ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1026 7 / 2010 O ceně rodinného domu č.p. 131 včetně součástí a příslušenství, staveb bez č.p./č.e. a pozemků parcelní čísla 1334, 1335, 1336, 1337 a 1338, vše v katastrálním území Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc. Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracovala: Na posudku spolupracoval: Konkurzní správce Mgr. Karla Voltnerová V Hlinkách 3 Olomouc Zjištění ceny v místě a čase obvyklé pro potřeby objednavatele Ing. Jana Dudková Filipova 22 635 00 Brno Ing. Jaroslav Pekr Březinova 14 Prostějov Datum místního šetření: 29.1.2010 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29.1.2010 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů V Brně, dne 10.2.2010 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku 1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí: - okres Olomouc, obec Dlouhá Loučka - katastrální území Dolní Dlouhá Loučka, list vlastnictví č. 91 A: Vlastnické právo: Zdeněk Řezníček a Vlasta Řezníčková SJM, 9. května 131, Dlouhá Loučka B: Budova č.p. 131, způsob využití bydlení, na pozemku parc. č. 1338 Budova bez č.p./č.e., způsob využití garáž, na pozemku parc. č. 1336 Budova bez č.p./č.e., způsob využití jiná stavba, na pozemku parc. č. 1335 Pozemek parc. č. 1334, výměra 1201 m2, zahrada Pozemek parc. č. 1335, výměra 46 m2, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc. č. 1336, výměra 31 m2, zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parc. 1337, výměra 202 m2, zahrada Pozemek parc. č. 1338, výměra 458 m2, zastavěná plocha a nádvoří 1.1.2. Výsledky místního šetření: - dne 29.1.2010 za přítomnosti zástupce objednavatele posudku a majitele nemovitostí p. Řezníčka 1.1.3. Použité předpisy, literatura a podklady: - Zákon č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů - Kopie katastrální mapy - Podklady pro stanovení tržní hodnoty ( podklady realitních kanceláří apod. ) - Teorie oceňování nemovitostí - Vlastní znalecký posudek č. 824 122 / 2007 ze dne 12.11.2007 - Znalecký posudek č. 448 233 / 1994 ze dne 9.12.1994, vypracoval Ing. Bohuslav Štencl, Kaštanová 13, Olomouc 1.1.4. Informace od objednavatele znaleckého posudku a získané při místním šetření 2
1.2. Stav posuzovaných nemovitostí Charakteristika obce: Dlouhá Loučka je obec s 1884 obyvateli vzdálená cca 32 km od města Olomouc. V obci je pouze základní infrastruktura odpovídající velikosti a významu obce. Oceňované nemovitosti se nacházejí při místní komunikaci v centru obce v souvisle zastavěné části. Základní popis: rodinný dům dvoubytový, samostatně stojící, s částečným podsklepením, původní část s jedním nadzemním podlažím se sedlovou střechou, přístavba je dvoupodlažní s plochou střechou. RD se nachází na pozemku parc. č. 1338. Přímo za domem se na pozemku dále nachází samostatně stojící dílna ( víceúčelová stavba ). Za domem vlevo se na pozemku parc. č. 1336 nachází garáž, pozemek parc. č. 1335 je zastavěn stavbou skladu. Na pozemku parc. č. 1337 vpravo za domem a na pozemku parc. č. 1334 se nacházejí zahrady s trvalými ovocnými a okrasnými porosty a venkovními úpravami. Na části pozemku parc. č. 1338 se nachází předzahrádka. Stáří, stavebně technický stav rodinného domu a příslušenství: Stáří nemovitosti je převzato z údajů uvedených ve ZP č. 448 233/1994 znalce Ing. Štencla a posouzeno na místě při místním šetření. Dle výše uvedeného ZP byla původní část rodinného domu postavena roce 1940, v roce 1970 byla provedena přístavba. V r. 2007 ( vlastní ZP č. 824 122 / 2007 ) probíhala rekonstrukce vnitřních prostor v původní části domu, ve špatném stavu se nacházela část střešní konstrukce. Ke dni místního šetření se dům nachází v obdobném stavebně technickém stavu, rekonstrukce nebyly dokončeny a na nemovitosti neprobíhá běžná údržba. Konstrukční řešení RD ke dni ocenění: základové konstrukce standardní s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné, stropní konstrukce trámové s rovným podhledem a prefabrikované, střecha sedlová a plochá, krytina střechy plechová a eternitové šablony, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnější omítky standardní stříkané, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní obklady standardní keramické, schodiště betonové, dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností dřevotřískové a plovoucí, podlahy ostatních místností dlažebné a s povrchem z PVC, vytápění ústřední plynové, elektroinstalace standardní světelná a třífázová, bleskosvod není instalován, rozvod vody ze studny, zdroj teplé vody el. bojler, kanalizace ze všech hygienických zařízení do žumpy, rozvod plynu není, pouze PB, vybavení kuchyní standardní kuchyňské linky, vnitřní hygienická zařízení standardní, WC standardní splachovací, ostatní vybavení se nevyskytuje. Dispoziční řešení: Počet podlaží: částečné 1 podzemní, v původní části 1 nadzemní bez využitelného podkroví o velikosti 2+kk, v přístavbě se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 s příslušenstvím. 3
Využití: bydlení Poloha: v nejbližším okolí převážně rodinné domy, nemovitost situována jako samostatně stojící stavba v centru obce. Celkově charakterizováno jako dobrá místní poloha. Inženýrské sítě: nemovitosti jsou připojeny na veřejný rozvod el. energie a plynu. Voda z vlastní studny, kanalizace svedena do žumpy Příslušenství: garáž, sklad a dílna ( víceúčelová stavba ), venkovní úpravy v zahradách oplocení, zpevněné plochy, voliéry apod., studna a žumpa Pozemky: Zastavěné plochy a zahrady o celkové výměře 1.938 m2 Zástavní práva: Zástavní právo smluvní ze dne 28.12.1992 ve výši 16 674 973,- Kč, právní účinky vkladu ke dni 21.1.1993, pro Česká konsolidační agentura, Janovského 438/2, Praha 7 Dle požadavku objednavatele je nemovitost posuzována bez výše uvedeného zástavního práva Posuzované nemovitosti jsou zapsány do soupisu konkursní podstaty úpadce GUMEX, spol. s r.o. Věcná břemena: nevyskytují se Nájemní vztahy: Ke dni ocenění nebyla doložena žádná nájemní smlouva k nemovitosti, nemovitost je posuzována ve stavu bez omezení nájemním vztahem. Prodejnost nemovitosti: zhoršená vzhledem k poloze obce a aktuálnímu stavu na realitním trhu, v obci nabídka výrazně převyšuje poptávku Rizika nemovitosti: neposuzované zástavní právo 1.3. Seznam příloh Příloha č. 1.: Příloha č. 2.: Příloha č. 3.: Příloha č. 4.: Fotodokumentace Situační mapy Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí 4
2. Posudek 2.1. Rodinný dům č.p. 131 včetně součástí a příslušenství, včetně budov bez č.p./č.e. a včetně pozemků parc. č. 1334, 1335, 1336, 1337, 1338 2.1.1. Stanovení porovnávací hodnoty Jedná se o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena zohledněná současnou situací na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Porovnávací hodnota bude stanovena s využitím dále uvedených srovnávacích nemovitostí: Popis Cena Redukce Poloha Velikost Vybav. Přísluš. Zahrada Další K Srovnávací na pramen rodin. a stav hlavní vlivy hodnota Kč ceny domu stavby Kč RD Dlouhá Loučka 1 890 000 1 512 000 1,00 0,70 0,70 1,20 1,00 0,70 0,86 1 301 400 RD Plinkout 840 000 714 000 1,10 1,30 1,20 1,10 2,00 1,50 1,35 963 900 RD Dlouhá Loučka 980 000 833 000 1,00 1,20 1,30 1,30 1,50 1,10 1,21 1 011 500 RD Dlouhá Loučka 1 700 000 1 360 000 1,00 1,30 0,60 1,30 1,40 0,70 0,99 1 350 286 RD Dlouhá Loučka 1 600 000 1 280 000 1,00 1,00 0,75 1,50 1,80 0,90 1,10 1 403 429 RD Huzová 1 790 000 1 432 000 1,00 0,90 0,70 1,20 0,90 0,80 0,89 1 278 571 RD Uhřičice 1 700 000 1 360 000 0,85 1,00 0,80 1,30 1,20 0,80 0,95 1 292 000 RD Kojetín 1 200 000 1 020 000 0,70 1,20 0,80 0,80 2,00 0,80 1,01 1 027 286 Uvedené nemovitosti jsou s oceňovanou přijatelně srovnatelné, rozdíly v poloze, ve stavu a vybavení, příslušenství, velikosti apod. jsou eliminovány úpravnými koeficienty. Z vypočtených upravených cen je stanoven průměr od něhož je odečten 15-ti % podíl z rozdílu mezi hodnotou maximální a minimální. 5
Průměrná srovnávací hodnota: 1 203 546 Kč Minimum: 963 900 Kč Maximum: 1 403 429 Kč 15% rozdíl: 65 929 Kč Porovnávací hodnota: 1 137 617 Kč Výsledná porovnávací hodnota je stanovena ve výši ( zaokrouhleno ) 1 100 000,- Kč 3. Stanovení ceny v místě a čase obvyklé Při stanovení návrhu obvyklé ceny se předpokládá, že na nemovitostech neváznou žádná zástavní práva ani věcná břemena, nemovitosti jsou bez jakýchkoli právních a jiných omezení, výjma v posudku uvedených. Zástavní právo dle odst. 1.2. se neuvažuje. Na základě provedeného rozboru a stanovených výpočtů byl proveden odhad ceny v místě a čase obvyklé posuzovaných nemovitostí jako minimální realizovaná cena prodeje ve výši: 1 100 000,- Kč slovy: jedenmilionstotisíc korun českých V Brně, dne 10.2.2010 Ing. Jana Dudková Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999, č.j. Spr. 3693/98 pro základní obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí, - stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1026 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně, dne 10.2.2010 Ing. Jana Dudková 6
7
8
9