- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1916-502/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 stavby č.p. 6127 na pozemku parc.č. 3609/39, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 3352) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 634/5 702 00 Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00168/14 Podle stavu ke dni 16. 9. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě dne 29. 9. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Prodejní stánek, Aleše Hrdličky č.p. 6127 Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Poruba-sever 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 16. 9. 2014 za účasti spoluvlastníka nemovité věci a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3352 pro k.ú. Poruba-sever ze dne 29. 9. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy Sp.zn. 102 EX 00168/14-044 o ustanovení znalce ze dne 13.8.2014. Skutečnosti zjištěné na místě samém. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 478 ke dni 30. 6. 2014 zapsáni: Gajdoš Petr, Horní 791/3, Hrabůvka, 70030 Ostrava podíl 1/6 Rudol Zdeněk, Jiřího Herolda 1560/8, Bělský Les, 70030 Ostrava podíl 5/6 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Gajdoš Petr Zahájení exekuce Gajdoš Petr Zástavní právo exekutorské Blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je tvořena jinou stavbou prodejním stánkem na pozemku parc. č. 3609/39. Pozemek parc.č. 3609/39 je ve vlastnictví třetí osoby (města Ostravy) a není předmětem tohoto ocenění. Nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, části Poruba, na ul. Aleše Hrdličky, cca 100 m západně od zastávky MHD Dílny DP Ostrava. Výhody nemovité věci: - umístění v lokalitě s vysokým pohybem obyvatelstva, poblíž zastávky MHD Nevýhody: - velká konkurence marketu Hruška přímo naproti prodejního stánku 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovité věci - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 3352
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Prodejní stánek č.p. 6127 na pozemku parc.č. 3609/39 Jedná se o samostatně stojící prodejní stánek, s pultovou střechou. Stánek je montované konstrukce umístěn na betonových základových pásech. Okna zdvojená. Podlahy s krytinou PVC. Zdrojem teplé vody jsou dva malé el. ohřívače. Sanitární vybavení tvořenou WC s umývátkem a umyvadlo. Inženýrské sítě: stánek je napojen na vodovod, elektřinu, splaškovou kanalizaci. Dešťová voda je svedena do trativodu. Stánek sestává ze dvou prostorových buněk. Jedna o rozměrech 6*2,5m, druhá o rozměrech 5*2,5m. Stáří prodejního stánku je cca 20 let. Technický stav objektu odpovídá uvedenému stáří. Zastavěná plocha stánku je 27,5 m 2. Příslušenství stánku tvoří přípojky inženýrských sítí: vodovod, kanalizace, elektro. Stánek je situován na pozemku města. Pozemek je v nájmu, měsíční nájemné činí cca 2000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se přímo v této lokalitě běžně neobchoduje s prodejními stánky. V širším okolí (v Ostravě) se běžně nabízí obdobné prodejní stánky v rozmezí cca od 30 tis. do 150 tis. Kč v závislosti na umístění, technickému stavu, velikosti, možnému dalšímu využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce.
- 5 - Tab. č.1: Srovnávací analýza srovnávané nemovitosti č.1 č.2 č.3 č.4 lokalita Zimmlerova, O.Zábřeh Bohumínská, Slezská O. Průběžná, Ostrava Paskovská, O.Hrabová cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukova ná cena za m2 korekce stavu korekce lokality výsledná cena za m2 150570 0,85 30 4 266 1,00 1,00 4 266 80000 0,85 11 6 182 1,00 1,00 6 182 120000 0,85 25 4 080 1,05 1,00 4 284 30000 0,85 73 349 1,05 1,00 367 průměrná indexovaná hodnota 3 775 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 27 3 775 101 917 Srovnávací hodnota (orientační) 101 917,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 101 917,- Kč. Cena obvyklá zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 102 000,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovité věci: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/6: 102 000,- Kč 17 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: jiná stavba prodejní stánek č.p. 6127 umístěn na pozemku parc.č. 3609/39, v k.ú. Poruba sever, obci Ostrava a okrese Ostrava - město(lv č. 3352), je stanovena ke dni 16. 9. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech k datu ocenění ve výši 17 000,- Kč.
- 6 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 na jiné stavbě prodejním stánku č.p. 6127 umístěném na pozemku parc. č. 3609/39, katastrální území Poruba-sever, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 3352) činí Slovy: sedmnácttisíc Kč 17 000,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvl. podílu o velikosti 1/6) včetně příslušenství 0,- Kč 17 000,- Kč Slovy: sedmnácttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, vztahující se ke spoluvlastnickému podílu, které by nezanikly prodejem nemovitých věcí z dražby. V Ostravě, 29. 9. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1916-502/2014 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z KN LV č. 3352
- 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věcí
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 9 -
- 10 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Obchodní prostor, Zimmlerova, Ostrava-Zábřeh Cena: 150 570,- Kč Zastavěná plocha: 30 m 2 Samostatná prodejna v komplexu dalších prodejen na ul. Zimmlerové. V Ostavě Pískových dolech.. Tento prostor může být využit jako prodejna nebo i jako kancelář, je pronajímán za 4 tis. Kč měsíčně. Vzhledem ke kupní ceně a měsíčnímu výnosu z pronájmu je to investice s velmi dobrou návratností. Prodejna má vstup přímo z chodníku, velké výlohy, vlastní zázemí sklad, WC, šatna, umývadlo. Připojení elektřiny - vlastní elektroměr, připojení vody - vodoměr, kanalizační připojení. Celkově je prodejna zateplena. Celkový prostor prodejny je 30 m2 - prodejní plocha 20 m2, zázemí a sklad 10 m2. Nemovitá věc č. 2 Obchodní prostor, Bohumínská, Ostrava- Slezská Ostrava Cena: 80 000,- Kč Zastavěná plocha: 11 m 2 Prodej občerstvovacího stánku ve Slezské Ostravě na ul. Bohumínská. Jedná se o stánek z plechové krytiny s tepelnou izolací VISTEMAT na pozemku města. Stánek je vybaven lednicemi, mikrovlnnou troubou, vařiči, fritézou, poličkami... Celková plocha prodejního stánku je 11m2 celkové rozměry stánku činí 3080mm x 3850mm, je připojen na elektřinu a je v těsné blízkosti zastávky MHD..Nemovitá věc č. 3 Obchodní prostor, Průběžná, Ostrava Cena: 120 000,- Kč Zastavěná plocha: 25 m 2 Stánek umístěný v Ostravě Porubě na ulici Průběžná, u zastávky MHD. Užitná plocha stánku je 25 m2. Nutnost menších oprav. Nemovitá věc č. 4 Obchodní prostor, Paskovská, Ostrava-Hrabová Cena: 30 000,- Kč Zastavěná plocha: 14 m 2 Zavedená trafika na ulici Paskovská v lokalitě Ostrava Hrabová, zastávka MHD Šídlovec. Starší typ (cetrisové desky) z roku 1994, půdorys 2.00 x 1.40 m, v provozu od roku 1998, přípojka el. 220/6A.