Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3231/097/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 13 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 20 a pozemky p.č. st. 20, p.č. 13, p.č. 14 a p.č. 28, vše v k.ú. Zářecká Lhota obce Zářecká Lhota. Adresa nemovitosti: Zářecká Lhota 13 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Zářecká Lhota, k.ú. Zářecká Lhota, kód k.ú. 791024, LV 8 Pozemky: st. 20, 13, 14, 28 Vlastník stavby: Zdeněk Záruba, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavlína Zárubová, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zdeněk Záruba, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Pavlína Zárubová, Zářecká Lhota 13, 56501 Zářecká Lhota, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Mgr. Radan Vencl Chmelova 357/2, 500 02 Hradec Králové IČ: 69879061 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby insolvenčního řízení. (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč OBVYKLÁ CENA za podíl id. 1/2 280 000 Kč Datum místního šetření: 9.4.2013 Datum zpracování : 19.4.2013 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 12 Borohrádku, dne 19.4.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1980, 2008 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 185 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 90 / 0 1 2 065 721 128 100,00 / 2 065 0 0 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 788 570 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 1 665 623 Kč 0 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč - z toho hodnota pozemku 413 000 Kč 0 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální části malé obce s prakticky nulovou občanskou vybaveností a s velmi dobrou dosažitelností větších sídel (Choceň, Vysoké Mýto, Ústí nad Orlicí) u hlavní komunikace procházející obcí. Vlastní nemovitosti jsou v průměrném stavebně-technickém stavu (praskliny v zadní štítové zdi), s běžnou údržbou, průběžně modernizované. Použit konstrukce a vybavení jsou standardní. Příslušenství tvoří dvě větší vedlejší stavby využitelné jako garáž nebo sklad. Technický stav je spíše podprůměrný, vybavení podstandardní. U domu je nadstandardně velký pozemek, který je územním plánem obce celý určen k zastavění. Nabídka obdobných nemovitostí v daném regionu převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu spíše pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. V případě hodnoty ideálního spoluvlastnického podílu předpokládám cenu nižší, než odpovídá prostému poměru podílu, neboť spoluvlastnický podíl je sám o sobě velmi těžko prodejný a bývá většinou předmětem spekulativního nákupu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8, k.ú. Zářecká Lhota obce Zářecká Lhota, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 24.4.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Zářecká Lhota je obec se 185 obyvateli a s téměř nulovou občanskou vybaveností (OÚ). Je zde možnost napojení na veřejný rozvod vody a elektřiny. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části obce, po levé straně silnice vedoucí na Ústí nad Orlicí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Exekuce. Zástavní práva smluví, exekutorské, soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, viz. oddíl C LV č. 8. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Základové konstrukce jsou pasy bez izolací, obvodové konstrukce jsou kamenného z cihelného zdiva tl. 70 cm. Krov je dřevěný vázaný, krytinu střechy tvoří cementové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítka břízolitová. Vnitřní obklady v běžném rozsahu. Okna jsou dřevěná dvojitá, francouzské okno je plastové, dveře dřevěné. Podlahy obytných místností jsou betonové s PVC, popř. s textilií, podlahy ostatních místností jsou z cementové dlažby. Vytápění je ústřední s krbovými kamny, plechové radiátory. Elektroinstalace je 220 a 380 V, jističe. Je rozvedena studená a teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Vnitřní hygienické zařízení tvoří vana, umývadlo, WC. Rodinný dům - bydlení 3+1 - kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, chodba Oceňované nemovitosti pochází z roku 1900, v roce 1980 proběhla částečná modernizace (sociální zázemí, podlahy, kuchyňská linka) V roce 2008 byla provedena rekonstrukce topení. Navazující hospodářská část a bývalá stodola - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je rovinatý až mírně svažitý a je napojený na veřejný rozvod vody, elektřiny. Kanalizace je řešena vlastní jímkou. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků se v dané lokalitě pohybují v rozpětí od 200,- do 250,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek umístěný v centru obce, napojený na veřejný rozvod elektřiny a vody, přístupný po zpevněné komunikaci. Cenu předpokládám spíše u spodní hranice výše uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 20 861 200 172 200 zahrada 13 233 200 46 600 zahrada 14 169 200 33 800 zahrada 28 802 200 160 400 Celková výměra pozemků 2 065 Hodnota pozemků celkem 413 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 128,09 m 2 89,60 m 2 1.NP 89,60 m 2 1,00 89,60 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP 6,85x18,70x(0,10+2,75+0,30) = 403,50 m 3 zastřešení 6,85x18,70x(1,10+2,75 2) = 317,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 720,54 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 128 Obestavěný prostor [m 3 ] 720,54 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 967 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 579 000 Stáří roků 113 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 253 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Koldín 60,00 1 400 820 000 13 667 0,81 11 070 Rodinný dům v původním stavu o dvou místnostech a předsíně. Půda je vhodná k vestavbě. Do domu je zavedena elektřina, plyn a veřejný vodovod na hranici pozemku, suché WC. Provedena izolace objektu. Dále navazují hospodářské objekty stodola, chlévy. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Svatý Jiří 96,00 4 169 1 180 000 12 292 0,73 8 973 Zemědělská usedlost, obytná část domu je po celkové rekonstrukci. Přilehlá hospodářská stavení jsou vhodná po stavebních úpravách k případnému chovu zvířat či k vytvoření pracovních dílen. Rozsáhlá zahrada je částečně udržovaná. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Velká Skrovnice 196,00 1 573 1 729 000 8 821 0,75 6 616 Rodinný dům 4+1. Dispozice: I. NP - kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. II. NP - 2 pokoje a koupelna. Součástí domu je přístavba, ve které se nachází kotelna s automatickým kotlem na TP, garáž a 2x technická místnost. V domě proběhla rekonstrukce ústředního topení, el. v mědi a vnitřních omítek. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Jehnědí 146,00 11 985 1 890 000 12 945 0,66 8 544 Rodinný dům s hospodářskými stavbami, v I.NP obývací pokoj, tři pokoje, kuchyň a zrekonstruovaná koupelnu s vanou, sprchovým koutem a WC. Z domu vejdeme na velký uzavřený dvůr se zahradou. V domě byla nově zavedena, elektřina i voda. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží pole, která jsou pronajata. Přípojky: el. 230 V, vodovod a kanalizace. ÚT na tuhá paliva. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních vad; Variační koeficient před úpravami: 15,59 % Variační koeficient po úpravách: 17,98 % Průměrná cena 8 801 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 89,60 m 2 Porovnávací hodnota 788 570 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.3.2013. 9 Snímek katastrální mapy ze dne 19.4.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -