Znalecký posudek č. 1350-30-2012 Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 571/11, s příslušenstvím a pozemky č. 1160/9, 1160/10 a 1160/11, v katastrálním území Troja, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 195/12/ P 02-12 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13.9.2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 16.9.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Troja, Praha 8. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Troja, Praha 8, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 571/11 Lublinská 571/1 Praha 8 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 8 Katastrální území: Troja 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.9.2012 za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Troja, L.V. č. 2690, ze dne 21.8.2012 Usnesení sp. zn. 095 Ex 195/12/ U 01-25 o ustanovení znalce, ze dne 18.7.2012 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 195/12/ P 02-12, ze dne 10.5.2012 Kopie katastrální mapy, katastrální území Troja, ze dne 13.8.2012 3
Podklady zjištěné na K.Ú. Praha 8 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Troja, L.V. č. 2690, ze dne 21.8.2012 Vlastník: Filiczký Robert, Zakarpatská 1867/3, Rožňava, Slovensko 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 571/11, s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1160/9, 1160/10 a 1160/11, v katastrálním území Troja, obec Praha, Hlavní město Praha. Oceňovaná jednotka je v bytovém domě, který se nachází na pokraji sídliště Bohnice, v katastrálním území Troja. Jedná se o panelový dům, který byl postavený před 33 lety. Dispozičně je řešen - 8 nadzemních podlaží s podsklepením. Bytová jednotka je byt o velikosti 3+1, který se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Vytápění jednotky je dálkové ústřední, radiátory litinové, v kuchyni plynový sporák, ostatní vybavení je standardní, původní, včetně bytového jádra. Dispoziční řešení: Pokoj 23,90 m 2 Pokoj 12,60 m 2 Pokoj 12,20 m 2 Kuchyň 6,30 m 2 Koupelna 2,90 m 2 WC 0,90 m 2 Předsíň 8,80 m 2 Přístavba bytu 4,00 m 2 4
Celkem 71,60 m 2 Součástí ocenění je i spoluvlastnický podíl o velikosti 6594/484894 na společných částech domů č.p. 571, 572, a 573, které jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha, na L.V. č. 2690 pro k.ú. Troja a spoluvlastnický podíl o velikosti 6594/484894 na pozemcích parc. č. 1160/9, 1160/10 a 1160/11 na L.V. č. 2690. Z bytu je krásný pohled na větší část Prahy. 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 571/11 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 571/11 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 571/11-13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 5
Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 3. N.P. Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 571/11: 6,30+23,90+12,60+12,20+2,90+0,90+8,80+4,0 = 71,60 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 71,60 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 100,00 2. Svislé konstrukce: panely betonové P 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Krov, střecha: S 100,00 5. Krytiny střech: S 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: C 100,00 10. Schody: S 100,00 11. Dveře: S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Povrchy podlah: S 100,00 15. Vytápění: S 100,00 16. Elektroinstalace: S 100,00 17. Bleskosvod: S 100,00 18. Vnitřní vodovod: S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: S 100,00 20. Vnitřní plynovod: S 100,00 21. Ohřev vody: S 100,00 22. Vybavení kuchyní: S 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 100,00 24. Výtahy: S 100,00 25. Ostatní: S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: S 100,00 6
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: P 18,20 100,00 0,46 8,37 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, střecha: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny střech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické: C 1,30 100,00 0,00 0,00 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,70 100,00 1,00 5,70 26. Instalační prefabrikovaná jádra: S 3,70 100,00 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů: 88,87 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8887 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 5,40 100,0 1,00 5,40 6,08 32 150 21,33 1,2969 2. Svislé konstrukce: P 18,20 100,0 0,46 8,37 9,42 32 100 32,00 3,0144 3. Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 9,46 32 90 35,56 3,3640 4. Krov, střecha: S 4,90 100,0 1,00 4,90 5,51 32 70 45,71 2,5186 5. Krytiny střech: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,59 60,00 1,5540 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,79 55,00 0,4345 7
