ZNALECKÝ POSUDEK č. 3873-119/2013 O ceně 1) bytu č.2783/14 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6955/744423 k pozemkům p.č.st.10534 a st.10535/3 a 2) garáže č.2783/502 (1/32 podíl) včetně spoluvlastnického podílu ve výši 42374/744423 k pozemkům p.č.st.10534 a st.10535/3, vše v obci a k.ú.pardubice, část obce Zelené Předměstí. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čímická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 27.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění bytu č.2783/14 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6955/744423 k pozemkům p.č.st.10534 a st.10535/3 a garáže č.2783/502 (1/32 podíl) včetně spoluvlastnického podílu ve výši 42374/744423 k pozemkům p.č.st.10534 a st.10535/3, vše v obci a k.ú.pardubice, část obce Zelené Předměstí. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.2783/14 a 1/32 ke garáži č.2783/502 Adresa předmětu ocenění: Jana Palacha 2783 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.11.2013 za přítomnosti p.dostála. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.66454 pro k.ú.pardubice - LV č.66457 pro k.ú. Pardubice - cuzk.cz - části prohlášení vlastníka (neověřené kopie týkající se oceň.jednotek) - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 29.10.2013 čj. 551/2013-A 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Milan Dostál, Jana Palacha 2783, 53002 Pardubice, vlastnictví: výhradní Milan Dostál, Jana Palacha 2783, 53002 Pardubice, vlastnictví: výhradní K ocenění bytu ani garáže nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt či garáž nachází. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou jednotky č.2783/14 (byt) a č.2783/502 (garáž - 1/32 podíl) v obytné budově čp.2783,2784 přístupné z ulice Jana Palacha tj. z jedné hlavních komunikačních tříd v Pardubicích. Jedná se o budovu šestipodlažní (druhé a šesté podlaží je uskakované s terasami). Budovu tvoří vyzdívaný železobetonový skelet - bloky Porotherm o rl. zdiva 40cm, stropy jsou železobetonové, střecha budovy je plochá. V domě je hydraulický nákladní výtah, schodiště s keramickým obkladem stupňů v každém z vchodů, elektrický vrátný. Fasádní omítka je stěrková akrylátová, tenkovrstvá, vnitřní omítky v domě jsou hladké, štukové. Všechna okna v budově jsou dřevěná euro, s izolačnimi dvojskly. Krytinu na střeše tvoří svařovaná folie, klempířské prvky jsou z Lindabu. Budova je napojena na dálkový zdroj tepla a TUV, přípojky elektřiny, vodovodu, kanalizace. zemní plyn není do objektu zaveden. 1) Byt č.2783/14 je tedy součástí obytné budovy čp.2783,2784 postavené na pozemcích p.č.st.10534,st.10535/3 a cizích pozemcích p.č.st.10535/1 a st.10535/2 (oba LV č.50001),k bytu přináleží spoluvlastnický podíl ve výši 6955/744423 ke společným částem budovy čp.2783,2784 a k pozemkům p.č.st.10534 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 535m 2 a p.