ZNALECKÝ POSUDEK č. 2102-202-13 O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 33 na st.parc.č. 205, garáže, přístřešku pro dřevo, studny, venkovních úprav, pozemku st.parc.č. 205 a poz.parc.č. 1233 vše na LV č. 75 pro k.ú. Kocbeře, obec Kocbeře, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny pro účely dobrovolné dražby, kterou provádí EURODRAŽBY.CZ a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 31.10.2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 10.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 23.7.2013 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nové Kocbeře 33 544 64 Kocbeře Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Kocbeře Katastrální území: Kocbeře Počet obyvatel: 514 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.10.2013 v 17,00-18,00 hod za přítomnosti panaantonína Fencla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.75 pro k.ú. Kocbeře Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 31.10.2013 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 680121/1758, pan Antonín Fencl, Nové Kocbeře 33, 544 64 Kocbeře, vlastnictví: SJM 695123/0627, paní Marcela Fenclová, Nové Kocbeře 33, 544 64 Kocbeře, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 680121/1758, pan Antonín Fencl, Nové Kocbeře 33, 544 64 Kocbeře, - 2 -
vlastnictví: SJM 695123/0627, paní Marcela Fenclová, Nové Kocbeře 33, 544 64 Kocbeře, vlastnictví: SJM Výpis z katastru nemovitostí LV č.75 pro k.ú. Kocbeře 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány z údajů sdělených panem Antonínem Fenclem - spolumajitelem oceňované nemovitosti, podle kterého je stavba z roku 1935. Provedení, dispozice, použité stavební materiály, stavebně technický stav a umístění v okolní zástavbě tomuto údaji odpovídá. V roce 1988 byla provedena rekonstrukce domu, k severní straně byla přistavěna přízemní část s terasou a k východní straně přízemní garáž, V roce 2008 byla v severní části postavena kolna na palivo. Dům je připojen na obecní vodovod, na elektrorozvodnou síť, splaškové vody jsou svedeny do žumpy na vlastním pozemku. Nemovitost je přístupna z veřejné komunikace parc.č. 1269 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Kocbeře. 7. Celkový popis nemovitosti Obec Kocbeře se nachází v okrese Trutnov asi 4 km severovýchodně od Dvora Králové nad Labem. Obcí, kde žije asi 500 obyvatel prochází silnice I/37 (Jaroměř.Trutnov) a silnice II/300 do Dvora Králové nad Labem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 33 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna 1.2.3. Sklad paliva 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 33 Popis Oceňovaná nemovitost se nachází v k.ú. Kocbeře asi 200m severozápadně od silnice I.tř.č. 37 Dvůr Králové nad Labem - Trutnov, asi 100 m severně od místního fotbalového hřiště v zástavbě rodinných domů. Objekt je samostatně stojící dům obdélníkového půdorysu postavený pravděpodobně v roce 1935 jako přízemní pouze částečně podsklepený rodinný dům s podkrovím. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel a plynosilikátových tvárnic, základy jsou kamenné pískovcové a betonové, na několika místech s chybějící, nebo neúčinnou izolací proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s polovalbami s krytinou z pozinkovaných šablon 500/1000 mm. Stropy jsou dřevěné trámové a betonové, podlahy jsou betonové s podlahovými povlaky a keramickou dlažbou. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové a ze sádrokartonu, fasádní omítky jsou břízolitové stříkané, podezdívka je z pískovcových kvádrů. V kuchyni je elektrický sporák. Rozvod studené a teplé vody je v plastových trubkách (st. 5 r.), ohřev TUV je el. bojlerem. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, který jsou umístěn v technické místnosti v severní část domu. Stavebně technický stav je dobrý, energetický štítek na oceňovaný dům nebyl vyhotoven, dům není pronajímán, slouží k trvalému bydlení rodiny vlastníků. 1.PP sklep - 9,21 m 2 * 0,5 1.NP zádveří na východní straně domu - 1,61 m 2 chodba - 8,56 m 2 chodba - 6,16 m 2 kuchyně - 12,53 m 2 koupelna - 7,90 m 2 kotelna - 7,09 m 2 * 0,5 technická místnost - 8,00 m 2 * 0,5 pokoj - 19,02 m 2 ložnice - 16,65 m 2 Podkroví pokoj - 21,28 m 2 pokoj - 6,67 m 2 chodba - 9,74 m 2-4 -
