ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1863-2012 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 59, pozemky parcelní číslo 121,122, Rodinný dům čp. 59, pozemky parcelní číslo 121,122 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Fulnek, k.ú. Stachovice Adresa nemovitosti: Stachovice 59, 742 45 Fulnek Vlastník stavby: František Lysek, Stachovice 59, 74245 Fulnek, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: František Lysek, Stachovice 59, 74245 Fulnek, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Nový Jičín, Soudní exekutor JUDr. Jiří Fišer Čs.armády 219/20, 743 01 Bílovec ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689, 742 13 Studénka IČ: telefon: 732225721, 556401297 DIČ: fax: Exekuční řízení 022 EX 69/11-42 (ocenění stávajícího stavu) e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 27.11.2012 Stav ke dni : 27.11.2012 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 Studénka, dne 1.12.2012 Ing. Zdeněk Grosman NÁLEZ
Znalecký úkol: Stanovení ceny rodinného domu čp. 59, pozemků parcelní číslo 121,122 kú 753246 Stachovice, obec 599352 Fulnek podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení 022 EX 69/11-42, povinný František Lysek, Stachovice 59, Fulnek Přehled podkladů: - oceňovací předpisy, vyhláška a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníky nemovitostí - skutečností a výměry zjištěné na místě - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 160 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Oceňované nemovitosti jsou v centru Stachovic, Silné stránky Část domu má vyměněnou střechu a upravený interier, rekonstrukce není dokončena. Slabé stránky Část domu, která přilehá na souseda má plechovou střechu, přízemí pod tímto prostorem je v původním stavu, pudní prostor není využíván, dům není podsklepen, fasáda domu je v dezolátním stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou - 2 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 59 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parcelní číslo 121,122 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Porosty na parcele 121 Obsah tržního ocenění majetku: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 59 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 59 Popis: Dům je zděný se sedlovou střechou, která je z poloviny má novou krytinu, druhá polovina je stará plechová. Dům není podsklepený, v polovině s novou střechou je započatá rekonstrukce, jsou plastová okna, jedny nové vstupní plastové dveře, je provedena částečná rekonstrukce kuchyně, jsou rekonstruovány vnitřní omítky, není dokončena rekonstrukce koupelny a WC. Druhá část je v původním neupraveném stavu. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody je přes kotel ústředního topení, voda je obecní, kanalizace je do septiku, plyn není přiveden. Vnější omítka je poškozená, část budovy je poškozená. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: - 3 -
Název Plocha [m 2 ] Přízemí 14,25*7,80 = 111,15 Přízemí 14,25*11,05 = 157,46 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí 111,15 m 2 3,20 m Přízemí 157,46 m 2 3,20 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (14,25*7,80)*(3,20) = 355,68 m 3 Přízemí (14,25*11,05)*(3,20) = 503,88 m 3 Půdní prostor a zastřešení 14,25*18,85*1,05+14,25*18,85*4,80/2 = 926,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí NP 355,68 m 3 Přízemí NP 503,88 m 3 Půdní prostor a zastřešení NP 926,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 786,27 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina vlnitý plech S 50 5. Krytina pozinkovaný plech P 50 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 50 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky P 50 8. Fasádní omítky C 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 50 10. Vnitřní obklady C 50 11. Schody dřevěné C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem S 50 13. Okna dřevěná, zdvojená P 50 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba S 20 Část [%] - 4 -
14. Podlahy obytných místností prkenná P 80 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva S 100 17. Elektroinstalace světelná S 100 18. Bleskosvod chybí S 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody C 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace žumpa S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umývadlo P 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 50 1,00 1,70 5. Krytina P 3,40 50 0,46 0,78 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 7. Vnitřní omítky P 5,80 50 0,46 1,33 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 50 1,00 1,15 10. Vnitřní obklady C 2,30 50 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 50 1,00 2,60 13. Okna P 5,20 50 0,46 1,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 20 1,00 0,44 14. Podlahy obytných místností P 2,20 80 0,46 0,81 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení P 4,10 100 0,46 1,89 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 81,70 Upravený obj. podíl - 5 -
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8170 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1550 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 031,85 Plná cena: 1 786,27 m 3 * 4 031,85 Kč/m 3 = 7 201 972,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % - 6 481 775,43 Kč Rodinný dům č.p. 59 - zjištěná cena = 720 197,27 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parcelní číslo 121,122 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 71,48 1,00 2,1550 0,8100 124,77 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 71,48 0,40 2,1550 0,8100 49,91 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 122 647,00 124,77 80 726,19 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 121 770,00 49,91 38 430,70 Stavební pozemky - celkem 119 156,89 Pozemky parcelní číslo 121,122 - zjištěná cena = 119 156,89 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Porosty na parcele 121 Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42-6 -
Celková cena pozemku: Kč 38 431,00 Celková výměra pozemku m 2 770 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 770 Cena pokryvné plochy porostů Kč 38 431,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 1 729,40 Porosty na parcele 121 - zjištěná cena 1 729,40 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 59 720 197,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 720 197,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 121,122 119 156,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 119 156,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty na parcele 121 1 729,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 729,40 Kč Celkem 841 083,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 841 083,60 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 59 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům 60 m2 Zděná chalupa se sedlovou střechou., v přízemí 2+1, na půdě je pokoj Rodinný dům 150 m2 RD je zděný se sedlovou střechou, v přízemí byt 4+1, stáří cca 100 roků. - 7 -
RD Suchdol nad Odrou Zděný podsklepený, patrový dům, v přízemi 3+1, I NP 1 pokoj a dílna Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům 60 m2 Lokalita: Jilovec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,50 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,35 Upravená j. cena Kč/ks 823 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 569 m 2 610 000 Kč 610 000 Kč/ks Název: Rodinný dům 150 m2 Lokalita: Vražné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 801 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 300 m 2 890 000 Kč 890 000 Kč/ks Název: RD Suchdol nad Odrou Lokalita: Suchdol nad Odrou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/ks - 8 -
0,61 540 675 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 712 m 2 890 000 Kč 890 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota 540 675 Kč/ks 721 725 Kč/ks 823 500 Kč/ks 721 725 Kč/ks 721 725 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 721 730 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 0 Kč 0 Kč Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč Zjištěná cena dle vyhlášky 841 084 Kč Obvyklá cena Minimální cena v rekonstrukci 800 000 Kč x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Studénka 1.12.2012 Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1863-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20121863. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH - 9 -
Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-10 -
- 11 -
- 12 -