NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV ZNALECKÝ POSUDEK č. 74-59/2017 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Benešov u Boskovic, obec Benešov u Boskovic, okres Blansko: pozemků parc. č. 610/1, 610/2, 611. Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 3849/16 Datum místního šetření: 17. května 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 17. května 2017 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu provozovna: Riegrova 44, 612 00 Brno tel.: 777 747 939 Datum vyhotovení: 8.června 2017 Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 3849/16-82 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí povinného Ing. Jiřího Vlka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 17. května 2017. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 687 ze dne 7.3.2017 pro k.ú. Benešov u Boskovic: A: Vlastník: Vlk Jiří Ing., Kaštanová 618/141c, Horní Heršpice, 61700 Brno B: Nemovitosti: Parcela: 610/1 trvalý travní porost o výměře 5 860 m 2 610/2 trvalý travní porost o výměře 450 m 2 611 trvalý travní porost o výměře 2 875 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Benešov u Boskovic z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 17.5.2017. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 610/1 trvalý travní porost o výměře 5 860 m 2 Pozemek parc.č. 610/2 trvalý travní porost o výměře 450 m 2 Pozemek parc.č. 611 trvalý travní porost o výměře 2 875 m 2 Oceňovaný pozemek se nachází na východním okraji obce Benešov u Boskovic, v části obce Pavlov, u hranice zastavěného území, v rovinatém terénu. Příjezd je z jižní strany po zpevněné komunikaci parc.č. 1088 ve vlastnictví obce Benešova u Boskovic. Ze severní strany pozemek lemuje zpevněná komunikace parc.č. 1091/1 ve vlastnictví Jihomoravského kraje. Na západní a jižní straně pozemku se nachází rodinné domy. Pozemky se nachází vedle sebe, tvoří funkční celek obdélníkového tvaru (viz. Výřez z katastrální mapy). Jsou zatravněné, bez oplocení. Je možné připojení na veškeré inženýrské sítě. V platném územním plánu obce se parcela č. 610/1 a 611 ( trvalý travní porost) nachází zhruba ze 44 % v ploše změn plochy smíšené obytné venkovské, 56 % oblasti parcel se i s parc. č. 610/2 nachází v ploše stabilizované plochy smíšené nezastavěného území zemědělské. Část pozemků je tedy oceněna jako stavební pozemky, zbylá část je oceněna jako zemědělské pozemky - travní porost. Obec Benešov u Boskovic leží zhruba 12 km od města Boskovice, obec má 653 obyvatel, v obci se rovněž nachází autobusová zastávka, obecní úřad, mateřská a základní škola, obchod a restaurace. 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými stavebními pozemky a trvalými travními porosty ve srovnatelných lokalitách z archivu realitní inzerce na www.sreality.cz (06/2017) a farmy.cz (06/2017). 2.1 Cenové porovnání stavební pozemky Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 2 411m 2, Valchov, okres Blansko V katastru vedena jako zahrada, avšak má široké stavební využití. Tato parcela je zahrnutá v územním plánu pro stavbu rodinného domu. Součástí tohoto pozemku je také stavba o velikosti 96 m 2, která je evidována jako zastavěná plocha a nádvoří, přičemž způsob využití je zbořenina. K pozemku vede asfaltová příjezdová cesta. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Celková cena: 1 928 800,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 800,- Kč Aktualizace: 6. 6. 2017
5 Umístění objektu: uvnitř obce Plocha pozemku: 2 411 m 2 Prodej stavebního pozemku 5 916 m², Velenov, okres Blansko Nabízíme k prodeji stavební pozemek o velikosti 5916m 2 v obci Velenov, okres Blansko. Na pozemku lze realizovat dle územního plánu výstavbu objektu rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a sedlovou střechou, dvojdům, resp. dva samostatné RD. Zadní části pozemku je určena dle územního plánu k individuálnímu bydlení venkovského charakteru s užitkovými zahradami a s potřebným hospodářským zázemím. IS se nachází na hranici pozemku. Celková cena: 4 000 000,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 676,- Kč Aktualizace: 4. 6. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 5 916 m 2 Prodej stavebního pozemku 6 748 m 2, Velenov, okres Blansko Nabízíme k prodeji prostorný stavební pozemek s celkovou rozlohou 6748 m 2 orientovaný na západ. Mírně svažitý pozemek je umístěný v klidné části obce Velenov s pěkným výhledem na okolí. Plocha pozemku je 6748 m 2. K pozemku vede příjezdová cesta a na jeho hranici bude možnost připojení na veškeré inženýrské sítě. Celková cena: 4 386 200,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 650,- Kč Aktualizace: 24. 5. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 6 748 m 2 Prodej stavebního pozemku 797 m 2, Světlá, okres Blansko