ložnice - 21,87 m 2 terasa - 26,33 m 2 * 0,5 užitná plocha celkem - 157,30 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 9,21 = 9,21 I.NP 8,97*10,05+8,41*3,38 = 118,57 zastřešení a podkroví 8,97*10,05 = 90,15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 9,21 m 2 1,80 m I.NP 118,57 m 2 4,15 m zastřešení a podkroví 90,15 m 2 3,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (9,21)*(1,80) = 16,58 m 3 I.NP (8,97*10,05+8,41*3,38)*(4,15) = 492,08 m 3 zastřešení a podkroví (8,97*10,05)*(3,80*1/2)-(2,00*1,00*1,00*1/2) = 170,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 16,58 m 3 I.NP NP 492,08 m 3 zastřešení a podkroví Z 170,28 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 678,94 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 5 -
Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné a betonové S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností koberec S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo sprchový kout vana S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30-6 -
18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,14 Koeficient vybavení K 4 : 0,9614 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9614 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3980 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 288,01 Plná cena: 678,94 m 3 * 6 288,01 Kč/m 3 = 4 269 181,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 110 = 70,909 % - 3 027 233,92 Kč Dům č.p. 33 - zjištěná cena = 1 241 947,59 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Popis Přízemní nepodsklepená garáž zděné konstrukce na východní straně domu má plochou střechu, vrata jsou dvojkřídlová otevíravá, podlaha je betonová, elektřina je zavedena, okno je ze sklobetonu (luxfery). Garáž je průchozí do skladu paliv. Údržba je běžná, stavebně technický stav je dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274-7 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Vrchní stavba 6,35+3,90+3,00*0,30 = 11,15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Vrchní stavba 11,15 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (6,35+3,90+3,00*0,30)*(3,00) = 33,45 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 33,45 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 33,45 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy P 26,20 100 0,46 12,05 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů P 4,80 100 0,46 2,21 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna P 1,40 100 0,46 0,64 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 82,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,8250 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8250 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930-8 -
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3980 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 821,32 Plná cena: 33,45 m 3 * 2 821,32 Kč/m 3 = 94 373,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 65 = 38,462 % - 36 297,80 Kč Garáž - zjištěná cena = 58 075,35 Kč 1.2.2. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč Základní cena celkem = 28 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3980 Plná cena: = 79 157,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 100 = 78,000 % - 61 743,15 Kč Studna - zjištěná cena = 17 414,74 Kč 1.2.3. Sklad paliva Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] - 9 -
vrchní stavba 8,13*5,25 = 42,68 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 42,68 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (8,13*5,25)*(2,65) = 113,11 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 113,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 113,11 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 12,20 100 0,46 5,61 2. Obvodové stěny P 31,00 100 0,46 14,26 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov P 33,50 100 0,46 15,41 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů P 6,30 100 0,46 2,90 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 55,18 Koeficient vybavení K 4 : 0,5518 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5518 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3980-10 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 029,29 Plná cena: 113,11 m 3 * 1 029,29 Kč/m 3 = 116 422,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 30 = 16,667 % - 19 404,22 Kč Sklad paliva - zjištěná cena = 97 018,77 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -15 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -15 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -15% + -7% * (100 % + -15%) -20,95 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: okrajová část obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3980-20,95 83,01 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3980-20,95 33,20 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] - 11 -