7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,70 100,0 1,00 5,70 6,41 32 50 64,00 4,1024 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3,26 35,00 1,1410 9. Vnitřní obklady C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 keramické: 10. Schody: S 2,90 100,0 1,00 2,90 3,26 32 80 40,00 1,3040 11. Dveře: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,71 32 50 64,00 2,3744 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5,96 32 50 64,00 3,8144 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,38 65,00 2,1970 15. Vytápění: S 4,80 100,0 1,00 4,80 5,40 55,00 2,9700 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,0 1,00 5,10 5,74 60,00 3,4440 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 65,00 0,2925 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,60 60,00 2,1600 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,49 65,00 2,2685 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 60,00 0,2700 21. Ohřev vody: S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,48 65,00 1,6120 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,14 45,00 0,9630 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4,39 65,00 2,8535 24. Výtahy: S 1,30 100,0 1,00 1,30 1,46 60,00 0,8760 25. Ostatní: S 5,70 100,0 1,00 5,70 6,41 65,00 4,1665 26. Instalační pref. jádra: S 3,70 100,0 1,00 3,70 4,16 85,00 3,5360 Součet upravených objemových podílů: 88,87 Opotřebení: 52,5276 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 8 020,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8887 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 4,6450 Základní cena upravená = 88 122,35 Kč/m 2 Plná cena: 71,60 m 2 * 88 122,35 Kč/m 2 = 6 309 560,26 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 52,5276 % Úprava ceny za opotřebení - 3 314 260,58 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - zjištěná cena = 2 995 299,68 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - cena po zaokrouhlení = 2 995 300,- Kč 8
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 571/11-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 33 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 61 176,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 751/11: 6,30+23,90+12,60+12,20+2,90+0,90+8,80+4,0 = 71,60 m 2 Podlahová plocha bytu: = 71,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,60 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 71,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - nutné drobné stavební úpravy III 0,85 9
Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 8 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,673 * 1,000 * 0,900 = 0,606 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 61 176,- Kč/m 2 * 0,606 = 37 072,66 Kč/m 2 10
Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 37 072,66 Kč/m 2 * 71,60 m 2 = 2 654 402,46 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - zjištěná cena = 2 654 402,46 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - cena po zaokrouhlení = 2 654 400,- Kč Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 571/11 Jednotkové množství: Jednotka: m 2 celkem: = 71,60 m 2 Jednotkové množství celkem: = 71,60 m 2 Ocenění: Základní cena: 39 000,- Kč/m 2 71,60 m 2 * 39 000,- Kč/m 2 = 2 792 400,- Kč Bytová jednotka č. 571/11 - výsledná cena = 2792 400,- Kč Bytová jednotka č. 571/11 - cena po zaokrouhlení = 2 792 400,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č.571/11 Jednotka: ks 11
Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 3+1, 67 m² Cena: 2 490 000,- Kč Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Pomořanská, Troja Datum aktualizace: Dnes, ID zakázky: 059-N01585 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 12 včetně 1 podzemního, Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 67 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod, Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelové rozvody, Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD, Komunikace: Asfaltová Velice hezký byt 3+1/67 m 2 v osobním vlastnictví v 7. podlaží zcela zrekonstruovaného domu v ulici Pomořanská, Praha 8-Troja. Byt se nachází v klidné lokalitě s volným výhledem, s výbornou dopravní obslužností a plnou občanskou vybaveností v bezprostřední vzdálenosti od domu. V bezprostřední blízkosti je mateřská škola, poliklinika Mazurská, samoobsluha Albert, dětské hřiště. Ve výstavbě je plavecký bazén. Autobusové zastávky 1 minuta, metro Kobylisy 8 minut, centrum Prahy cca 20 minut. Dům je také vzdálen cca 10 minut od pražské ZOO a botanické zahrady. 12
Nemovitost neleží na hlavní ulici. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, byl propojen obývací pokoj s kuchyní, instalována nová kuchyňská linka, koupelna + WC byly obloženy keramickými obklady a nově vybaveny. Dům samotný prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2009, bylo provedeno zateplení, oprava střechy, vyměněny stoupačky, instalována nová plastová okna se žaluziemi, vyměněny dva prostorné výtahy, opraveny veřejné prostory vč. vstupů, schránek, výmalby. Ve společných prostorách domu je denně prováděn úklid. V pracovních dnech je v domě přítomen správce od 05:00 do 16:00, dům je tak udržován v maximálním pořádku. Prodej, byt 3+kk, 77 m² Cena: 3 390 000,- Kč Adresa: Hnězdenská, Troja Datum aktualizace: Včera, ID zakázky: 13671 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 11 včetně 2 podzemního, Podlaží umístění: 9. podlaží Plocha užitná: 77 m 2 Plocha podlahová: 77 m 2 Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelové rozvody, Ostatní Doprava: Dálnice, Silnice, MHD Hypocentrum doporučuje ke koupi prostorný byt dispozičně řešený jako 2+kk s možností přestavby na 3+kk o obytné ploše 77 m 2. Bytová jednotka se nachází v devátém patře novostavby z roku 2002 a je orientována na východní stranu. V předsíni a ložnici jsou vestavěné skříně na míru s velkým úložným prostorem. Kuchyňská linka je vybavena elektrickou troubou, sklokeramickou deskou a digestoří. Koupelna disponuje vanou, pračkou a toaletou. Podlahová krytina je v kombinaci dlažby a plovoucí podlahy. Velmi nízké poplatky, které vycházejí 2 200,- Kč plus elektřina. V domě je k dispozici údržbová služba, sauna, soukromá travnatá terasa s dětským hřištěm, kabelové rozvody UPC pro internet a televizi, recepce 24 hodin denně a vstup na čip. V pěší vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost, 150 m od domu vyrůstá nové obchodní centrum Krakov a plavecký areál Šutka vzdálený 3 minuty. Zoologická a botanická zahrada v blízkosti. Výborná dopravní dostupnost, autobusová zastávka u domu a ve stanici metra C - Kobylisy jste za 5 minut. 13
Prodej, byt 3+kk, 65 m² Cena: 2 799 999,- Kč Poznámka k ceně: + Provize RK (cena k jednání) Adresa: Lublinská, Troja Datum aktualizace: 17.09.2012 ID zakázky: 11431 Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 12 Podlaží umístění: 11. podlaží Plocha užitná: 65 m 2 Plocha podlahová: 65 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Telekomunikace: Internet Nabízíme k prodeji reprezentativní byt 3+kk v družstevním vlastnictví o 65 m 2 v ulici Lublinská, Praha 8-Troja. Byt se nachází v 10. patře zrekonstruovaného panelového domu s dvěma výtahy. Byt je po kompletní rekonstrukci dle aktuálních fotek. Nová plastová okna, nové plovoucí podlahy a dlažba, nová kuchyňská linka včetně spotřebičů a nově zděná koupelna. WC a koupelna jsou odděleně. Na domě je nová střecha, výtah a rozvody. Nízké měsíční poplatky za byt činí 3 500,- Kč + energie. Bezproblémové parkování před domem. Výborná dopravní dostupnost na metro Kobylisy. Veškerá občanská vybavenost v okolí supermarket, škola, školka. 14
Prodej, byt 3+1, 74 m² Cena: 3 290 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize a kompletního právního servisu Adresa: Mazovská, Troja Datum aktualizace: 16.09.2012 ID zakázky: B53508 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 8. podlaží Plocha užitná: 74 m 2 Plocha podlahová: 74 m 2 Jedná se o krásný a slunný byt 3 + 1 o rozloze 74 m 2 v 7. patře panelového domu s výtahem. Byt je po rekonstrukci zděné jádro, kuchyňská linka, na podlahách parkety a dlažba, koupelna s vanou, WC zvlášť, bezpečnostní dveře. Dům je po kompletní rekonstrukci zateplení, fasáda, plastová okna, plastové stoupačky, nové rozvody elektřiny, nová střecha a výtah. Orientace oken na S a Z. K bytu náleží sklep 2 m 2. Hezká a klidná lokalita plná zeleně, v blízkosti ZOO a botanická zahrada v Troji. V místě veškerá občanská vybavenost škola, školka, velká pošta, poliklinika a nákupní centrum. Dostupnost MHD busem 8 min na metro Kobylisy. Družstevní vlastnictví, anuita nulová. 15
Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 Pomořanská 2 490 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,94 2 660 955,22 2 Hnězdenská 3 390 000,- Kč 1,00 0,95 1,02 0,98 1,00 1,00 1,08 2 993 448,89 3 Lublinská 2 799 999,- Kč 1,00 0,98 0,97 1,00 1,00 1,00 0,91 2 931 941,85 4 Mazovská 3 290 000,- Kč 1,00 1,00 0,97 0,95 1,00 1,00 1,03 2 933 408,46 Součet: 11 519 754,42 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 2 879 938,61 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 660 955,22 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 993 448,89 Kč/jedn. Základní cena: 2 879 938,61 Kč 1,00 á 2 879 938,61 Kč/jedn. = 2 879 938,61 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - výsledná cena = 2 879 938,61 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - cena po zaokrouhlení = 2 879 940,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 571/11 Jednotka: m 2 Jednotkové množství: celkem: = 71,60 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 71,60 jedn. Ocenění: Základní cena: 39 000,- Kč/jedn. 71,60 m 2 á 39 000,- Kč/m 2 = 2 792 400,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 2 792 400,- Kč 16
Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 750 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 050 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,985 C B = 1,012 C C = 1,039 C D = 1,065 C E = 1,092 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 4,925 Orientace ke světovým stranám: C 5 5,195 Konfigurace terénu: E 3 3,276 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 5,325 Převládající zástavba: E 5 5,460 Inženýrské sítě: C 5 5,195 Doprava: D 5 5,325 Obchod a služby: D 5 5,325 Školství: D 5 5,325 Zdravotnictví: D 5 5,325 Kultura, sport, ubytování: D 5 5,325 Úřady: D 2 2,130 Pracovní možnosti: D 5 5,325 Životní prostředí: D 5 5,325 Přírodní lokalita: D 5 5,325 Změna v zástavbě: C 5 5,195 Příslušenství nemovitosti: C 1 1,039 Typ stavby: C 5 5,195 Možnost dalšího rozšíření: C 1 1,039 Obyvatelstvo: C 5 5,195 Názor znalce: C 5 5,195 92 96,964 Koeficient k = 96,964 / 92 = 1,0540 Korekce ceny * 1,0540 Bytová jednotka č. 571/11 - výsledná cena = 2 943 189,60 Kč Bytová jednotka č. 571/11 - cena po zaokrouhlení = 2 943 190,- Kč 17