6 Pozemek se nachází na okraji obce a jsou na hranici pozemku všechny inženýrské sítě. Celková cena: 398 500,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 500,- Kč Aktualizace: 6. 6. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 797 m 2 Prodej stavebního pozemku 3 631 m 2, Letovice Babolky, okres Blansko Prodej pozemků o celkové velikosti 3631 m 2 v obci Babolky u Letovic. Možnost výstavby rodinných domů, pozemky dle územního plánu v zastavitelném území obce. Pozemek přístupný z obecní komunikace. Babolky jsou část města Letovice vzdáleného 5 km, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Celková cena: 907 750,- Kč za nemovitost Cena za m 2 : 250,- Kč Aktualizace: 6. 6. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 3 631 m 2 2.2 Cenové porovnání trvalý travní porost Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej louky 7 484 m 2, Sloup, okres Blansko Nabízíme Vám k prodeji zemědělské pozemky o celkové výměře 7 484 m 2 v obci Sloup v Moravském krasu. Jedná se o dvě samostatné parcely, z nichž jedna leží v těsné blízkosti obce (3 484 m 2 ) a druhá (4 000 m 2 ) na velmi klidném místě na polosamotě. K oběma parcelám vede přístupová cesta. Celková cena: 461 900,-Kč za nemovitost Cena za m 2 : 62,- Kč Aktualizace: 12. 5. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 7 484 m 2
7 Prodej pole 5 377 m², Újezd u Tišnova, okres Brno-venkov Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Újezd u Tišnova. Prodává se podíl 1/2 a celková výměra činí 5 377 m2, z toho je 1 097 m2 je trvalý travní porost a 4 280 m2 orné půdy. Pozemky jsou v současné době obhospodařované a jsou přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatížené žádným věcným břemenem. V případě zájmu nás kontaktujte. Celková cena:107 540,- Kč za nemovitost Cena za m²: 20,- Kč Aktualizace: 2. 3. 2017 Plocha pozemku: 5 377 m 2 Prodej louky 4 182 m 2, Boskovice, okres Blansko Prodám zemědělský pozemek KÚ Boskovice, okres Blansko. Parcela č. 3902 má charakter trvalého travního porostu a výměru 4182m 2. Zapsáno na LV č. 3178. Celková cena: 55 100,-Kč Cena za m 2 : 13,- Kč Aktualizace: 9. 4. 2017 Umístění objektu: okraj obce Plocha pozemku: 4 182 m 2
8 Typ nabídky: prodej (z 3.11.2016) Katastrální území: Sebranice u Boskovic Okres: Blansko Popis nabídky: Nabízím k prodeji pozemky trvalého travního porostu, z části zalesněno Parcelní číslo: 719/1, 719/2, 720, 721, 722 Výměra: 9834 m 2 Cena: 125 000,- Kč Cena: 13,- Kč/m 2 Prodej louky 19 884 m², Deštná, okres Blansko V zastoupení majitele nabízíme k prodeji pozemek u obce Deštná, katast. území Rumberk, vedené jako trvalý travní porost o výměře 19.884 m 2. Na těchto pozemcích byl v minulosti sad, je vhodný pro chov ovcí, koz, pro včelaře, sadaře, lze požádat o vytyčení tohoto pozemku. Celková cena: 240 000,- Kč za nemovitost Cena za m²: 12,- Kč Aktualizace: 3. 2. 2017 Umístění objektu: Samota Plocha pozemku:19 884 m 2
9 2.3 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách v realitní inzerci se pohybují v rozmezí 250 800 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 400 Kč/m 2 pro část pozemků parc.č. 610/1 a 611. Tyto pozemky mají výměru 3 850 m 2, jako stavební pozemky se mohou případně rozdělit na tři části pro výstavbu rodinných domů. Ceny zemědělských pozemků trvalý travní porost se ve srovnatelných lokalitách v realitní inzerci pohybují v rozmezí 12 62 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 15 Kč/m 2. Touto cenou je oceněna zbylá část pozemků - parc.č. 610/1 a 611 s výměrou 4 885 m 2 a parc.č. 610/2 s výměrou 450 m 2. Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku 610/1 Trvalý travní porost 610/2 Trvalý travní porost 611 Trvalý travní porost Využití dle skutečného stavu zatravněná neoplocená zahrada (UP plochy smíšené nezastavěného území) zatravněná neoplocená zahrada (UP- návrhové plochy bydlení venkovské) zatravněná neoplocená zahrada (UP plochy smíšené nezastavěného území) zatravněná neoplocená zahrada (UP plochy smíšené nezastavěného území) zatravněná neoplocená zahrada (UP- návrhové plochy bydlení venkovské) Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 3240 15 48 600 2620 400 1 048 000 450 15 6 750 1645 15 24 675 1230 400 492 000 Celkem 1 620 025,00 3. Práva a závady Znalec nemá k dispozici informaci, zda je oceňovaný pozemek pronajímán. Povinný nereagoval na dopis s dotazem, zda oceňovaný pozemek pronajímá. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 687 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
10 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena - slovy: jedenmilionšestsetdvacettisíckorunčeských Cena 1 620 025,00,- Kč 1 620 000,00,- Kč V Brně dne 8. června 2017 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 74-59/2017. V Brně dne 8. června 2017 Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 687 Výřez z katastrální mapy s fotomapou Výřez z aktuálního územního plánu Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Podací lístek
11
12
13 Výřez z katastrální mapy s fotomapou
14 Výřez z aktuálního územního plánu obce Benešov u Boskovic
15 Fotodokumentace nemovitosti
16 Mapa oblasti
17
18