ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3958 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 2469/15, Kročehlavy Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Kročehlavy Adresa nemovitosti: Francouzská 2469, 272 01 Kročehlavy OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc ZHOTOVITEL: Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 100 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 26.6.2013 Stav ke dni : 26.6.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 3.7.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 2469/15 (byt) v budově Kročehlavy č.p. 2469, 2470, 2471 (bytový dům, LV 32237) na pozemku parc. č. 3456 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 495/42955 v kat. území Kročehlavy, obec Kladno, část obce Kročehlavy, okres Kladno, zapsáno na LV 34865. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 26.6.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012-3 -
Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Město Kladno se nachází ve Středočeském kraji, cca 5 km severně od města Unhošť, cca 5 km západně od města Buštěhrad a cca 15 km severozápadně do hlavního města Praha. Kladno se skládá z 6 částí: Dubí, Kladno, Kročehlavy, Rozdělov, Švermov a Vrapice. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Městská část Kročehlavy se nachází v jižní části města. Oceňované nemovitosti se nachází v jižní zastavěné části města v ulici Francouzská č.p. 2469. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící bytový dům s č.p. 2469, 2470 a 2471. Konstrukce budovy je panelová. Budova má 9 nadzemních podlaží. V 1. NP, jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Bytový dům je po rekonstrukci, má zateplenou fasádu a plastová okna. Stáří budovy je cca 35 let. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v budově č.p. 2469. Plocha bytové jednotky je 49,50 m 2. Z inženýrských sítí je nemovitosti napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Ohřev teplé vody je centrální. Přístup je po zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné na veřejné komunikaci před domem. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Na pozemku parc. č. 3456 stojí bytový dům s č.p. 2469, 2470 a 2471. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Součástí a příslušenstvím nemovitosti je podíl na společných prostorech domu a pozemku. Tyto skutečnosti jsou zohledněny ve výsledné ceně obvyklé. Velikost bytu byla určena z údajů Katastru z podílu na společných částech domu a pozemku. Ohledání bylo provedeno dne 26.6.2013 nebyla poskytnuta součinnost. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Kročehlavy 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Kročehlavy OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Kročehlavy Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 3456 stojí bytový dům s č.p. 2469, 2470 a 2471. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Vrapice KRC: 1,00 KMP: 0,90 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 539 1 677 510 1 090,00 0,84 918,22-5 -
Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Vrapice. Celková plocha pozemku je 1 539 m 2. Pozemek je rovinatý. Pozemek je zasíťován. Lokalita: Vinařice KRC: 1,00 KMP: 0,90 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 579 1 760 000 1 114,63 0,84 938,96 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Vinařice v ulici Hlavní. Pozemek má celkovou výměru 1 579 m 2. Veškeré dostupné IS jsou na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 928,59 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 3456 743 929 690 247 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 690 247 Podíl na společných prostorech domu a pozemku 495,00 / 42 955,00 = 7 954,19 Celková výměra pozemků 743 Hodnota pozemků celkem 7 954 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Kročehlavy Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 49,50 m 2 Plocha pozemku: 743,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům s č.p. 2469, 2470 a 2471. Konstrukce budovy je panelová. Budova má 9 nadzemních podlaží. V 1. NP, jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Bytový dům je po rekonstrukci, má zateplenou fasádu a plastová okna. Stáří budovy je cca 35 let. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v budově č.p. 2469. Plocha bytové jednotky je 49,50 m 2. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 2+1 Kročehlavy Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Kladno v části Kročehlavy v ulici Litevská. Dům má 13 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Dům má výtah. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu má pouze plastová okna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. - 6 -
Byt 2+1 Kročehlavy Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Kladno v části Kročehlavy v ulici Francouzská. Dům má 9 nadzemních podlaží. Budova má výtah. Bytová jednotka se nachází v osmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Kročehlavy Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Kladno v části Kročehlavy v ulici Anglická. Dům má 8 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplená fasáda, nové stoupačky a plastová okna). Bytová jednotka se nachází v osmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Součástí nemovitosti je sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Kročehlavy Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Kladno v části Kročehlavy v ulici Vitry. Dům je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci má plastová okna, vestavěné skříně. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Součástí nemovitosti je sklepní kóje a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+1 Kročehlavy Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě Kladno v části Kročehlavy v ulici Na Růžovém poli. Dům má 9 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v původním stavu, má pouze plastová okna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. Součástí nemovitosti je komora na patře, sklep a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. - 7 -
Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 2+1 Kročehlavy Lokalita ulice Litevská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 22 932 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 0 m 2 1 170 000 Kč 23 400 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Kročehlavy Lokalita ulice Francouzská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 22 158 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 50,00 m 2 0 m 2 1 190 000 Kč 23 800 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Kročehlavy Lokalita ulice Anglická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 22 344 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 8 -
50,00 m 2 0 m 2 1 200 000 Kč 24 000 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Kročehlavy Lokalita ulice Vitry Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 20 480 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 49,00 m 2 0 m 2 1 100 000 Kč 22 449 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Kročehlavy Lokalita ulice Na Růžovém poli Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 22 994 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 47,00 m 2 0 m 2 1 150 000 Kč 24 468 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 20 480 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 182 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 22 994 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 22 182 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 49,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 098 009 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Kročehlavy 8 000,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka Kročehlavy 1 098 009,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 098 009 Kč 0 Kč 7 954 Kč 7 954 Kč 1 100 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 2469/15 (byt) v budově Kročehlavy č.p. 2469, 2470, 2471 (bytový dům, LV 32237) na pozemku parc. č. 3456 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 495/42955 v kat. území Kročehlavy, obec Kladno, část obce Kročehlavy, okres Kladno, zapsáno na LV 34865 v objektivní zaokrouhlené výši 1.100.000,- Kč. V Praze 3.7.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3958 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-11 -