ODHAD č.2486/126/2013 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: Soubor bytů Stávající Číslo jednotky: 305/2, 305/5, 305/6, 305/7, 305/8, 305/9, 305/11, 305/15, 305/16, 305/18, 305/19, 305/20, 305/23, 305/24, 305/25, 305/27, 305/29, 305/30, 305/31, 305/32, 305/33, 305/34, 305/35, 305/36, 480/1, 480/2, 480/3, 480/4, 480/5, 480/6, 480/8, 480/9, 480/10, 480/11, 480/12, 480/13, 480/14, 480/15, 480/16, 481/1, 481/2, 481/4, 481/7, 481/8, 481/9, 481/10, 481/13, 481/14, 481/15, 481/16, 481/17, 481/18, 481/19 V budově č. p.: 350,480,481 Na pozemku parc. č.: st.2152/1 Pozemky parc. č.: st.2152/1, 331/7, Vlastníci staveb a pozemků jsou uvedeni v přehledu LV na straně 3 odhadu. Katastrální území: Písek LV č.: 15375, 1404, 15374 Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Část obce: Pražské Předměstí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: ing. František Svobodný insolvenční správce firmy BARRAK INVEST s.r.o., Stav ke dni / Prohlídka: 4.12.2012 / 4.12.2012 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 40 000 000 Kč Cena při prodeji bytů jako celek včetně samostatných parkovacích stání na p.p.č.331/7 Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Vypracoval: Bohumil Rebec tel.: 723 634 380 ** 388 311 322 Esovitá 1236 fax.: 383 01 Prachatice e-mail.: rebec.b@seznam.cz Datum: 5.12.2012 Tento ZP obsahuje 21 stran textu včetně 15 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: Soubor bytů Kraj: Jihočeský Obec, část obce: Pražské Předměstí Katastrální území: Písek Ulice: pozemky (popis): Pozemky dle, 14004, Pozemek st.2152/1 je pozemek pod stavbou, pozemek 331/7 nezastavěný pozemek tvořící funkční celek výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: volně stojící 3 počet podlaží PP/NP 1 4 0 0 počet bytových/nebytových jednotek: 1 53 0 0 výtah: ne ano ne stručný popis budovy: zděná stavba, sedlová střecha tašková krytiny stáří původní / další životnost: 50 80 opotřebení / závady: 20 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 010 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné Okresní město Počet obyvatel: 29 729 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Písek je významným městem regionu s kompletní občanskou vybaveností a infrastrukturou. Pracovní příležitosti převyšují průměr regionu. Nemovitost je situovaná v zastavěné části města, cca 0,7 km od centra v bývalém areálu armády, okolní zástavbu tvoří občanské vybavenosti LIST VLASTNICTVÍ číslo 15375 Kraj: Jihočeský Kód kraje: CZ031 Okres: Písek Kód okresu: CZ0314 Obec: Písek Kód obce: 549240 Katastrální území Písek Kód kú: 720755 Ulice: č.o.: Vlastníci PO IČO: 28088620 BARRAK INVEST s.r.o. Budějovická 255, 39701 Písek 1 / 1 Stavby část obce Pražské Předměstí Budova s číslem popisným č.p. 350,480,481 na pozemku p.č. Jednotky Číslo jednotky: 305/2 Spoluvlastnický podíl: 7 761 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/5 Spoluvlastnický podíl: 3 394 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/6 Spoluvlastnický podíl: 3 979 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/7 Spoluvlastnický podíl: 8 564 / 444 725 Byt - 2 -
Číslo jednotky: 305/8 Spoluvlastnický podíl: 5 327 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/9 Spoluvlastnický podíl: 5 335 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/11 Spoluvlastnický podíl: 8 024 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/15 Spoluvlastnický podíl: 3 606 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/16 Spoluvlastnický podíl: 8 686 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/18 Spoluvlastnický podíl: 2 527 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/19 Spoluvlastnický podíl: 8 163 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/20 Spoluvlastnický podíl: 3 701 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/23 Spoluvlastnický podíl: 4 134 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/24 Spoluvlastnický podíl: 8 645 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/25 Spoluvlastnický podíl: 5 595 