ZNALECKÝ POSUDEK č. 3992-8/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.22/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 719m 2 včetně rodinného domu čp.37, jež je součástí pozemku p.č.st.22/1 - pozemku p.č.51/1 zahrada o výměře 874m 2, vše zapsáno na LV č.237 pro obec a k.ú. Slatiňany, část obce Slatiňany. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 26.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.22/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 719m 2 včetně rodinného domu čp.37, jež je součástí pozemku p.č.st.22/1 - pozemku p.č.51/1 zahrada o výměře 874m 2, vše zapsáno na LV č.237 pro obec a k.ú. Slatiňany, část obce Slatiňany. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.37 + pozemky p.č.st.22/1, p.č.51/1 Adresa předmětu ocenění: Slatiňany 538 21 Slatiňany Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Slatiňany Katastrální území: Slatiňany Počet obyvatel: 4 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.1.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 812/2014-A z 7.1.2015 - LV č.237 pro k.ú.slatiňany - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Robert Král, T.G.Masaryka 37, 53821 Slatiňany, vlastnictví: výhradní Robert Král, T.G.Masaryka 37, 53821 Slatiňany, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém, a to pouze na základě prohlídky z přilehlé komunikace (prohlídka rodinného domku čp.37 totiž nebyla znalci umožněna - vlastník nemovitých věcí p.král se na svolané místní šetření nedostavil) a dle dodatečně doložených fotografií stavu interiéru čp.37 od insolvenčního správce. Tyto fotografie jsou též přiloženy k ocenění. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věcí zapsané na LV č.237 pro obec a k.ú. Slatiňany, část obce Slatiňany, tj: a) pozemek p.č.st.22/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 719m 2 včetně rodinného domu čp.37, jež je součástí pozemku p.č.st.22/1 b) pozemek p.č.51/1 zahrada o výměře 874m 2 Ve skutečnosti se jedná o dvoupodlažní rodinný dům čp.37 přístupný z ulice T.G.Masaryka ve Slatiňanech, a to po pravé straně této komunikace při příjezdu do obce od Chrudimi (těsně za odbočkou k zámeckému parku). Naproti objektu čp.37 se nachází budova Městského úřadu Slatiňany. Popis objektu je proveden jen na základě prohlídky objektu z přilehlého chodníku, a částečně dle přiložených dodatečně doložených fotografií od insolventního správce. Jedná se o stavbu téměř obdélníkového půdorysu, s valbovou střechou. Dům je zděný, vystavěný z masivního zřejmě smíšeného zdiva (kámen, cihla) o tl.obvodových stěn cca 80-90cm. Stropní konstrukce jsou v přízemí převážně klenuté, v patře pak dřevěné trámové s rákosovou omítkou. Krov je dřevěný, vaznicové soustavy, krytina taková, pálená - dvojité bobrovky na latích. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody i parapety). Fasádní omítka je ze škrábaného břízolitu. Schodiště vnitřní do patra zřejmě dřevěné, případně kamenné, na půdu je dřevěné. - 2 -
Vchodové dveře jsou dřevěné z masívu, okna v přízemí jsou převážně dřevěná dvojitá rámová, v patře jsou převážně zdvojená dřevěná. Podlahy v domku jsou převážně prkenné, případně fošnové, částečně i parkety, betonová dlažba. V objektu jsou dva komíny.způsob vytápění není znám, zřejmě však byl lokálními topidly na tuhá paliva, v objektu však zřejmě nyní nejsou žádná topidla. V domku je splachovací záchod, vana - stav sanity však není znám. V domku je zřejmě rozvod elektrické instalace, odkanalizování je do uliční kanalizace,voda je z veřejného vodovodu, zemní plyn zřejmě