ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1557-32/14 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 1081/7, pozemek parc.č. 2180/26 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Modřice, k.ú. Modřice Adresa nemovitosti: K Lesu 1081, 664 42 Modřice Vlastník stavby: Simona Richterová, r.č.775327/3869, K Lesu 1081, 66442 Modřice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Mgr. Václav Rožec insolvenční správce Kobližná 12, 60200 Brno Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřebu zpeněžení nemovitosti v insolvenčním řízení vedeném u Krajského soudu v Brně podč.j. KSBR 27 INS 10661/2013. Datum místního šetření: 1.4.2014 Stav ke dni : 1.4.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 17.4.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 2847, k.ú. Modřice, ve vlastnictví paní Simony Richterové. Jedná se o bytovou jednotku č. 1081/7 v bytovém domě č.p. 1081 postaveném na pozemku parc.č. 2180/26, se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 5020/124230 na společných částech domu a pozemku, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn.ksbr 27INS 10661/2013 a to k datu místního šetření, tj. k 1.4.2014. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2847, k.ú. Modřice, vyhotovený dne 14.3.2014. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2804, k.ú. Modřice, vyhotovený dne 14.3.2014. Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Modřice. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Informace a podklady získané od objednatele ocenění. Mapa obce Modřice. - 2 -
Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek. Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 1.4.2014 za přítomnosti insolvenčního správce pana Mgr. Rožce a vlastníka bytové jednotky paní Richterové. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Knihovna znalce. Místopis Městečko Modřice se nachází na území okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Modřice se rozkládá asi deset kilometrů jižně od centra Brna a deset kilometrů jihozápadně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má úředně hlášeno kolem 4130 obyvatel. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Modřice májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a tři zubní lékaři. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.(zdroj:www.obce-mesta.info) Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1081/7 o dispozici 2+kk v netypovém bytovém domě při ulici K Lesu, v jižní okrajové části obce. Poloha domu je průměrná, nachází v bezprostřední blízkosti lesa, ale i průmyslové zóny bez občanské vybavenosti v bezprostředním okolí. Parkování v okolí domu je v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. Autobusová a vlaková zastávka Popovice jsou od domu vzdáleny cca 1 km. Celkový popis Bytový dům č.p. 1081, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je zděné netypové konstrukce, má jedno podzemní, tři nadzemních podlaží a plochou střechu. V terénu je postaven jako samostatně stojící objekt, obdélníkového půdorysného tvaru, složený z jedné sekce (vstup, č.p. 1081). Vstup do budovy je ve středové části na severní straně domu. Podlaží jsou přístupná po kovovém schodišti. Vstupy do bytů jsou z pavlačí na severní straně. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, el. nn). Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a skladovací haly. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu a pozemku činí id.5020/124230. Pozemek parc.č. 2180/26 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 398 m 2, je obdélníkového tvaru a je celý zastavěný stavbou bytového domu. Přístup k nemovitosti je zajištěn po zpevněné komunikaci (ul. K Lesu) na pozemcích ve vlastnictví Bobrava, spol. s.r.o.. Silné stránky - blízkost lesa Slabé stránky - omezené parkování v okolí domu, viditelné vady na budově (zatékání střechou, poškozené stupně schodů, praskliny obvodového zdiva, poškozená fasáda, apod.), absence sklepa, větší vzdálenost - 3 -
zastávek MHD, ve vzdálenosti cca 10m od bytového domu jižním směrem od oken bytové jednotky se provádí výstavba dalšího bytového domu a lze předpokládat do budoucna zastínění výhledu z oken bytové jednotky touto budovou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Přístup k nemovitosti je zajištěn po zpevněné komunikaci (ul. K Lesu) na pozemcích ve vlastnictví Bobrava, spol. s.r.o.. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 2847 k.ú. Modřice jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Richterová Simona Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.) Zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku a.s. Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení vlastníka není na pronájem oceňovaného bytu uzavřena žádná nájemní smlouva. Ke dni místního šetření byl byt volný nevyužívaný. OCENĚNÍ Byt č. 1081/7 Posuzovaný byt č. 1081/7 je situovaný v 2.NP. Jedná se o dvoupokojový byt s kuchyňským koutem a s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Orientace místností je na jih. Dispoziční řešení: Byt 2+kk: předsíň, koupelna vybavena vanou, umyvadlem a závěsným WC, dva pokoje, kuchyňský kout, balkón. Konstrukční charakteristika: Budova je zděné netypové konstrukce, postavena na betonových základech s izolací proti zemní - 4 -
vlhkosti. Venkovní fasáda je hladká vápenná. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné štukové, obklady jsou provedeny v koupelně a částečné v kuchyni. Okna jsou plastová, dveře jsou dýhované. Podlahy jsou laminátové plovoucí a z keramické dlažby. Kuchyň není vybavena. Vytápění je z centrální kotelny v domě. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Stáří a technický stav: Bytový dům byl dle sdělení vlastníka postaven v roce 2009. Jedná se o dům s viditelnými vadami, kterými jsou především zatékání střechou, poškozené stupně schodů, praskliny obvodového zdiva. V bytě za vchodovými dveřmi u podlahy je místy provlhlé zdivo. Celkově je bytová jednotka je ve velmi dobrém tech. stavu. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 2+kk Obytné prostory 50,20 m 2 1,00 50,20 m 2 balkón Obytné prostory 2,70 m 2 0,50 1,35 m 2 Celková podlahová plocha 52,90 m 2 51,55 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí č.1 Byt 2+kk = 49,62 m 2, balkon=2,30 m 2. Vybavení je standardní: laminátové podlahy, dlažby v koupelně se záchodem, plastová okna, vytápění centrální prostřednictvím radiátorů, dveře dýhované, kuchyňská linka. Zdroj: databáze spolupracujících znalců č.2 Byt 2+kk = 50,95 m 2, lodžie = 7,30 m 2 Vybavení standard ÚT centrální, plast. okna, lamináty a ker. dlažba Zdroj: databáze spolupracujících znalců č.3 Byt 2+kk = 54,60 m 2, lodžie=7,30 m 2. Vybavení Plastová okna, plochá střecha, ÚT z vlastní kotelny, zděné jádro, zateplená fasáda - standard. - 5 -
Cena stavby po dokončení bez vybavení kuchyně. Zdroj: databáze spolupracujících znalců č.4 Nabízíme k prodeji velmi pěkný a slunný byt 2+kk v osobním vlastnictví v Modřicích, ulice Popovická, lokalita Bobrava, s dobrou dostupností do Brna. Rozloha bytu je 44 m2 + balkón 3,6 m2. K bytu náleží vlastní soukromé parkovací stání, které je zahrnuto v ceně. Zdroj:http://www.eurobydleni.cz/prodej-bytu2_kk-popovicka-modrice/detail/5675732 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Okres Brno-venkov, Modřice, K Lesu (Bobrava) 3.NP/3.NP 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 50,77 m 2 1 650 000 Kč 32 500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena; Velikosti objektu - stejná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - vč. kuch. linky; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.2 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Brno - venkov: Modřice - K lesu (Bobrava) 2.NP/3.NP 2+kk Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 31 850 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 54,60 m 2 1 460 000 Kč 26 740 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : - 6 - Celkový Upravená j. koef. K C cena Kč/m 2
Redukce pramene ceny - kupní cena 08/2013; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.3 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Modřice, ul. K Lesu (u motorestu Bobrava) 1.NP/3.NP 2+kk 1,00 26 740 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 58,25 m 2 1 400 000 Kč 24 034 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - kupní cena 05/2013; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.4 Lokalita: Podlaží: Dispozice: Modřice, ul. Popovická 2.NP/3.NP 2+kk Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 24 034 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 45,80 m 2 1 850 000 Kč 40 393 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší byt; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - vč. vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - vceně i parkovací stání; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 32 153 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena - 7 -
srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku ve zděném bytovém domě v okrajové části obce Modřice, při ulici K Lesu. Poloha domu je průměrná, nachází v bezprostřední blízkosti lesa, ale i průmyslové zóny bez občanské vybavenosti v bezprostředním okolí. Parkování v okolí domu je v omezené kapacitě na veřejných komunikacích a parkovacích plochách. Autobusová a vlaková zastávka Popovice jsou od domu vzdáleny cca 1 km. Bytová jednotka je vybavena na standardní úrovni z roku 2009. Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 2+kk mezi menší byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 24 034,- Kč/m 2 až 32 153,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 29 000,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 24 034 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 28 694 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 32 153 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 29 000 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 51,55 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 494 950 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 494 950 Kč Obvyklá cena 1 500 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - bytové jednotky č. 1081/7 v bytovém domě č.p. 1081 postaveném na pozemku parc.č. 2180/26 včetně příslušného spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5020/124230 na společných částech domu a pozemku, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Modřice, obec Modřice, okres Brno - venkov, zapsáno na LV č. 2847, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 1.4.2014, po zaokrouhlení na: 1 500 000,- Kč Slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých Ve Velaticích 17.4.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1557-32/14 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2847 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-9 -
Výpis z KN LV č. 2847-10 -
- 11 -
KM - 12 -
Fotodokumentace - 13 -
- 14 -