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690-27 - 32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1160/9 294,00 3 000,00 882 000,- Zastavěná plocha 1160/10 264,00 3 000,00 792 000,- Zastavěná plocha 1160/11 277,00 3 000,00 831 000,- 2 505 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 2 505 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6 594 / 484 894 Pozemky dle L.V. č. 2690 - zjištěná cena = 34 065,12 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky dle L.V. č. 2690 = 34 070,- Kč Cena pozemků činí celkem 34 070,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky 18
a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690 Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zp parcelní číslo: 1160/9 výměra: 294 m 2 Název: zp parcelní číslo: 1160/10 výměra: 264 m 2 Název: zp parcelní číslo: 1160/11 výměra: 277 m 2 Výměra pozemků celkem = 835 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 2 792 400,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 290 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 8 Intenzita využití pozemku: Třída 8 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 8 Obytný sektor: Třída 8 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 8 Průměrná třída polohy: 8,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 8,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 45,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 792 400,- Kč * 45,00 %) / (100,0-45,00 %) = 2 284 690,91 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 2 284 690,91 Kč / 835 m 2 ) = 2 736,16 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 2 284 690,91 Kč = 2 284 690,91 Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 6594/484894 * 0,014 Pozemky dle L.V. č. 2690 - výsledná cena = 31 069,17 Kč 19
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky dle L.V. č. 2690 = 31 070,- Kč Cena pozemků činí celkem 31 070,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,80 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 3 042,- Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 3 042,- Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zp parc.č. 1160/9 294 m 2 zp parc.č. 1160/10 264 m 2 zp parc.č. 1160/11 277 m 2 Výměra stavebních pozemků: 835 m 2 835,00 m 2 á 3 042,- Kč/m 2 = 2 540 070,- Kč 20
Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 2 540 070,- Kč = 2 540 070,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 6594/484894 * 0,014 Pozemky dle L.V. č. 2690 - výsledná cena = 34 542,03 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky dle L.V. č. 2690 = 34 540,- Kč Cena pozemků činí celkem 34 540,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690 Pozemky oceněné dle cenových map Zp parc.č. 1160/9 294 m 2 á 3 000,- Kč/m 2 = 882 000,- Kč zp parc.č. 1160/10 264 m 2 á 3 000,- Kč/m 2 = 792 000,- Kč zp parc.č. 1160/11 277 m 2 á 3 000,- Kč/m 2 = 831 000,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = 2 505 000,- Kč = 2 505 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 6594/484894 * 0,014 Pozemky dle L.V. č. 2690 - výsledná cena = 34 065,12 Kč Rekapitulace ocenění pozemků 21
a) Pozemky dle L.V. č. 2690 = 34 070,- Kč Cena pozemků činí celkem 34 070,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky dle L.V. č. 2690 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reálná obchodovatelná 3 000,- 1 3 000,00 1,00 1,00 3 000,00 3 000,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 3 000,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 3 000,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 3 000,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zp parc.č. 1160/9 294 m 2 zp parc.č. 1160/10 264 m 2 zp parc.č. 1160/11 277 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 835 m 2 835,00 m 2 á 3 000,- Kč/m 2 = 2 505 000,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 2 505 000,- Kč = 2 505 000,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 6594/484894 * 0,014 Pozemky dle L.V. č. 2690 - výsledná cena = 34 065,12 Kč 22
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky dle L.V. č. 2690 = 34 070,- Kč Cena pozemků činí celkem 34 070,- Kč 23
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 2 654 400,- Kč 34 070,- Kč 2 688 470,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 2 792 400,- Kč 2 654 400,- Kč 2 879 940,- Kč 2 943 190,- Kč 2 890 000,- Kč 31 070,- Kč 34 540,- Kč 34 070,- Kč 34 000,- Kč 2 924 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 2 879 940,- Kč 34 070,- Kč 2 914 010,- Kč Obvyklá cena: 2 900 000,- Kč slovy: dvamilionydevětsettisíc Kč 24
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1350-30-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 13.9.2012 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 25