není zaveden. K datu ocenění je objekt od inženýrských sítí odpojen. Objekt je nyní volný, opuštěný, nevyužívaný zřejmě cca 2 roky. Naposledy byl využíván k bydlení - místnosti v patře, část přízemních prostor se údajně využívala jako dílna pro práce sklem. Objekt je ve velmi špatném technickém stavu, k datu ocenění je neobyvatelný, je nutná jeho celková rekonstrukce a modernizace. Na konci životnost jsou okna, podlahy, dveře, nefunkční je izolace proti zemní vlhkosti (v objektu je zjevně plíseň). Stav instalací nelze přesně určit, lze však předpokládat zcela jistě též nutnost jejich komplexní rekonstrukce.. Dispozičně se v objektu nachází v přízemí dvě chodby, cca 2-3 obytné místnosti, komora, a prostor naposledy využívaný jako sklářská dílna. V patře se pak nachází byt velikosti zřejmě 3 či 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha přízemí objektu je 19,55*10,09+1,36*5,09= 204,18m 2, podlahovou plochu lze odhadnout při masivním zdivu objektu ve výši cca 65-70% tj. 133-143m 2, tj. v obou podlažích 266-286m 2. Příslušenství rodinného domu čp.37 tvoří na pozemku p.č.st.22/1 stojící vedlejší přízemní zděná stavba s pultovou střechou krytou taškovou krytinou - sklady či kolna o zastavěné ploše cca 15,6*5,0m, ovšem ve velmi špatném až havarijním stavu. Vstup na zvýšenou zahradu na pozemku p.č.51/1 je pomocí neudržovaných kamenných schodů. Za domem a též zřejmě ve vedlejší stavbě je stejně jako v části domu skládka všeho nepotřebného (odpadů či odpadků). Městečko Slatiňany je součástí okresu Chrudim a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Slatiňany se rozkládá asi čtyři kilometry jižně od Chrudimi. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 4050 obyvatel. Protéká zde řeka Chrudimka. Slatiňany se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Kochánovice, Kunčí, Slatiňany, Škrovád a Trpišov. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Slatiňany mají ordinaci tři praktičtí lékaři a tři zubní lékaři. Kromě toho je v zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.37 se nachází při rušné hlavní silnici procházející městem od Chrudimi, pro bydlení je tato lokalita velmi nevhodná. B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny Nabídka obdobných nemovitostí, tj. rodinných domů ve výrazně špatném technickém stavu, k datu ocenění neobydlených, ve Slatiňanech i okolí není takové objekty se běžně nenabízí. V současné se ve Slatiňanech a bezprostředním okolí této obce nabízí k prodeji např.: 1) Za 1,95 mil.kč se nabízí - Starší přízemní RD s částečným podsklepením, koncový řadový, v centru obce, klidné místo. Dispozičně kuchyň a 4 pokoje, sklep 17,33m2. Přízemí: zádveří 4,85m2, chodba 12,58m2, WC 1,46m2, komora 1,76m2, koupelna 6,21m2, spíž 8,76m2, kuchyň 11,67m2, pokoj - 3 -
21,26m2, pokoj 21,10m2, pokoj 22,60m2, pokoj 21,38m2. Celkem podlahová plocha 133,63m2. Velký půdní prostor vhodný k vestavbě. RD je napojen na elektřinu 230/400V, městskou vodu, je i vlastní studna, teplá voda - el. bojler, odpadní vody svedeny do žumpy (kanalizace v ulici), topení akumulační kamna a kamna na tuhá paliva, plyn v ulici. Sedlová střecha se starší taškovou krytinou, okna dřevěná dvojitá, venkovní omítka vápenocementová. Vlevo od domu je zděná stavba garáže, za domem bývalá stavba dřevníku a chlívku pro chov domácího zvířectva. K domu náleží stav. parcela o výměře 425m2 a zahrada o výměře 136m2. RD vzhledem ke stáří (postaven v roce 1914) bude vyžadovat rekonstrukci. Tj. objekt též sice spíše k rekonstrukci, ovšem ihned obyvatelný,menší, menší pozemek. 