Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2035 / 77-03 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny ideální poloviny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1187/15, LV č. 3265, s podílem na společných částech domu a pozemku 1092/14134 na pozemcích: pozemek parc.č. 366/1, LV č. 2364 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Nové Město Ulice Soukenická č.p. 1187 Část obce dle LV 2364, Nové Město Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 BRAMASOLE, s.r.o. - 110 00 Praha 1 Nové Město, Soukenická 1/2 1187/29 Ferková Simona - 110 00 Praha 1 Nové Město, Soukenická 1187/29 1/2 společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 10.10.2014 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 7.10.2014 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 7.10.2014 Počet stran textu 9 Počet stran příloh 11 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 105.21 m 2 50 000 Kč/m 2 5 260 500 Kč Obvyklá cena ideální ½ - současný stav 1 950 000 Kč Jeden milion devětsetpadesát tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté archivem Katastrálního úřadu a spoluvlastníkem nemovitosti. Jedná se o atypický dvoupodlažní byt 4+1 s příslušenstvím v domě zděné cihelné technologie, v centrální části města kladné faktory: - centrum Prahy - stabilizovaná lokalita, velmi dobře dostupná prostředky MHD - velmi dobře dostupná občanská a obchodní vybavenost - zděná technologie bytu - možno užívat jako 2-3 jednotky se společnými ing. sítěmi záporné faktory: - prodej pouze ideální poloviny jednotky - poloha v domě (dvorní objekt s omezeným výhledem a nedostatkem světla) - omezená možnost parkování - převis nabídky nad poptávkou Podmínky platnosti ceny Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Dle LV č.3265 : zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 877 Kč, V-36588/2014-101 zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 950 Kč, V-36544/2014-101 zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 4 550 000 Kč, V-8174/2007-101 zahájení exekuce, Z-51502/2014-101 zapsáno do soupisu konkursní podstaty, Z-34091/2009-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-37364/2014-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-37362/2014-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-70224/2013-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-49058/2013-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-37294/2013-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-80122/2012-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-76813/2012-101 nařízení exekuce Z-49799/2013-101 nařízení exekuce Z-81317/2012-101 nařízení exekuce Z-42992/2012-101 nařízení exekuce Z-2307/2012-101 nařízení exekuce Z-5294/2007-836 prohlášení konkursu Z-125782/2007-101 žaloba na určení zástavního práva na podíl 1/2 Z-118712/2009-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Z-76813/2012-101 exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Z-80065/2012 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací nezjištěno Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle LV č.3265 : zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 877 Kč, V-36588/2014-101 zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 950 Kč, V-36544/2014-101 zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 4 550 000 Kč, V-8174/2007-101 žaloba na určení zástavního práva na podíl 1/2 Z-118712/2009-101 exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Z-80065/2012 Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu - 2 -
ANO ANO ANO Přestavek Plomba Dle výpisu z KN LV č.3265 : V-52150/2014-101 V-53255/2014-101 Z-52840/2014-101 Výše uvedené listiny nebyly předloženy, nejsou v posudku zohledněny. Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území číslo II - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území památkově chráněné území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu smlouva kupní ze dne 30.6.2005, kupní cena nehodnocena vzhledem ke stáří smlouvy - 3 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3265, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 27.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. Kupní smlouva, uzavřená 30.6.2005. Ověřeno Stavebním úřadem 15.7.2005. Výpis z prohlášení vlastníka budovy, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha 8.10.2014. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 17.9.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3265, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 27.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. Fotodokumentace.. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nové Město je historické město, městská čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se na pravém břehu řeky Vltavy, náležející částečně do městské části Praha 1, Praha 2 a do Prahy 8. Jedná se o významnou lokalitu v centru hl.města Prahy, s veškerou dostupnou občanskou a obchodní vybaveností, výborně dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem a tramvajemi. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 1. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost je situovaná v lokalitě husté zástavby bytových domů s nebytovými prostory v ulici Soukenická, přístupné z ulice Revoluční, v přímém sousedství Petrského náměstí, v tzv.petrské čtvrti. Nachází se cca 250 m od Vltavy. Výborná je dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem ze stanice Náměstí Republiky, nebo tramvají. Zeleň je představována pěšky dostupným parkem na ostrově Štvanice. Obtížnější je dopravní dostupnost individuální dopravou. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze obyvatelům s trvalým bydlištěm v Praze 1. Lokalita byla zasažena povodněmi v roce 2002. Dům se nachází v zóně 2 - zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Nemovitost tvoří uliční vnitřní řadový zděný bytový dům o jedné sekci č.1187 a dále nízký dvorního objekt. Oba jsou postavené na pozemku p.č.366/1. Uliční dům západně sousedí s obdobným objektem. Část zpevněného nádvoří je postavena na pozemku p.č.366/2 ve vlastnictví Hl.města Prahy. Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace. Je přímo přístupný z ulice Soukenická. Obtížná je možnost parkování. Jedná se o památkově chráněné území. Informace o nemovitosti Uliční bytový dům je zděný, půdorysu nepravidelného obdélníku, s plochou střechou, s ustupujícím posledním podlažím. Je přímo přístupný vstupním proskleným portálem z chodníku ulice Soukenická. Uliční průčelí je jednoduché, doplněné průběžnými pásy oken, v přízemí výkladci nebytových prostorů. Dvorní průčelí je doplněné malými polokruhovými balkony. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. V podzemním podlaží jsou společné prostory se sklepními kójemi. Předmětná bytová jednotka se nachází ve dvoupodlažním nepodsklepeném dvorním objektu obdélníkového půdorysu s plochou střechou a malým balkonem do nádvoří. V části přízemí je garáž. Dvorní objekt je z ulice přímo přístupný průjezdem vedoucím přes uliční objekt. Je napojený na systém vytápění uličního objektu. Je založeno společenství vlastníků. Dům tvoří pozdější vestavbu. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1187/15, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1187 a pozemku p.č.366/1 ve výši 1092/14134. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Bytová jednotka ve dvorním objektu, je přímo přístupná dveřmi z nádvoří do malého zádveří se schodištěm do 2.NP a vstupem do části v přízemí. Je užívána jako tři menší jednotky se samostatnými sociálními zařízeními, se společnými inženýrskými sítěmi. V přízemí je jednotka 1+1, ve 2.NP jednotka 1+0 s WC na schodišti a jednotka 2+1 s balkonem. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2354 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu (dvorního objektu) celkem Velikost bytu 4 + 1 Výtah v uličním domě 6 (2) Počet podlaží bytu 2 Ano Orientace oken jih - 4 -
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] Bytový dům je dle náhledu v průměrném technickém stavu, opotřebovaný běžným užíváním. Dvorní objekt je dle náhledu v průměrném technickém stavu, omezeně udržován. Dle stavu stropu v pokoji 2.NP zatéká střechou. Opotřebení domu odhad 50%. Technický stav jednotky průměrný - zhoršený Opotřebení odhadem % 50 Jednotka je v průměrném technickém stavu. Během užívání byly dle náhledu provedeny stavební úpravy sociálních zařízení, povrchů podlah a stěn, pořízeny nové kuchyňské linky, dveře, nová elektroinstalace. Tyto změny nebyly potvrzeny stávajícím vlastníkem. Původní jsou dřevěná zdvojená okna. Do objektu pravděpodobně zatéká. Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Dveře výměna Podlahy výměna Instalace pravděpodobně nové sociální zařízení rekonstrukce Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní pravděpodobně bez izolace vlhkosti svislé nosné konstrukce zděné stropy s rovným podhledem, pravděp.betonové krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z zděné vnější úpr. povrchů štuková omítka dvorního objektu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka schodiště vnitřní schodiště teracové okna dřevěná zdvojená dveře dřevěné do truhlářských zárubní podlahy obytných plovoucí podlaha, keramická dlažba podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění dálkové, tělesa ÚT elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody centrální ohřev Počet koupelen 3 Počet kuchyní 2 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kombi kuchyňská linka s dřezem, elektrický sporák sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka s dřezem, dvouplotýnková vestavěná deska vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 2 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 23.00 m 2 1.0 23.00 m 2 pokoj 18.40 m 2 1.0 18.40 m 2 pokoj 8.40 m 2 1.0 8.40 m 2 pokoj 12.20 m 2 1.0 12.20 m 2 kuchyně 11.00 m 2 1.0 11.00 m 2 kuchyně 5.30 m 2 1.0 5.30 m 2 předsíň 6.50 m 2 1.0 6.50 m 2 2 koupelna+1 koupelna s WC 10.65 m 2 1.0 10.65 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 schodiště samostatné vnitřní 8.76 m 2 1.0 8.76 m 2 Součet ploch za podlaží 105.21 m 2 105.21 m 2-5 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 125.0 m 2 Cena za nemovitost 9 571 000 Kč 76 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 7 657 000 Kč 61 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 4+1, OV Lokalita : ul.truhlářská, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Obdobný technický stav, atraktivnější poloha - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 8.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 84.0 m 2 Cena za nemovitost 7 000 000 Kč 83 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 5 600 000 Kč 66 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV Lokalita : Petrské nám., sousedství Technický stav : před rekonstrukcí Obdobná lokalita, atraktivnější poloha, horší technický stav 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 15.9.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 86.0 m 2 Cena za nemovitost 5 200 000 Kč 60 500 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 4 160 000 Kč 48 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV Lokalita : ul.klimentská, sousedství Technický stav : před rekonstrukcí Obdobná lokalita, atraktivnější poloha, horší technický stav - 7 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 9.10.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 85.0 m 2 Cena za nemovitost 4 490 000 Kč 52 800 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 592 000 Kč 42 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV Lokalita : ul.klimentská, sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci (sociální zařízení) Obdobná lokalita, atraktivnější poloha, obdobný technický stav Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 42 300-66 700 Kč/m 2 3 592 000-7 657 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 50 000 Kč/m 2-8 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh obdobně velkých bytů v osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 5,0-9,0 mil.kč tj.52 000-81 000 Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 42 000-67 000 Kč/m2. Obvyklá cena je vzhledem k poloze bytu směřována do spodní poloviny rozpětí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána spoluvlastníkem Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2035-03 znaleckého deníku. - 9 -
Fotodokumentace pohled do ulice Soukenická vrata průchodu do nádvoří průchod do nádvoří dvorní objekt s bytovou jednotkou (bez garáže) pohled z okna 2.NP na nádvoří dvorní fasáda domu - 10 -
Fotodokumentace pokoj 1.NP kuchyň 1.NP sociální zařízení 1.NP schodiště do 2.NP pokoj 2.NP kuchyň 2.NP - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -