Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti Číslo 423-136-/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, č.p. 859 s přísl., post. na pozemku parc.č. 727/3, pozemek p.č. 727/1 a pozemek p.č.727/2 dle LV 214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okr. Hl. město Praha Adresa nemovitosti: Sovenická 859 / 859, Praha - Kbely Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Kbely, kód k.ú. 731641, LV 214 Ostatní stavby: Garáž Pozemky: 727/1, 727/2, 727/3 Vlastník stavby: Václav Purkar, Semilská 43/1, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 7 / 36 Alena Mejsnarová, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 2 / 6 Karel Mejsnar, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Blanka Břečková, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 11 / 36 Vlastník pozemku: Václav Purkar, Semilská 43/1, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 7 / 36 Alena Mejsnarová, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 2 / 6 Karel Mejsnar, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 6 Blanka Břečková, Sovenická 859/10, 19700 Praha, spoluvlastnický podíl: 11 / 36 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 16/12/U 07-116, 15.11.2013 Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082 telefon: 244 400 604 e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ6156191382 fax: 244 401 941 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 telefon: +420 724 217 609 e-mail: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ7705021977 fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 24.11.2013 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Datum místního šetření: 24.11.2013 Datum zpracování : 24.11.2013 Počet stran: 24 stran Počet příloh: 9 V Jemnici, dne 24.12.2013 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: okrajová část - zástavba RD 1 241 664 (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové plyn SOUČASNÝ STAV - RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % (3+1)+(3+1) 229 / 0 1 547 905 105 100,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. - 2 -
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO NE NE NE RIZIKO RIZIKO NE ANO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Věcná břemena a obdobná zatížení: Bez věcných břemen Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NÁLEZ Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 15.11.2013 2. Výpis z KN, podle LV č. 214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okr.hl. město Praha, vyhotovené KÚ pro Hl. město Praha, KP Praha ze dne 8.10.2013 ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Kbely ze dne 20.11.2013 ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Kbely, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace a údaje sdělené majiteli bytových jednotek (rodinného domu)i při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 24.11.2013; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne 24.11.2013; Charakteristika obce Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel 1.249.026 (Lexikon měst a obcí ČR 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. - 3 -
Městská část Praha - Kbely, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. V přímé blízkosti nemovitosti jsou zastávky MHD. Metro je vzdálené cca 3km, kompletní zdravotnická, sociální, vzdělávací, kulturní a obchodní síť. Poloha nemovitosti Nemovitost se nachází v městské části Praha - Kbely, přesněji ve východní části Prahy. Oceňovaná nemovitost s pozemky se nachází v severní části Kbel v ulici Sovenická v zástavbě podobných rodinných domů. Od domu je cca 100 metrů zastávka hromadné dopravy a cca 3,5km je vzdáleno metro a obchodní centrum Letňany. Základní občanská vybavenost je dostupná od nemovitosti cca do 800m. K domu se přijíždí po zpevněné komunikaci. Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 859, který se nachází v městské části Praha - Kbely. Dům je postaven na pozemku p.č. 727/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105m2. Součástí ocenění je dále pozemek p.č. 727/1 - ostatní plocha o výměře 412m2 využíván jako zahrada a pozemek p.č. 727/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 30m2 - zastavěný garáží. Z vedlejších staveb je to již zmiňovaná garáž. Další součástí nemovitosti jsou standardní venkovní úpravy. Trvalé porosty se nevyskytují. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Druh stavby - účel využití Jedná se o podsklepený dvojpodlažní, dvougenerační rodinný dům. Objekt byl vystavěn před 33 lety. Nemovitost byla vystavěna jako rodinný dům pro bydlení a doposud je k tomuto účelu využívána. Po celou dobu dům procházel běžnou údržbou. Dispoziční řešení Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený, patrový s rovnou střechou. Dům má čtvercový půdorys. K domu je ze západní strany přistavěno schodiště. Za vstupními dveřmi v zádveří domu je schodiště, ze kterého je přístup do dvou bytových jednotek umístěných v 1. NP (3+1) a 2. NP (3+1). Dispozičně je dům řešen: v 1.PP - chodba, chodba, sklad, sklad, dílna, sklad, sklad, chodba a sklad. V 1.NP je to chodba, pokoj, obývací pokoj, balkon, kuchyně, ložnice, WC a koupelna. V 2. PN se jedná o předsíň, chodbu, koupelnu, kuchyň, pokoj, pokoj, balkon, pokoj a WC. Popis tech. stavu stavby Dům byl postaven před 33 lety (1980). V průběhu let procházel jen běžnou údržbou a proběhly drobné rekonstrukce. V současné době je popis domu následující: Základové konstrukce jsou s izolací, svislé nosné konstrukce zděné - pěnosilikát tl.30cm. Stropy keramické - Miako, střecha plochá, krytina asfaltová, vnější omítky břizolitové. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní obklady keramické - špatné, vnější obklady chybí, okna plastová, dveře dřevěné plné a prosklené do kovových zárubní. Podlahy obytných místností betonové, koberce a PVC, ostatních místností dlažba, vytápění - ústřední topení s plynovým kotlem v 1.NP zřízen v roce 2008 v 2.NP v roce 2005, v domě je standardní elektroinstalace, bleskosvod chybí, rozvod vody je původní v oceli, zdroj teplé vody kombinovaný kotel, vybavení kuchyně plynový sporák, v 2.NP kuchyň chybí, hygienické zařízení v 1.NP - sprcha, umyvadlo a samostatné splachovací WC, v 2.NP hygienické zařízení chybí, zaveden plyn, kanalizace svedená do řadu. Příslušenství stavby K domu jako příslušenství náleží vedlejší stavba - garáž, dále přilehlé pozemky (viz výpis), přípojky a základní venkovní úpravy ( ploty, vrátka, zpevněné plochy a dlažby).trvalé travní porosty se nevyskytují. - 4 -
Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo pěnosilikát tl.300mm 3. Stropy keramické - MIAKO 4. Střecha Plochá 5. Krytina Asfalt.modif. pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické na části chybí 11. Schody teracové 12. Dveře dřevěné hladké do oc.zárubní 13. Okna Plastová 14. Podlahy obytných místností beton, koberce, PVC 15. Podlahy ostatních místností dlažba 16. Vytápění ústřední, etážové, kotle na plyn 17. Elektroinstalace 220/380 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody původní ocelové rozvody 20. Zdroj teplé vody kombinovaný kotel 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace do řadu 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení 1.NP-sprcha, umyvadlo, 2.NP-chybí 25. Záchod WC 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 727/3- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105m 2, pozemek parc.č. 727/2- zastavěná plocha a nádvoří o výměře 30 m 2 a pozemek parc. č. 727/1 ostatní plocha o výměře 412m 2 způsob využití zeleň. Tyto pozemky jsou takto zapsány v KN na LV č. 214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okr. Hl. město Praha. Pozemky jsou přímo u domu. Napojeny jsou na veškeré inženýrské sítí. U pozemku se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemkům a domu je příjezd po nezpevněné komunikaci. Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří i ostatních pozemků tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě pouze zahrada) na 4.160,- Kč/m 2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem a to v tomto případě dle aktuální cenové mapy města Prahy (jež se již dále neupravuje). Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. - 5 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč ostatní plochy 727/1 412 4 160 1 713 920 zastavěná plocha a nádvoří 727/2 30 4 160 124 800 zastavěná plocha a nádvoří 727/3 105 4 160 436 800 Celková výměra pozemků 547 Hodnota pozemků celkem 2 275 520 Výpočet ZP, UP a OP staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 105,25 m 2 66,28 m 2 1.NP 105,25 m 2 77,51 m 2 2.NP 105,25 m 2 78,44 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklad 6,50 m 2 1,00 6,50m 2 chodba 4,27 m 2 1,00 4,27m 2 sklad 4,20 m 2 1,00 4,20m 2 sklad 4,20 m 2 1,00 4,20m 2 dílna 14,82 m 2 1,00 14,82m 2 sklad 14,80 m 2 1,00 14,80m 2 sklad 7,67 m 2 1,00 7,67m 2 chodba 6,75 m 2 1,00 6,75m 2 chodba 3,07 m 2 1,00 3,07m 2 1.PP - celkem 66,28 m 2 66,28 m 2 1.NP předsíň 3,22 m 2 1,00 3,22m 2 chodba 7,33 m 2 1,00 7,33m 2 pokoj 18,45 m 2 1,00 18,45m 2 obývací pokoj 21,47 m 2 1,00 21,47m 2 balkón 4,84 m 2 0,50 2,42m 2 kuchyň 8,41 m 2 1,00 8,41m 2 ložnice 9,49 m 2 1,00 9,49m 2 WC 0,80 m 2 1,00 0,80m 2 koupelna 5,92 m 2 1,00 5,92m 2 1.NP - celkem 79,93 m 2 77,51 m 2 2.NP předsíň 2,99 m 2 1,00 2,99m 2 chodba 7,68 m 2 1,00 7,68m 2 koupelna 5,54 m 2 1,00 5,54m 2 kuchyň 8,40 m 2 1,00 8,40m 2 pokoj 8,99 m 2 1,00 8,99m 2 pokoj 20,78 m 2 1,00 20,78m 2 balkón 9,50 m 2 0,50 4,75m 2 pokoj 18,41 m 2 1,00 18,41m 2 WC 0,90 m 2 1,00 0,90m 2 2.NP - celkem 83,19 m 2 78,44 m 2-6 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (9,6x9,6+2,7x4,85)x2,7 = 284,19 m 3 1.NP (9,6x9,6+2,7x4,85)x2,85 = 299,98 m 3 2.NP (9,6x9,6+2,7x4,85)x3,05 = 321,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 905,20 m 3 Popis ostatních staveb Název Popis Garáž Garáž byla postavena v roce 1969. Základy jsou izolované, svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy chybí, střecha pultová, krytina lepenka, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní i vnější omítky vápenné, obklady chybí, schody chybí, vrata dřevěná opravená, okna ocelová, podlaha betonová, elektroinstalace 220/380. OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) B) metody porovnávací tržní - tržní metoda přímého porovnání dle kritérií - stanovení obvyklé ceny Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají. A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Nález - celkový popis nemovitosti: Sestavení posudku: 1) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) - 7 -
a) Rodinný dům 3) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky dle cenové mapy Ocenění nemovitosti: 1) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 4 517,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 8,3x2,7x2,7 = 60,51 m 3 Obestavěný prostor celkem: 60,51 m 3 Kategorie stáří: C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V6 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,80 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1-0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha v obci: v souvisle zastavěné části obce 2 II 0,00 Dopravní dostupnost: nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3 II 0,00 Obyvatelstvo v okolí: bezproblémové okolí 4 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 5 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P5 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: samostatně stojící 2 II 0,00 Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tloušťky 15-30 cm 3 II -0,02 Technické vybavení: jen elektrický proud 230v - 8 -
4 III 0,00 Příslušenství - venkovní úpravy: bez výrazného vlivu na cenu 5 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 6 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V5: -0,020 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,020) x 0,850 x 0,80 = 0,666 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,000 x 0,666 = 0,633 Cena upravená: CU = IPC x I = 4 517,00 Kč/m 3 x 0,633 = 2 859,26 Kč/m 3 Výpočet ceny: 2 859,26 Kč/m 3 x 60,51 m 3 = 173 013,82 Kč Cena zjištěná: 173 013,82 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 6 851,00 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: (9,6x9,6+2,7x4,85)x2,7 = 284,19 m 3 OP vrchní stavby: (9,6x9,6+2,7x4,85)x(2,85+3,05) = 621,00 m 3 Plocha balkonů: 1,1x4,4+1x9,5 = 14,34 m 2 Obestavěný prostor celkem: 919,53 m 3 Kategorie stáří: C - stáří od 30 do 50 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,80 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 I -0,10 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka výrazně nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,100 Index trhu IT = 1-0,100 = 0,900 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 I -0,02 Dopravní spojení: špatná dostupnost centra města, špatné dopravní spojení 5 III 0,02 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí - 9 -
7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: podsklepený - s plochou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 I -0,02 Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm 4 I 0,00 Podlažnost: hodnota větší než 2 5 IV 0,04 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11 II 0,00 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V12: 0,020 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,020) x 0,850 x 0,80 = 0,694 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,900 x 1,000 x 0,694 = 0,625 Cena upravená: CU = IPC x I = 6 851,00 Kč/m 3 x 0,625 = 4 281,88 Kč/m 3 Výpočet ceny: 4 281,88 Kč/m 3 x 919,53 m 3 = 3 937 317,12 Kč Cena zjištěná: 3 937 317,12 Kč 3) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky dle cenové mapy Cena podle cenové mapy: 4 160,00 Kč/m 2 Číslo parcely výměra m 2 cena za parcelu 727/1 412 1 713 920,00 Kč 727/2 30 124 800,00 Kč - 10 -
727/3 105 436 800,00 Kč Celkem: 547 2 275 520,00 Kč Cena zjištěná: 2 275 520,00 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž 173 013,82 Kč Mezisoučet pro 24: 173 013,82 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům 3 937 317,12 Kč Mezisoučet pro 26a: 3 937 317,12 Kč 3) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky dle cenové mapy 2 275 520,00 Kč Mezisoučet pro 27: 2 275 520,00 Kč A) Cena nemovitosti celkem: 6 385 850,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Šestmiliónůtřistaosmdesátpěttisícosmsetpadesát korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp. nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města. - 11 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 ul. Semilská, Praha 250,00 559 6 390 000 25 560 0,96 24 538 Rodinný dům 5+kk s možností půdní nástavby v atraktivní lokalitě s výbornou dostupností. Dům je v původním udržovaném stavu s možností se ihned nastěhovat a postupně rekonstruovat. Přízemí domu - vstupní chodba, koupelna s vanou, komora, toaleta, tři pokoje, kuchyně, v patře-další dva pokoje, koupelna, toaleta, balkon. Dům je částečně podsklepen k domu náleží garáž s dílnou, parkovací stání a přístavky na zahradě, která je pečlivě udržovaná se vzrostlými okrasnými a ovocnými stromy. V místě veškerá občanská vybavenost. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná nemovitost bez vedlejších staveb kromě garáže; Lokalita prostředí - Stejná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Starší nemovitost - horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Stejně velký pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž jedna krytá; ul. U obory, Satalice 250,00 901 6 800 000 27 200 0,93 25 296 Vila z třicátých let o obytné ploše 182 m2 na pozemku o celkové výměře 901 m2 v klidné části Satalic. Dispoziční členění: přízemí - chodba, schodiště do 1.patra, lázeň - koupelna, WC, kuchyň, pokoj pro služku, pokoj, schodiště do sklepa. Sklep - sklep, prádelna. První patro - pokoj, pokoj, pokoj, balkón. Podkroví - momentálně neobyvatelné možné zřídit ateliér či pokoj. Vytápění vily je řešeno plynovým kotlem stejně tak i ohřev vody. Vila je určena ke kompletní rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost na dosah. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná nemovitost bez vedlejších staveb kromě garáže; Lokalita prostředí - Podobná lokalita poblíž Kbel; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Starší nemovitost - horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž jedna krytá zděná garáž; ul. Ašská, Letňany 220,00 433 4 990 000 22 682 0,95 21 548 Rodinný dům v Praze 9 Letňanech. Dům je postaven na pozemku o rozloze 433m2. Dům je částečně podsklepen. V podsklepené části domu se nachází kotelna a sklepní místnost. V přízemí a prvním patře jsou 2 bytové jednotky 3+1. V přízemí domu probíhá rekonstrukce. Dům je napojený na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Vytápění plynovým kotlem (výměna v roce 2009).Dům má upravenou zahradu, na pozemku je postavena garáž pro dvě auta. V místě veškerá občanská vybavenost. Velmi dobrá dostupnost MHD. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná nemovitost bez vedlejších staveb kromě garáže; Lokalita prostředí - Podobná lokalita poblíž Kbel; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Podobně staý dům, taktéž probíhající rekonstrukce; Vliv pozemku, velikost pozemku - Menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž jedna krytá zděná garáž; - 12 -
ul. Šplechnerova, Horní Počernice 200,00 398 4 600 000 23 000 0,92 21 160 Rodinný, více-generační dům se stávající dispozicí 6+1 (2+1 a 2+1) na klidném místě Horních Počernic. Dům stojí na pozemku o celkové rozloze 398 m2 na kterém se nachází garáž a kůlna. Dům má v roce 2007 vyměněnou střechu, nová plastová okna a fasádu, nový plynový kotel. Všechny IS jsou napojeny na dům a k tomu je k dispozici vlastní studnu na zalévání zahrady. Stavba vyžaduje vnitřní rekonstrukci. Zahrada je orientována směrem k Chvalské tvrzi. Součástí je i skalní terasa, která nabízí krásný výhled do okolí. V blízkosti zastávka MHD, metro Černý most a nákupní centrum CČM. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná nemovitost bez vedlejších staveb kromě garáže; Lokalita prostředí - Srovnatelná lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - O něco lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž jedna krytá; Variační koeficient před úpravami: 7,58 % Variační koeficient po úpravách: 7,81 % Průměrná cena 23 136 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 222,23 m 2 Porovnávací hodnota 5 141 513 Kč Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 859 postaveného na pozemku p.č. 727/3 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č. 214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okr. Hl. město Praha, může dosáhnout: 5.141.513,- Kč B) Cena nemovitosti celkem: 5.141.513,-Kč slovy: pětmiliónůstočtyřicetjedentisícpětsettřináctkorunčeských (Kč) REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky 6.385.850,- Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob 5.150.000,- Kč - 13 -
Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 859 postaveného na pozemku p.č. 727/3 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č. 214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okr. Hl. město Praha, na cca : 5.150.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: pětmiliónůstopadsáttisíckorun českých Z toho spoluvlastnický podíl povinného o velikosti 7/36 činí cca: 1.000.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónkorun českých Vzhledem k tomu, že předmětem exekuce je pouze menšinový spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 7/36 (cca šestina) oceňované nemovitosti, snižuje se celková tržní cena celé nemovitosti. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem apod). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje tržní cena podílu o 10-40%. V tomto případě znalec snižuje cenu spoluvlastnického menšinového podílu o 20%. Po této úpravě je stanovena konečná tržní cena spoluvlastnického podílu ve výši 7/36 stanovena na : 800.000, - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: osmsettisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. - 14 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 3.11.2013 2 Výpis z KN podle LV č.214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okres Hl. město Praha ze dne 8.10.2013 1 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Kbely ze dne 20.11.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Kbely s vyznačením polohy domu č.p. 859 1 Fotodokumentace domu čp. 859, jeho interiéru a příslušenství ze dne 24.11.2013 3 Cenová mapa předmětných pozemků 1 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217 K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 423-136/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 24.12.2013 Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31-15 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 3.11.2013-16 -
- 17 -
Výpis z KN podle LV č.214 pro obec Praha, k.ú. Kbely, okres Hl. město Praha ze dne 8.10.2013-18 -
Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Kbely ze dne 20.11.2013 s vyznačením předmětné nemovitosti - 19 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Kbely s vyznačením polohy domu č.p. 859-20 -
Fotodokumentace domu čp. 859, jeho interiéru a příslušenství ze dne 24.11.2013 Přední pohled Zadní pohled Boční pohled Boční pohled Sklad v 1.PP Sklad v 1.PP Schody do 1.NP Kuchyně - 21 -
Koupelna WC Obývací pokoj Ložnice Balkon v 1.NP Schody do 2.NP Kuchyně Koupelna - 22 -
WC Pokoj Balkon v 2.NP Garáž Garáž Dílna Dílna Pohled na zahradu - 23 -
Cenová mapa předmětných pozemků - 24 -