- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2025-611/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 1756/7 na ul. 8.května, umístěné v domě č.p. 1756,1757 na parc.č. St. 1997 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1756,1757 na pozemku p.č. St. 1997 a pozemku parc.č. st. 1997, katastrální území Šumperk, obec a okres Šumperk (LV 7759 a LV 4164) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 634/5 702 00 Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00075/14 Podle stavu ke dni 11. 12. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Ruská 87/11 703 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 23. 12. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1756/7 Adresa nemovité věci: 8.května 1756/46, 787 01 Šumperk Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 11. 12. 2014 za účasti znalce a vlastníka bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7759 pro k.ú. Šumperk ze dne 3.10. 2013. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy Sp.zn. 102 EX 00075/14-025 o ustanovení znalce ze dne 18.11.2014. Skutečnosti zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 7759 zapsán: Kontroš Vladimír, 8. května 1756/46, 78701 Šumperk Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Šumperk, ul. 8.května, poblíž křížení ul 8.května a Melantrichova. Vzdálenost od MHD Jeremenkova 17 je cca 350 m. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve městě Šumperk je veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost do centra cca 1 km. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1756/7 umístěnou v domě č.p. 1756,1757 na pozemku parc.č. St. 1997 a spoluvlastnickým podílem ve výši 276/10000 na společných částech domu č.p.
- 3-1756,1757 na pozemku p.č. St. 1997 a pozemku parc.č. St. 1997 v k.ú. a obci Šumperk. Pozitiva oceňované nemovité věci: - klidná lokalita k bydlení - bytový dům prošel revitalizací (nová fasáda, zateplení a plastové okna, vchod) Negativa oceňované nemovité věci: - omezené parkovací možnosti v okolí 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.1756/7 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 1756 ve 2. NP z 5.NP bez výtahu. Celková plocha bytu je 64 m 2 s příslušenstvím (balkon, sklepní kóje). Bytová jednotka se nachází v průměrném, udržovaném stavu. Byt prošel v roce 2008 částečnou rekonstrukcí. Podlahy v obytných místnostech jsou parkety, v ostatních prostorách keramická dlažba a PVC. Kuchyň je vybavená zánovní kuchyňskou linkou (z r. 2008) a kombinovaným sporákem. Sociální vybavení jednotky tvoří rohová vana, umyvadlo, WC. Okna plastová. Vytápění bytu ústřední. Jádro umakartové. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel revitalizací (zateplení, společné prostory, nová okna), v domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován v roce 1970. K vlastnictví bytové jednotky 1756/7 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 276/10000 na společných částech domu č.p. 1756,1757 na pozemku parc.č. st. 1997 a pozemku parc.č. st. 1997, v k.ú. Šumperk, obci a okresu Šumperk zapsané na LV č. 4164.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 750 tis. až 1 200 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 Lidická, Šumperk 895 000 0,90 64 12 586 1,05 1,00 1,00 1,00 13 215 byt č.2 Uničovská,Šumperk 948 000 0,90 65 13 126 1,00 1,00 1,00 1,00 13 126 byt č.4 Vrchlického,Šumperk 770 000 0,90 64 10 828 1,05 1,00 1,00 1,00 11 370 průměrná indexovaná hodnota 12 570 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 64 12 570 804 500 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 804 500,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, nabídku a poptávku, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 804 500,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.1756/7, tak i podíl na společných částech domu č.p. 1756,1757 na pozemku p.č. St. 1997 a pozemku parc.č. st. 1997. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 805 000,- Kč
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1756/7, umístěné v domě č.p. 1756,1757 na pozemku p.č. St. 1997 (LV 7759) a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1756,1757 na pozemku p.č. St. 1997 a pozemku parc.č. St. 1997 (LV č. 4164), katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk, je stanovena ke dni 11. 12. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 805 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č.1756/7 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku Slovy: osmsetpěttisíc Kč 805 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 23. 12. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2025-611/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1756,1757 Kuchyň Pokoj Ložnice Koupelna WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Lidická, Šumperk Cena: 895 000,- Kč Užitná plocha: 64 m 2 Byt 3+1, umístěný na ulici Lidické v Šumperku. Byt se nachází v 6.patře panelového domu s výtahem. Podlahová plocha bytu činí 64 m2, k bytu navíc patří lodžie cca. 4 m2 a sklepní box. Samotný byt má nová plastová okna, měření tepla, litinové radiátory, v bytě jsou omítky. Zbývající část bytu je původní, v průběžně udržovaném stavu. Dispozice bytu viz. schéma bytu. Výhodou bytu jsou nízké náklady, orientace bytu na slunnou západní stranu, v zádveří úložné prostory. Z bytu jsou hezké výhledy do okolí, lodžie je zasklena. K bytu patří dále užívání společných prostor domu. Dům i byt jsou bez dluhu, v domě nový výtah. Parkování je umožněno před domem podél cesty a na parkovišti. V blízkém okolí je veškerá občanská vybavenost. V dosahu MHD (zastávka přímo naproti domu), centrum města do 10 min. chůze. Bezproblémové okolí. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Uničovská, Šumperk Cena: 948 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Byt v osobním vlastnictví s balkonem po rekonstrukci, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, plastová okna, vnitřní dveře, zděné bytové jádro, se sprchovým koutem s možností dobudování vany. Nachází se ve 3.NP šestipatrového panelového domu s částečným zateplení venkovní fasády, bez výtahu. Bezproblémové parkování hned u domu, kousek obchod a blízké centrum s plnou občanskou vybaveností. Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Vrchlického Cena: 770 000,- Kč Užitná plocha: 64 m 2 Byt 3+1 v OV umístěný na ulici Vrchlického v Šumperku. Byt se nachází ve 5. nadzemním podlaží samostatně stojícího panelového domu. Byt je umístěn pod střechou. Dům je po celkové revitalizaci, bez výtahu, s udržovanými společnými prostory. Jde o slunný byt, který je v původním avšak velmi zachovalém a udržovaném stavu. Celková podlahová plocha bytu činí 64 m2. Podlahy v pokojích pokrývají velmi zachovalé parkety. K bytu náleží sklepní kóje a užívání spol. prostor. Parkování je umožněno před domem podél cesty. V blízkém okolí je veškerá občanská vybavenost.