28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 205 150,00 83,01 12 451,50 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1233 257,00 33,20 8 532,40 Stavební pozemky - celkem 20 983,90 Pozemky - zjištěná cena = 20 983,90 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 33 1 241 947,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 58 075,40 Kč 1.2.2. Studna 17 414,70 Kč 1.2.3. Sklad paliva 97 018,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 414 456,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 20 983,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 20 983,90 Kč Celkem 1 435 440,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 435 440,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 435 440,- Kč - 12 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Nové Kocbeře 118,00 683 490 000 4 153 1,66 6 894 Rodinný dům se zahradou v klidné části obce Kocbeře u Dvore Králové n.l. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukci. Celková výměra pozemků: 683 m 2. RD je napojen na el. energii (230/400V), veř. vodovod. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Ústřední topení a teplá voda-kotel na TP. Disp.: sklep (15 m2), přízemí-předsíň (11,7 m2), kotelna (11,6 m2), kuchyň (13,7 m2), pokoj (18,3 m2), pokoj (19 m2), koupelna (6,4 m2), komora (5,5 m2), chodba se schodištěm (7 m), podkroví-pokoj (8,1 m2), pokoj (9 m2), půda (6 m2), půda (46 m2), chodba (8,7 m2). Přístup z asfaltové, celoročně udržované komunikace Vítězná - Záboří 145,00 409 1 850 000 12 759 0,80 10 211 Rodinný dům s garáží a zahradou v obci Vítězná - Záboří je po částečné rekonstrukci (vnější i vnitřní zateplení, střecha, rozvody inž. sítí). Pozemky o výměře 409 m 2. Objekt je napojen na el. energii, má vlastní studnu, septik. Vytápění ústřední s elektrokotlem, teplá voda-el.bojler. Dispozice.: přízemí-předsíň se šatnou, kuchyň, komora, chodba, 2x pokoj, koupelna s WC, patro-hala se schodišti, koupelna+wc, 2x pokoj, 2x půda, terasa, zateplený podkrovní prostor. Kocbeře 115,00 250 630 000 5 478 1,93 10 567 Prodej rodinného domu 4+1 v obci Kocbeře u Dvora Králové nad Labem. Dům se nachází v klidné části obce a je nutno provést kompletní rekonstrukci. Přípojka elektriky na domě, voda - veřejný vodovod, kanalizace - jímka. Trutnov, Sluneční stráň 140,00 741 2 190 000 15 643 0,48 7 484 Rodinný dům s garáží a oplocenou zahradou s pěkným výhledem do okolí. Dům je situován ve starší vilkové čtvrti, v ul. Sluneční stráň. Dispozice: v suterénu je sklep, technická místnost, dílna a výstup dveřmi na zahradu. V 1.NP se nachází slunný obývací pokoj propojený s kuchyní, spíž, ložnice a WC. V podkroví jsou další dvě ložnice, koupelna s vanou a umývadlem, nad podkrovím je půdní prostor. Ohřev teplé vody a vytápění je zajištěno plynem. Dům je průběžně udržovaný, napojený na elektro, vodu, kanalizaci a plyn. Součástí prodeje je i zděná řadová garáž. Pozemek celkem 741 m 2 Variační koeficient před úpravami: 50,75 % Variační koeficient po úpravách: 18,41 % Průměrná cena 8 789 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 157,30 m 2 Porovnávací hodnota 1 084 112 Kč - 13 -
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Dobrý stavebně technický stav domu 3. Garáž u domu 4. Malá vzdálenost do Dvora Králové nad Labem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Okrajová část obce 2. Omezená občanská vybavenost v místě 3. Nízký počet pracovních míst v obci a okolí 4. Vzdálenost do okresního města je cca 15 km 5. Menší výměra pozemku 6. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci a zemní plyn Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v daném místě. Obvyklou cenu nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.084.112,- Kč zaokr.... 1.085.000,- Kč Obvyklá cena: 1.085.000,- Kč slovy: Jedenmilionosmdesátpěttisíc Kč Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz V Ohavči 10.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2102-202-13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2102/13. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 75 ze dne 20.10.2013 6 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
pohled z ulice pohled ze dvora (severní strana) - 23 -
kotelna s kotlem na tuhá paliva prádelna s bojlerem - 24 -
koupelna v I.NP koupelna v I.NP (část se sprchovým koutem) - 25 -
kuchyně (I.NP) ložnice (I.NP) - 26 -
pracovna pokoj v podkroví - 27 -
garáž (východní strana) přístřešek pro palivo (severní strana domu) - 28 -
- 29 -
nejnižší stupeň 1-30 -