č.st.10535/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2360m2. Jedná se o byt velikosti 2+1 s příslušenstvím,umístěný v 3.nadzemním podlaží budovy, o podlahové ploše 69,55m 2 + balkónu 4,05m 2. Výměry jednotlivých místností jsou : předsíň 6,54m 2, komora 5,03m 2, pokoj 15,46m 2, pokoj 11,60m 2, kuchyně 24,71m 2, koupelna 4,52m 2, a WC 1,69m 2. V bytě jsou deskové radiátory - celkem 5ks otopných těles s termohlavicemi, v kuchyni je kuchyňská linka se zabudovanou sklokeramickou varnou deskou, digestoří, v koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je combi, umývátko. Podlahy v pokojích jsou betonové, v kuchyni je keramická dlažba a plovoucí laminátová podlaha, v ostatních místnostech je keramické dlažba. Dveře v bytě jsou obložkové Sapeli. Okna dřevěná euro na západ tj. do ulice Jana Palacha. V bytě je světelná i motorová elektroinstalace. Rozvod vody je v plastových trubkách, odkanalizování je v plastových rourách. Vytápění bytu je s vlastním výměníkem pro byt (kompaktní jednotka pro distribuci ústředního vytápění a přípravu TUV). - 2 -
Byt je ve velmi dobrém stavu - jedná se o budovu z roku 2006. Na nezastavěné části pozemku p.č.st.10535/3 se nachází velká zahrada, dětské hřiště, možnost grilovaní, v části povoleno venčení psů. 2) Garáž č.2783/502 je taktéž součástí obytné budovy čp.2783,2784 postavené na pozemcích p.č.st.10534,st.10535/3 a cizích pozemcích p.č.st.10535/1 a st.10535/2 (oba LV č.50001),ke garáži přináleží spoluvlastnický podíl ve výši 42374/744423 ke společným částem budovy čp.2783,2784 a k pozemkům p.č.st.10534 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 535m 2 a p.č.st.10535/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2360m2. Předmětem ocenění je 1/32 podíl na garáži č.2783/502, jež připadá vlastníku p.milanu Dostálovi. Garáž č.2873/502 je ve skutečnosti hromadnou garáží - společným parkovacím stáním umístěným v 1.podzemním podlaží budovy, s celkem 32 stáními. Výjezd z garáže je vraty s dálkovým ovládáním. Nemovitosti se tedy nachází v krajském městě Pardubice, jsou součástí budovy přístupné z třídy Jana Palacha. Pardubice jsou krajským městem se všemi potřebnými službami, krajskou nemocnicí,základními školami, středními školami, Univerzitou Pardubice, hypermarkety, poštami, dalšími zdravotnickými zařízení včetně pečovatelského domu,atd. Město leží na soutoku řek Labe a Chrudimka, a též na železniční trati Praha- Česká Třebová. Dálnice D11 je cca 15 km (nejbližší napojení u Prav), jedná se o významné průmyslové město s několika průmyslovými zónami (Černá za Bory, Staré Čívice, Fáblovka), se světoznámým dostihovým závodištěm, zimním stadionem,a s jinými sportovními areály. B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Analýza trhu, určení obvyklé ceny B.1.1. Byt č.2783/14 porovnání, určení obvyklé ceny Jedná se o byt velikosti 2+1 v téměř novostavbě v rozšířeném centru města Pardubic, ve 3.NP budovy s výtahem. Z aktuální nabídky na prodej bytů v Pardubicích: 1) Nabídka na prodej bytu za 2,149 mil.kč - Prodej zděného bytu v novostavbě 2+kk s terasou ve 3. NP v Pardubicích - ul. Jana Palacha. Zkolaudovaný v roce 2007. Plocha bytu 58 m2, prostorná komora součástí. Osobní vlastnictví. Cena včetně vybavení. K využití velká zahrada, dětské hřiště, možnost grilovaní, v části povoleno venčení psů. Velmi nízké náklady na bydlení. Kabelová TV, orientace oken na východ. Tj.prodej bytu obdobné velikosti, ve stejném nadzemním podlaží, ve stejné budově, v obdobném stavu. 2) Nabídka na prodej bytu za 2,08 mil.kč - Prodej bytu v novostavbě o dispozici 2+kk s terasou a výhledem do dvora v 5. patře zděného domu, Pardubice - ul. Jana Palacha. Byt je v osobním vlastnictví,podl.plocha 62m2, celková plocha činí 75 m2. K bytu náleží sklep. Za domem je společná terasa. Možnost dokoupení či pronájmu parkovacího místa. Tj. prodej bytu v jiné - 3 -
