Znalecký posudek č. 1377-12-2013 Předmětem ocenění je : hodnota členského práva k bytu č. 4, který se nachází v bytovém domě č. 736, s příslušenstvím a pozemkem č. 1332, v katastrálním území Prosek, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 095 Ex 336/09/P 09-101 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni 19.2. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 25.2. 2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Prosek, Hlavní město Praha. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Prosek, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních
koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Byt č. 4 Pískovcova 736/8 190 00 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Prosek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.2. 2013 za přítomnosti pana Stengla. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 630, ze dne 29.1. 2013 Usnesení sp. zn, 095 Ex 336/2009, ze dne 29.4. 2009 Usnesení sp.zn. 095 Ex 336/09/U04-106, ze dne 29.1. 2013 Exekuční příkaz č. 095 Ex 336/09/ P 09-101, ze dne 11.1. 2013
Kopie katastrální mapy ze dne 11.1. 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 630, ze dne 29.1. 2013 Vlastník: Bytové družstvo Pískovcová 736, Pískovcová 736/8 Prosek, 190 00 Praha 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je ocenění členského práva k bytu č. 4, který je ve vlastnictví bytového družstva Pískovcová 736, Praha 9 Prosek. Jedná se o byt v bytovém domě č.p. 736, ve druhém nadzemním podlaží, panelového domu, který byl postavený v osmdesátých letech minulého století. Majitel t.j. družstvo v průběhu let 2009 a dále provedlo na domě některé opravy většího rozsahu jako např: výměna oken za plastová, zateplení fasády, výměna výtahu, a malby. Jedná se o byt o velikosti 2+1 o výměře 48,26 m 2. Byt je podprůměrně udržovaný, dálkově vytápěn, litinové radiátory, podlahy beton a koberce, ostatní konstrukce ve standardním a podstandardním vybavení. Dispoziční řešení: Pokoj 16,0 m 2 Pokoj 16,0 m 2
Kuchyň 6,34 m 2 Koupelna 2,0 m 2 WC 0,97 m 2 Komora 0,84 m 2 Spíž 1,50 m 2 C E L K E M 48,26 m 2 Součástí ocenění je i pozemek, který je vedený u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, pod číslem 736, o výměře zastavěná plocha 294 m 2. Podíl z celkové hodnoty pozemku je celková výměra všech bytů je 1431/48,26 4826/143100 to činí 3,3 %. Dle sdělení u obstaravatelské firmy JN Nova je vypořádaný členský podíl (anuita) ve výši 96 050,- 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č. 4 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Byt č. 4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Venkovní úpravy a 1 ) Vodovody trubní a 2 ) Kanalizace trubní a 3 ) Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel b) Pozemky b 1 ) Pozemek č. 1332
B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Porovnávací způsob 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Typ objektu: Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 33 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 49 314,- /m 2 Podlahové plochy bytu: Byt č.4: 12,0+16,0+6,34+8,61+2,0+0,97+0,84+1,50 = 48,26m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,26
m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,680 i = 1 Index polohy: č. P i Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00
6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o družstevní byt, v exekučním řízení I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,680 * 0,970 * 0,850 = 0,561 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 49 314,- /m 2 * 0,561 = 27 665,15 /m 2 CP = CU * PP = 27 665,15 /m 2 * 48,26 m 2 = 1 335 120,14 Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 335 120,14 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1332 294,00 3 882 000,- nádvoří 000,00 Ostatní stavební pozemek - celkem 882 000,- = 882 000,- Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Pozemek - zjištěná cena = 29 745,16 C. Rekapitulace - porovnáním Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4 1 335 120,10 1. Ocenění staveb celkem 1 335 120,10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 29 745,20 2. Ocenění pozemků celkem 29 745,20
Celkem 1 364 865,30 Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 364 865,30 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 364 870,- Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4 Ocenění příslušenství jednotky - stavby: Vodovody trubní Zatřídění pro potřeby ocenění: Inženýrské a speciální pozemní stavby 4 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 80 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí):z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,10 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2212
Množství: 2,50 m Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 5: 2,50 m * 1 640,- /m = 4 100,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 27 964,15 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 55 = 60,000 % - 16 778,49 = 11 185,66 Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Vodovody trubní - zjištěná cena = 377,23 Kanalizace trubní Zatřídění pro potřeby ocenění: Inženýrské a speciální pozemní stavby 4 Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN v mm 400 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí):z trub z plastických hmot
Hloubka uložení: 1,40 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Množství: 2,50 m Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 5: 2,50 m * 2 650,- /m = 6 625,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 44 703,- Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 47 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 80 = 41,250 % - 18 439,99 = 26 263,01 Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Kanalizace trubní - zjištěná cena = 885,71 Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní
kabel Délka: 2,50 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 215,- / m = 537,50 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 3 501,46 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 55 = 60,000 % - 2 100,88 = 1 400,58 Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 47,23 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 1332 Ocenění:
Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] 27 cenová mapa Zastavěná plocha 1332 294,00 3 882 000,- 000,00 Ostatní stavební pozemek celkem 882 000,- = 882 000,- Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Pozemek č. 1332 - zjištěná cena = 29 745,16 Rekapitulace cen příslušenství jednotky - stavby: Vodovody trubní = 377,23 Kanalizace trubní = 885,71 Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel = 47,23 1 310,17 Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 1332 = 29 745,16 29 745,16 Cena příslušenství - celkem: = 31 055,33 Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova J. domy vícebytové (typové)
Svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: Byt č. 4: 12,0+16,0+6,34+8,61+2,0+0,97+0,84 48,26 m 2 +1,50 = Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,26 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody: S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře: S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna: S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah: S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění: S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy: S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační prefabrikovaná jádra: P 3,70 100 0,46 1,70
Součet upravených objemových podílů 98,00 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,51 33 150 22,00 1,2122 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 18,57 33 100 33,00 6,1281 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,57 33 80 41,25 3,5351 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5,00 33 70 47,14 2,3570 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,34 33 60 55,00 1,2870 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,71 50,00 0,3550 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,82 3 50 6,00 0,3492 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,96 4 30 13,33 0,3946 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,33 50,00 0,6650 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,96 33 80 41,25 1,2210 11. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,37 33 50 66,00 2,2242 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,41 5 50 10,00 0,5410 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,06 50,00 1,5300 15. Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4,80 4,90 50,00 2,4500 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,20 50,00 2,6000 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 50,00 0,2050 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,27 50,00 1,6350 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,16 50,00 1,5800 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 50,00 0,2050 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,24 50,00 1,1200 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,94 50,00 0,9700 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,98 50,00 1,9900 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,33 3 30 10,00 0,1330 25. Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,82 50,00 2,9100 26. Instalační prefabrikovaná P 3,70 100,00 0,46 1,70 1,73 50,00 0,8650 jádra: Součet upravených objemových podílů: 98,00 Opotřebení: 38,4624 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [/m 2 ] = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9800
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená [/m 2 ] = 50 646,59 Plná cena: 48,26 m 2 * 50 646,59 /m 2 = 2 444 204,43 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 38,4624 % Úprava ceny za opotřebení - 940 099,68 Byt č. 4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 504 104,75 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 31 055,33 Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 31 055,33 * 1 / 1 + 31 055,33 Byt č. 4 - zjištěná cena = 1 535 160,08 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 4 1 535 160,10 1. Ocenění staveb celkem 1 535 160,10 Celkem 1 535
160,10 Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 535 160,10 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 535 160,- Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt č. 4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 48,26 m2 Jednotkové množství celkem: = 48,26 m2 Ocenění: Základní cena: 45 000,- /m2 48,26 m2 * 45 000,- /m2 = 2 171 700,- Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 38,460 % - 835 235,82 Byt č. 4 - výsledná cena = 1 336 464,18 Byt č. 4 - cena po zaokrouhlení = 1 336 460,-
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 = 1 336 460,- Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 336 460,- Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt č. 4 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 2+1, 55 m²
Celková cena: 2 390 000 za nemovitost včetně provize Adresa: Jablonecká, Prosek Datum aktualizace: 08.02.2013 ID zakázky: 255668 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 55 m 2 Plocha podlahová: 55 m 2 Lodžie: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Ne Popis: Prodej bytu 2+1 se zasklenou lodžií v osobním vlastnictví, klidná část Prahy 9 - Prosek, po částečné rekonstrukci. Vedle domu dětské hřiště a hodně zeleně.
Prodej, byt 2+1, 53 m² Celková cena: 2 250 000 za nemovitost Adresa: Klíčovská, Praha 9 Datum aktualizace: 21.02.2013 ID zakázky: HEL - 400 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 53 m 2 Balkón: Ano Popis: Nabízím byt 2+1/B v osobním vlastnictví,53m2,cihlový dům, na Praze 9- Prosek, ul. Klíčovská.Byt je v původním stavu ve 2 NP (2,5m),balkón je však na úrovni 1,5m. Byt má nová plastová okna, dům má také plastová okna i nové vchodové dveře, topení WAW, podlaha parkety v pokojích + lino. Koupelna je zděná ale v původním stavu. Školka je pouhé 2 min. pěšky. Na metro cca 6 minut pěší chůzí. Do 10 minut pěšky je i veškerá občanská vybavenost. Byt je prázdný a okamžitě připravený k nastěhování (max. do týdne), výhled do předzahrádky(velmi klidná ulice). Prodej, byt 2+kk, 45 m²
Celková cena: 1 590 000 za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: ZÁJEMCE NEPLATÍ PROVIZI Adresa: Jetřichovická, Prosek Datum aktualizace: Dnes ID: 1832702812 Budova: Panelová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 45 m 2 Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji panelový byt 2+kk, OV, 44,5 m2 v 7.patře ze 7 pater. Byt má plastová okna, jinak původní stav vhodný k celkové rekonstrukci. Koupelna a WC zvlášť. K bytu náleží sklep. Dopravní dostupnost: v blízkosti metro C - PROSEK, bus. KUPUJÍCÍ NEPLATÍ PROVIZI! Hypotéka lze - zajistíme. Prodej bytu je podložen Smlouvou o zprostředkování mezi majiteli a RK CHIRŠ. Najdete nás v NC Galerie Fénix ve Vysočanech Po-Pá 9:00-19:00 hod. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [/jedn.] 1 2 390 000,- 1,00 0,90 0,85 0,90 1,00 1,00 1,20 1 371 262,50 2 2 250 000,- 1,00 0,90 0,80 0,90 1,00 1,00 1,15 1 267 826,09 3 1 590 000,- 1,00 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1 359 450,00 Součet: 3 998 538,59 /jedn. / 3
Průměrná jednotková cena: 1 332 846,20 /jedn. Minimální jednotková cena: 1 267 826,09 /jedn. Maximální jednotková cena: 1 371 262,50 /jedn. Základní cena: 1 332 846,20 1,00 á 1 332 846,20 / = 1 332 846,20 Byt č. 4 - výsledná cena = 1 332 846,20 Byt č. 4 - cena po zaokrouhlení = 1 332 850,- Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 = 1 332 850,- Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 332 850,- Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Byt č. 4 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 48,26 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 48,26 jedn. Ocenění: Základní cena: 45 000,- /jedn.
48,26 m 3 á 45 000,- /m 3 = 2 171 700,- Věcná hodnota nemovitosti: = 2 171 700,- Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 300 000,- Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 450 000,- Cenové koeficienty: C A = 0,599 C B = 0,616 C C = 0,633 C D = 0,650 C E = 0,668 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,995 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,165 Konfigurace terénu: E 3 2,004 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 3,165 Převládající zástavba: E 5 3,340 Inženýrské sítě: C 5 3,165 Doprava: C 5 3,165 Obchod a služby: C 5 3,165 Školství: D 5 3,250 Zdravotnictví: D 5 3,250 Kultura, sport, ubytování: D 5 3,250 Úřady: D 2 1,300 Pracovní možnosti: D 5 3,250 Životní prostředí: D 5 3,250 Přírodní lokalita: C 5 3,165 Změna v zástavbě: C 5 3,165
Příslušenství nemovitosti: C 1 0,633 Typ stavby: C 5 3,165 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,599 Obyvatelstvo: C 5 3,165 Názor znalce: B 5 3,080 92 58,686 Koeficient k = 58,686 / 92 = 0,6379 Korekce ceny * 0,6379 Byt č. 4 - výsledná cena = 1 385 327,43 Byt č. 4 - cena po zaokrouhlení = 1 385 330,- Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č. 4 = 1 385 330,- Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 385 330,- Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění pozemků 1. Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Výměra [m 2 ] 1332 294,00 3 000,00 Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] 882 000,-
Ostatní stavební pozemek - celkem 882 000,- = 882 000,- Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 826 / 143 100 Pozemek - zjištěná cena = 29 745,16 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332 = 29 750,- Cena pozemků činí celkem 29 750,- Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1332 Výchozí cena: = 2 250,- /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,10 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 3 217,50 /m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 3 217,50 /m 2 Oceňovaný stavební pozemek:
zastavěná plocha p.č. 1332 294 m 2 Výměra stavebních pozemků: 294 m 2 294,00 m 2 á 3 217,50 /m 2 = 945 945,- Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 945 945,- = 945 945,- Úprava ceny: spol vl podíl 4826/143100 * 0,034 Pozemek č. 1332 - výsledná cena = 31 901,68 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332 = 31 900,- Cena pozemků činí celkem 31 900,- Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1332 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 1332 294 m 2 á 3 000,- /m 2 = 882 000,- Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = 882 000,- = 882 000,- Úprava ceny: spol vl podíl 4826/143100 * 0,034
Pozemek č. 1332 - výsledná cena = 29 745,16 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332 = 29 750,- Cena pozemků činí celkem 29 750,- Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 1332 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [/m 2 ] Reál 3 000,- 1 3 000,00 1,00 1,00 3 000,00 3 000,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 3 000,00 /m 2 Minimální jednotková cena: 3 000,00 /m 2 Maximální jednotková cena: 3 000,00 /m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 1332 294 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 294 m 2 294,00 m 2 á 3 000,- /m 2 = 882 000,- Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 882 000,- = 882 000,-
Úprava ceny: spol vl podíl 4826/143100 * 0,034 Pozemek č. 1332 - výsledná cena = 29 745,16 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 1332 = 29 750,- Cena pozemků činí celkem 29 750,- C. Rekapitulace Administrativní cena:
Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 335 120,- 29 750,- 1 364 870,- Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 1 335 120,- 1 336 460,- 1 332 850,- 1 385 330,- 1 345 000,- 29 750,- 31 900,- 29 750,- 30 000,- 1 375 000,- Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 1 332 850,- 29 750,- 1 362 600,- Obvyklá cena: 1 370 000,- slovy: jedenmiliontřistasedmdesáttisíc Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1377-12-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 25.2. 2013 Jiří K o p e c k ý Mobil: +420 737 256 762 Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz