 - věcné břemeno V-243/2012-204 - Smlouva o převodu vlastnictví jednotky V-1056/2004-204 SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice.,i.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.1315/7 vč.podílu 6858/56730 na společných částech domu č.p.1315 a pozemků p.č.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky č.1315/7 vč.podílu 6858/56730 na společných částech domu č.p.1315 a pozemků p.č.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín. Jedná se o: I. byt č. 1315/7, který se nachází v budově č.p. 1315 postavené na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 1948 v katastrálním území Český Brod,. spoluvlastnický podíl o velikosti 6858/56730 na společných částech budovy č.p. 1315 postavené na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 1948 v katastrálním území Český Brod, I. spoluvlastnický podíl o velikosti 6858/56730 na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 1948 v katastrálním území Český Brod. Shora uvedený byt č. 1315/7 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3247 pro obec a katastrální území Český Brod, okres Kolín, a shora uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 3245 pro obec a katastrální území Český Brod, okres Kolín, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kolín. Bylo zjištěno, že jde o byt.jedn. o dispozici 3+1, s podlahovou plochou cca 69 m2(68,58m2), umístěný v bytovém domě č.p. 1315 (částečně rekonstruovaném) v Českém Brodě, ulici Rokycanova. Bytová jednotka sestává z kuchyně, tří pokojů a příslušenství. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. Bytový dům se nachází v atraktivní lokalitě. V místě je k dispozici plná občanská vybavenost.. Bytový dům se nachází dobré lokalitě. Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru -2-
nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezemí Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 1315/7 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1315/7 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 1315/7 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek č.p.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín -3-
Popis Jedná se o pozemek č.p.1473 v obci Kladno, k.ú.kročehlavy, okres Kladno.Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 5% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 5% * (100 % + 42%) 49,10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,6470 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 78,32 2,1310 2,6470 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 1948 Výměra [m2] 192,00 Úprava [%] Upr. cena [Kč/m2] 49,10 658,70 Jedn. cena [Kč/m2] 658,70 Cena [Kč] 126 470,40 126 470,40 Pozemek č.p.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín = - zjištěná cena Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek č.p.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín = Cena příslušenství - celkem = 126 470,40 Kč 126 470,40 Kč 126 470,40 Kč 126 470,40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda obec 2 001 10 000 obyvatel -4-
23 414,- Kč/m2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu byt.jedn.č.1315/7: Započítaná podlahová plocha bytu: = 68,58 m2 68,58 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení 8. Vytápění bytu 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : 0,80 č. IV Vi 0,10 I I I I I 0,85 č. I Pi 0,02 I I I 0,04 IV I 0,03 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,748 i=1 Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12-5-
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,090 i=1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní právo, exekuce č. I Ti -0,10 I -0,03 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,870 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 1,090 * 0,870 = 0,709 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 23 414,- Kč/m2 * 0,709 = 16 600,53 Kč/m2 CP = CU * PP = 16 600,53 Kč/m2 * 68,58 m2 = 1 138 464,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 138 464,35 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 126 470,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 858 / 56 730 Hodnota spoluvlastnického podílu: 126 470,40 Kč * 6 858 / 56 730 = 15 288,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 15 288,81 Kč Byt.jedn. 1315/7 - zjištěná cena = 1 153 753,16 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. 1315/7 1 153 753,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 153 753,20 Kč Celkem 1 153 753,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 153 753,20 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou -6-
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1315/7 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 68,58 m2 Popisy porovnatelných nemovitostí byt 3+1 byt 3+1 s lodžií// anuita zcela splacena, byt lze převést do osobního vlastnictví// podlahová plocha 64 m2 + sklepní kóje// druhé patro ze sedmi v domě s novým výtahem// obecní vodovod i kanalizace// dálkové ústřední vytápění// nová plastová okna// podlahová krytina lino// k bytu lze převést za symbolickou cenu malou zahrádku v blízké lokalitě// v místě je veškerá občanská vybavenost byt. jednotka 3+1/L bytu 3+1/L, o výměře 74 m2, umístěného v 8. podlaží, panelového domu. Byt je v družstevním vlastnictví s okamžitou možností převodu do OV a nachází v ulici Na Cihelně, Český Brod. Byt se skládá ze tří prostorných pokojů, kuchyně, která je oddělená od obývacího pokoje příčkou, koupelny s vanou, samostatného WC, chodby a lodžie. 3+1 byt 3+1 v OV. Byt se nachází ve třetím patře cihlového domu bez výtahu v klidné části Českého Brodu. Dům prošel v roce 2006 kompletní revitalizací. K bytu patří dvě lodžie a prostorný sklep. Je vytápěn plynovou kotelnou umístěnou v domě. Okna jsou dřevěná a na podlahách pokojů jsou parkety, na chodbě a v kuchyni je PVC. Český Brod nabízí kvalitní infrastrukturu obchodů, služeb, škol a nemocnice s poliklinikou. Příznivé je i vlakové spojení do Prahy a Kolína. Srovnatelné nemovitosti Název: byt 3+1 Lokalita Český Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav 0,90 1,03-7-
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha 64,00 m2 Výměra pozemku. 0 m2 Název: byt. jednotka 3+1/L Lokalita Český Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha 64,00 m2 0,90 Výměra pozemku. 0 m2 Název: 3+1 Lokalita Český Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha 98,00 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 20 263 Celková cena Jednotková cena 1 399 000 Kč 21 859 Kč/m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,90 22 486 Celková cena Jednotková cena 1 599 000 Kč 24 984 Kč/m2 0,90 1,15 1,06 Výměra pozemku. 0 m2 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,10 22 278 Celková cena Jednotková cena 1 990 000 Kč 20 306 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí -8-20 263 Kč/m2 21 676 Kč/m2 22 486 Kč/m2
Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 21 676 Kč/m2 68,58 m2 1 486 540 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. 1315/7 1 153 75 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1315/7 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 1 486 54 Kč Současný stav 1 486 540 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 153 753 Kč 1 490 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Kolín LV č.3247, 3245 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 490 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 490 000,- Kč slovy:jedenmiliončtyřistadevadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Český Brod. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Českého Brodu, Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Český Brod, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.1315/7 vč.podílu 6858/56730 na společných částech domu č.p.1315 a pozemků p.č.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.v podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak -9-
je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu o ceně byt.jednotky č.1315/7 vč.podílu 6858/56730 na společných částech domu č.p.1315 a pozemků p.č.1948 v obci Český Brod, k.ú.český Brod, okres Kolín ve výši: 1 490 000,-Kč V Středoklukách 16.4.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti - 10 -
- 11 -
- 12 -