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/27 Spoluvlastnický podíl: 5 679 / 444 725 Ateliér Číslo jednotky: 305/29 Spoluvlastnický podíl: 7 002 / 444 725 Byt Číslo jednotky: 305/30 Spoluvlastnický podíl: 7 334 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/31 Spoluvlastnický podíl: 12 343 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/32 Spoluvlastnický podíl: 5 745 / 444 725 Ateliér Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/33 Spoluvlastnický podíl: 17 116 / 444 725 Jiný nebytový prostor Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/34 Spoluvlastnický podíl: 1 636 / 444 725 Jiný nebytový prostor Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/35 Spoluvlastnický podíl: 2 171 / 444 725 Jiný nebytový prostor Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 305/36 Spoluvlastnický podíl: 1 567 / 444 725 Jiný nebytový prostor Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/1 Spoluvlastnický podíl: 7 124 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/2 Spoluvlastnický podíl: 6 957 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/3 Spoluvlastnický podíl: 7 026 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/4 Spoluvlastnický podíl: 9 147 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/5 Spoluvlastnický podíl: 7 182 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/6 Spoluvlastnický podíl: 7 189 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/8 Spoluvlastnický podíl: 9 228 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/9 Spoluvlastnický podíl: 7 220 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/10 Spoluvlastnický podíl: 7 237 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/11 Spoluvlastnický podíl: 7 368 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/12 Spoluvlastnický podíl: 9 386 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/13 Spoluvlastnický podíl: 6 944 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/14 Spoluvlastnický podíl: 7 145 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/15 Spoluvlastnický podíl: 7 221 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 480/16 Spoluvlastnický podíl: 9 568 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/1 Spoluvlastnický podíl: 4 213 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/2 Spoluvlastnický podíl: 6 991 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/4 Spoluvlastnický podíl: 6 987 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/7 Spoluvlastnický podíl: 6 990 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/8 Spoluvlastnický podíl: 7 187 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/9 Spoluvlastnický podíl: 7 217 / 444 725 Byt - 3 -
Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/10 Spoluvlastnický podíl: 4 082 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/13 Spoluvlastnický podíl: 7 258 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/14 Spoluvlastnický podíl: 7 238 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/15 Spoluvlastnický podíl: 3 678 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/16 Spoluvlastnický podíl: 9 609 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/17 Spoluvlastnický podíl: 7 228 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/18 Spoluvlastnický podíl: 7 020 / 444 725 Byt Pražské Předměstí, č.p. 480, Číslo jednotky: 481/19 Spoluvlastnický podíl: 7 283 / 444 725 Byt Pozemky st. 2152/1 Stavební parcela Parcela KN 1 569 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 1404 Kraj: Jihočeský Kód kraje: CZ031 Okres: Písek Kód okresu: CZ0314 Obec: Písek Kód obce: 549240 Katastrální území Písek Kód kú: 720755 Ulice: č.o.: Vlastníci PO IČO: 28088620 BARRAK INVEST s.r.o. Budějovická 255, 39701 Písek 1 / 1 Pozemky 331/7 Pozemková parcela Parcela KN 6 209 m 2 ostatní plochy Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Omezení uvedená v části CLV se v obvyklé ceně nezohledňují Popis / dispozice: Stavba zděné konstrukce, podsklepená, 4 NP, krov sedlový, krytina tašková, stropy a schody betonové, okna plastová, vytápění dálkové. podlahy plovoucí, dlažba. Celková rekonstrukce objektu dokončena v r. 2010. V části jednotek jsou stavební nedodělky, které jsou zohledněny v obvyklé ceně. Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka X Srovnávané jednotky 0,00 X X X X zděný bytový dům 68,00 1.NP 1+2 1 300 000 19 118 0,81 15 438 Nabídka RK (1.Reality GP Č.Budějovice) : prodej bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví, 68 m2, ul. Ouzká na Hradišti v klidné lokalitě Písku v dosahu MHD. Byt je bez vybavení v původním stavu, plast. okna. K bytu náleží sklep a garáž v - 4 -
ceně. Topení plynové, ohřev vody bojlerem. Dům je zděný bez výtahu K1 Zdroj nabídky - 0,85 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 0,95 zděný bytový dům 57,00 2.NP 1+2 950 000 16 667 0,90 15 042 Nabídka RK (1.Reality GP Č.Budějovice) : prodej zděného bytu 2+1 v OV, 57 m2, Mírové náměstí v Písku. Byt je část. vybený - starší kuch. linkou a el. sporákem, v předsíni vest. skříň. Podlahovou krytinu tvoří plovoucí podlahy. K bytu náleží 2 sklepy. Ohřev vody bojlerem, topení plynové (akumulačky). Byt je po rekonstrukci - plast. okna, parapety, žaluzie, obložené jádro, rozvody vody a elektřiny. Dům je zděný bez výtahu K1 Zdroj nabídky - 0,95 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 0,95 zděný bytový dům 73,00 1.NP 1+3 1 490 000 20 411 0,90 18 370 Nabídka RK (MM Reality ) prodej zděný byt 3+1 v osobním vlastnictví. První zvýšené patro, na Logrech v Písku. Celková plocha bytu je 73 m2. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nové rozvody vody a el. v předsíni a koupelně, dále sprchový kout i vana, nový plynový kotel a plastová okna. Součástí bytu je lodžie situovaná na východ a prostorný zděný sklep K1 Zdroj nabídky - 0,90 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 1,00 bytový dům zděné konstrukce 55,00 3.NP 2+1 896 000 16 291 0,90 14 703 Nabídka RK (MM Reality ) Prodej zděného bytu 2+1, ve třetím patře, v ulici navazující na park v centru města. Celková plocha je 55 m2. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Součástí bytu jsou dva balkony situované do ulice. K bytu patří sklep K1 Zdroj nabídky - 0,95 K2 Velikost - 1,00 K3 Lokalita - 1,00 K4 Typ stavby - 1,00 K5 Stáří - 1,00 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - 0,95-5 -
Variační koeficient před úpravami: 9,44 % Variační koeficient po úpravách: 9,17 % Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15375 7 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 14004 1 Snímek katastrální mapy 1 Rozhodnutí MÚ 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa oblasti. 1 Koordinační situace 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Znalecká doložka: Nemovitosti obdobného provedení (byty ve zděných domech po rekonstrukci) se v v městě prodávají v cenovém rozpětí 14-18000,-Kč/m 2 užitné plochy. Výhoda poloha v blízkosti centra, dobrý technický stav dokončených bytů. Nevýhoda je okolí bytového domu které tvoří polorozbořené stavby bývalého areálu kasáren, nedořešené stavební řízení k p.p.č.331/7, která je přístupovým pozemkem s využitím parkovacích ploch pro jednotlivé byty. Dle Rozhodnutí MÚ Písek (viz příloha) bylo vydáno povolení k předčasnému užívání do 31.12.2012. Dle požadavku objednavatele je stanovena cena souboru bytů při prodeji jako celek nikoli při prodeji jednotlivých bytů. V této ceně je zohledněna alternativa oddělení samostatných parkovacích míst s oddělením obslužné komunikace (viz příloha). Při stanovení této ceny zohledňuji snížení ceny oproti prodeji per partes cca o 20%, a zároveň zohledňuji náklady na dokončení obslužné komunikace aby byla akceptována pro převod do majetku města a zároveň zohledňuji výnos při prodeji samostatných parkovacích stání. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Č.Budějovicích ze dne 17.11.1987 pod č.j.spr. 1932/87 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2486/126/2013 znaleckého deníku Prohlašuji, že při zpracování ZP jsem osobou nezávislou. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -