Znalecký posudek č. 659/2010 o ceně obvyklé pozemky parc. č. 4550/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4550/16 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4550/18 ( ostatní plocha ) s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy, chatka, suché wc ) v kat. území Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, zapsáno na LV 2524. Objednatel posudku: Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 1229/10 Podle stavu ke dni 19.8.2010 posudek vypracoval: 169 00 Praha 6 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 23.8.2010 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - pozemky parc. č. 4550/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4550/16 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4550/18 ( ostatní plocha ) v kat. území Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, zapsáno na LV 2524. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 735 41 Petřvald Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Petřvald u Karviné 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.8.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 27.4.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Osuchowská Marcela, Hlavní třída 259/3, Město, 736 01 Havířov 1. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 19.8.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: Osuchowská Marcela, Hlavní třída 259/3, Město, 736 01 Havířov 1. Na pozemku parc.č. 4550/18 ostatní plocha je věcné břemeno chůze a jízdy, které oceňuji paušální částkou dle zákona o oceňování majetku ve výši 10.000,-- Kč. 7. Celkový popis nemovitosti: Ocenění cenou obvyklou se týká pozemků parc. č. 4550/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4550/16 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4550/18 ( ostatní plocha ) v kat. území Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, zapsáno na LV 2524. Předmětné pozemky se nacházejí v centrální části obce Petřvald. Obec Petřvald se nachází cca 5 km od Ostravy. Předmětné pozemky tvoří dohromady jeden celek obdelníkového tvaru. Pozemek rovinatého charakteru je oplocen a stojí na něm stožár el.vedení. Pozemek je neudržovaný. Dříve sloužil jako zahrádka. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a 1 ) Pozemky 1) Malá zahradní chatka na okraji Havířova. Chatička cca 8 m2 dřevěná nebo spíše kůlnička na nářadí. Pozemek o výměře 400 m 2 zepředu rovinatý s možností parkování přímo u chatky., zezadu svažitý. Vlastní studna. 2) Zahrada v Petřvaldě u lesa. Zahrada o rozloze 447 m 2 se zahradní dřevěnou chatkou se nachází na okraji lesa. Na pozemku a v chatě elektřina. 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a1) Pozemky - 27-32 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 278,87 Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 4550/13 82,00 278,87 22 867,34 ostatní plocha 4550/16 29,00 278,87 8 087,23 ostatní plocha 4550/18 220,00 278,87 61 351,40 Součet 92 305,97 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7100 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 56 964,97 Pozemky - zjištěná cena = 56 964,97 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 56 960,- Kč Cena pozemků činí celkem 56 960,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. 5
[m2] [Kč/m2] cena [Kč/m2] pozemek Havířov 40 000,- 400 100,00 1,00 1,00 100,00 pozemek Petřvald 155 000,- 447 346,76 1,00 1,00 346,76 446,76 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 223,38 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 100,00 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 346,76 Kč/m2 Oceňované pozemky: zahrada p.č. 4550/13 82 m 2 ostatní plocha p.č. 4550/16 29 m2 ostatní plocha p.č. 4550/18 220 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 331 m2 331,00 m2 á 223,38 Kč/m2 = 73 938,78 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 73 938,78 Kč Pozemky - výsledná cena = 73 938,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků = 73 940,- Kč Cena pozemků činí celkem 73 940,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 56 960,- Kč 56 960,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 73 940,- Kč 73 940,- Kč Obvyklá cena: 42 000,- Kč 6
slovy: čtyřicetdvatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Výslednou porovnávací hodnotu upravuji koeficientem 0,65, neboť takto upravená hodnota skutečně odpovídá realizovatelné obvyklé ceně v daném místě a čase. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou pozemky parc. č. 4550/13 ( zahrada ), pozemek parc.č. 4550/16 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 4550/18 ( ostatní plocha ) s příslušenstvím ( oplocení, travní porost, stromy, chatka, suché wc ) v kat. území Petřvald u Karviné, obec Petřvald, okres Karviná, zapsáno na LV 2524 po odečtení věcného břemene ve výši 10.000,-- Kč v objektivní zaokrouhlené výši 42.000,-- Kč. V Praze, 23.8.2010 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 659/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS 7