budově ve stejné ulici, též velmi dobrý stav novostavba. 3) Nabídka na prodej bytu v novostavbě za 1 985 717,- Kč - Nový byt 2+1, 63m2, lodžie/terasa, Pardubice - Cihelna, v dokončeném bytovém domě z projektu Nová Cihelna... dokončený projekt s ideální polohou v blízkosti centra města a zároveň v zeleni, k dispozici jsou byty 2+1 s výměrou 52m2 + 11m2 lodžie, 52m2 + 43m2 terasa nebo 69m2 + 59m2 terasa ve 2.-4.N.P. nízkého byt. domu s výtahem. Byt ihned k nastěhování. Možnost přikoupení skladu na patře (54.900,-Kč) a garážového stání v 1. N.P. (250.000,- Kč). Oceňovaný byt č.1783/14 je byt ve velmi dobrém stavu, udržovaný, v téměř novostavbě, jeho obchodovatelnost na volném trhu na základě porovnání s aktuální nabídkou lze předpokládat v úrovni cca 1,9-2,1 mil.kč., tj. za 27 318,-Kč/m2 až 30 194,-Kč/m2. Obchodovatelnost v nedobrovolné dražbě lze odhadnout cca ve výši 1,6-1,8 mil.kč, tj. v úrovni cca 23 005,-Kč/m2 až 25 881,-Kč/m2 ( v těchto dražbách se dosahuje výrazně nižších cen, než cen sjednaných na volném trhu). Jako obvyklou cenu určuji částku uprostřed předpokládané obchodovatelnosti. Obvyklá cena bytu č.2783/14 činí 1 700 000,- Kč, Slovy: jedenmilónsedmsettisíc Kč B.2. Garáž č.2783/502 1/32 podíl Samostatné parkovací stání jako podíl na společné hromadné garáži se nabízí zcela výjimečně, datu ocenění se nabízí např.: 1) V Bělehradské ulici se nabízí za 150 tis.kč stání 11m2 jedná se o zabezpečené parkování, které šetří místo, je bezpečné, jednoduché a jeho používání zvládne opravdu každý. Hydraulický parkovací systém je tvořen dvěma druhy plošin. Horní parkovací plošina pojme automobil o maximálních rozměrech výška 1,75 m, délka 5,00 m, šířka 1,90 m. Spodní parkovací plošina pojme automobil o maximálních rozměrech výška 1,5 m, délka 5,00 m, šířka 1,90 m. Máte možnost koupit libovolný počet parkovacích stání. Výběr druhu (horní či spodní) a umístění plošiny necháváme čistě na volbě klienta. Cena horní parkovací plošiny je 190.000,- Kč vč. DPH, cena spodní parkovací plošiny je 150.000,- Kč vč. DPH. - 4 -
2) Za 115 tis.kč se nabízí - Prodej garážového stání 17m2 v žádané lokalitě v patrových garážích za konečnou MHD č. 5 Pardubice - Dukla. Osobní vlastnictví. Zavedená elektřina, vynikající dostupnost a dobrá příjezdová komunikace. Možnost využití montážní rampy a ruční myčky. Garážové stání je velmi dobrém stavu. 3) Za 98 tis.kč se nabízí - Prodej garážového stání o CP 18 m2 samostatně uzamykatelného ve dvojboxu v garážích v Pardubicích na Dukle. Elektřina zavedena. K dispozici mycí box, nájezdová rampa, svépomocná dílna Obchodovatelnost s oceňovaným garážovým stáním tj. 1/32 podílem ke garáži č.2783/502 lze předpokládat na volném trhu v úrovni cca 150-180 tis.kč. V rámci nedobrovolné dražby lze předpokládat úroveň obchodovatelnosti cca v úrovni 120-150 tis.kč. Jako obvyklá cena je určena částka přibližně uprostřed tohoto rozpětí. Obvyklá cena garáže č.2783/502 (1/32 podíl připadající p.milanu Dostálovi) činí 130 000,-Kč, Slovy: stotřicettisíc Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 27.11.2013-5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3873-119/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 873-119/13. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti LV č.6654 a LV č.66457 pro k.ú.pardubice Snímek kat.mapy z cuzk.cz - 6 -
Byt č.2783/14-7 -
Byt č.2783/14 Garáž č.2783/1502-8 -