2) Za 3,5 mil.kč se nabízí - prodej velice prostorného RD vilového stylu v centrální, přesto klidné části obce, ideální na propojení bydlení s podnikáním, nebo pro výstavbu polyf. domu, v docházkové vzdálenosti s veškerou občanskou i dopravní vybaveností, při toku řeky Chrudimky, naproti zámku Slatiňany s okouzlujícím zámeckým parkem. RD o zast. ploše 250 m2 leží na krásné udržované zahradě 710 m2 se vzrostlými okrasnými i ovocnými dřevinami. Ele 220/380, 2x kopaná studna 4 a 6m hloubky, městská voda, žumpa záchodová, septik, plyn zaveden do suterénu domu - plyn. kombi kotel s rozvody do radiátorů, topení v podkroví lokální, teplá voda - el. bojler, bleskovod. Částečné podsklepení RD 150 m2 - několik tech. místností s vysokými klenbovými stropy, sklepy a vchod do garáže - 38 m2 a na zahradu. 1NP - chodba s halou s úložnými prostory, 6x prostorné obytné místnosti s vysokými stropy 3,8m, s velkými dvojitými inter. dveřmi a s možností napojení z každé místnosti na některý ze 3 trojitých komínů, plyn. komín zvlášť. Z obývacího pokoje s krbem vstup přímo na terasu s krásným výhledem přes řeku Chrudimku na zámek. 2NP - velice prostorná půda vhodná k vestavbě, střecha sedlová, taška pálená, okapy a klemp. prvky z pozinku, 2x ložnice 25 m2. Tj.objekt ve výrazně lepším stavu, v klidnější části města.. - 4 -
3) Za 2,58 mil.kč se nabízí k prodeji - velmi pěkný samostatně stojící rodinný dům 4+1, který se nachází ve velmi žádané lokalitě v obci Slatiňany. Dům je ihned obyvatelný. Prostorný udržovaný dům se nachází v klidné ulici v zástavbě rodinných domů. Jedná se o částečně podsklepený dům na pozemku o celkové výměře 617m2. Dispozice: Suterén domu je podsklepen, I. NP - chodba, 2x pokoj, koupelna a WC, kuchyň, II. NP - 2x pokoj, koupelna a WC, III. NP půda. Veškeré inženýrské sítě jsou k dispozici - voda, plyn, elektřina, kanalizace, vlastní studna. K dispozici je dvougaráž s dílnou a třemi technickými místnostmi. Tj. domek v klidnější části obce ulice Boženy Němcové, v dobrém stavu, ihned obyvatelný. Z uvedené nabídky na prodej domků ve Slatiňanech je zřejmé, že poptávka po bydlení v tomto městečku je trvalá. Nabízené domky jsou však objekty ihned uživatelné, i když v případě nabídky č.2 je doporučována rekonstrukce domku. Dům čp.37 se nachází u rušné státní silnice procházející Slatiňanami od Chrudimi, pro bydlení ve vyloženě nevhodné lokalitě. Ta není nikterak atraktivní ani pro komerční účely jedná se o okraj města, těsně za zatáčkou za křižovatkou, bez možnosti parkování u domu. Objekt čp.37 není ani architektonicky zevně zajímavý, pouze pro některé zájemce jsou žádané klenuté stropy v přízemí domu. Rekonstrukce objektu čp.37 bude muset být téměř komplexní, lze ji odhadnout ve výši 2,5-3,5 mil.kč, možná i více (přesnou výši nelze určit, není znám přesný rozsah neví se, v jakém stavu je dřevěná stropní konstrukce nad patrem). Obchodovatelnost s oceňovaným objektem je tak spíše předpokládaná ve velmi nízké úrovni, a to zvláště v nedobrovolné dražbě. Její výši lze tak jen odhadnout v úrovni cca 0,7-1,0 mil.kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 700 000,- Kč, Slovy : sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 26.1.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3992-8/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 992-8/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: LV č.237 pro k.ú.slatiňany 4 Fotodokumentace nemovitosti pořízená odhadcem 1 Fotodokumentace nemovitosti předaná insolvenčním správcem 4 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -