ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7165 NEMOVITÁ VĚC: Ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 chata č.e. 130 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Cetoraz, k.ú. Cetoraz Adresa nemovité věci: Cetoraz 130, 395 01 Vlastníci stavby: Bronislav Vagenknecht, Čs. Armády 601/23, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Dalibor Vagenknecht, Kladenská 535/12, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vladislava Vagenknechtová, Kladenská 535/12, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Bronislav Vagenknecht, Čs. Armády 601/23, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Dalibor Vagenknecht, Kladenská 535/12, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vladislava Vagenknechtová, Kladenská 535/12, 16000 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 6934/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 48 000 Kč Datum místního šetření: 3.10.2014 Stav ke dni : 3.10.2014 Počet stran: 10 Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 6.10.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavba (budova) č.e.130, způsob využití: rod. rekr na pozemku st. parc. č. 179 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Cetoraz, obec Cetoraz, okres Pelhřimov, zapsáno na LV 348. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. - 2 -
Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Bronislav Vagenknecht, Čs. Armády 601/23, Bubeneč, 16000 Praha. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 3.10.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Cetoraz se nachází 28 km západně od Pelhřimova a 4 km jihozápadně od Pacova v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. - 3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavba (budova) č.e.130, způsob využití: rod. rekr na pozemku st. parc. č. 179 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Cetoraz, obec Cetoraz, okres Pelhřimov, zapsáno na LV 348. Předmětná stavba je postavena v chatařské oblasti s přístupem z místní nezpevněné komunikace. Stavba se nachází na oploceném pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek st. parc.č, 179 ( zastavěná plocha a nádvoří ) Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena - 4 -
[ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: st pozemek Cetoraz KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 2 991 550 000 183,88 0,90 165,49 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Lidmaň KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 796 190 000 238,69 0,90 214,82 Popis pozemku: Lokalita: st pozemek Dobešov KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 655 230 000 138,97 0,90 125,07 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 168,46 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 179 28 168 4 704 nádvoří Celková výměra pozemků 28 Hodnota pozemků celkem 4 704 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 28,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rekreační chata postavena v chatařské oblasti. Přístup k chatě je z místní nezpevněné cesty v okrajové části obce. Přízemní stavba se střešní částí, svislé konstrukce jsou dřevěné, krov je sedlový dřevěný osazen plechovou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Souhrnný stavebně technický stav je podprůměrný. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Chata Chýnov Chata v chatové oblasti Skalice 2 v obci Chýnov o CP 273 m2. Na pozemku je chatka obložená dřevem, částečně zařízená - kuchyňská linka, lednice, plotýnkový vařič, postele. Terasovitá zahrada se vzrostlými okrasnými stromy, elektřina, užitková voda. Pitná voda je ve vodárně, - 5 -
společná pro tuto chatovou oblast. Chata Mladá Vožice Chata v Mladé Vožici, okres Tábor. Zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii na kraji Mladé Vožice. Ze zahrady je krásný výhled do okolí. Zahrada je udržovaná a využívaná k pěstování ovoce a zeleniny, nachází se zde skleník a pařník. Chata je dřevěná, je zde jedna místnost se základním zařízením. K chatě patří kolna na ukládání nářadí. K pozemku je doveden místní vodovod s užitkovou vodou. Pitná voda je ze studny u vstupu do kolonie, která je oplocená. Zahrada s chatou se nachází v klidné lokalitě ideální k rekreaci. Chata Pacov Jednopodlažní montovaná dřevostavba se zatepleným pláštěm, která se nachází na okraji malebné osady Hrádek - Pacov. Chata je postavena na pozemku o celkové velikosti 58m2. Vytápění domu je kamny na tuhá paliva. Elektřina 230/400. Voda je do domu zavedena z obecního vodovodu. Odpad je sveden do septiku. Možnost rozšířit obytnou část o další místnost přístupnou z chodby. Chata Pošná Chata s pozemkem o výměře 630 m2 v obci Pošná, klidná část obce, objekt pro rekreaci nebo bydlení, dispozice 2+1,garáž, stodola,nová přípojka elektřiny,obecní vody,připojení na veřejnou kanalizaci, přístup po obecní komunikaci, výhled na náves, ve stávající zástavbě obytných domů a chalup Srovnatelné nemovité věci Název: Chata Chýnov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 130 500 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 273 m 2 145 000 Kč 145 000 Kč/ks Název: Chata Mladá Vožice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-6 -
Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 144 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 506 m 2 160 000 Kč 160 000 Kč/ks Název: Chata Pacov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 224 100 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 58 m 2 249 000 Kč 249 000 Kč/ks Název: Chata Pošná Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks 261 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 630 m 2 290 000 Kč 290 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny 130 500 Kč/ks 189 900 Kč/ks 261 000 Kč/ks 189 900 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota * 1,00 / 4,00 = 47 475,00 47 475 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 47 475 Kč 4 704 Kč Obvyklá cena 48 000 Kč slovy: Čtyřicetosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 stavba (budova) č.e.130, způsob využití: rod. rekr na pozemku st. parc. č. 179 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Cetoraz, obec Cetoraz, okres Pelhřimov, zapsáno na LV 348. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - nezjištěno III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 48.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. - 8 -
V Praze 6.10.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7165 do znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 348 6 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 2-10 -