- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2027-613/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 32/3, umístěné v domě č.p. 32 na pozemku parc.č. 220 (LV 222) a spoluvlastnickém podílu o velikosti 7705/30985 na společných částech domu č.p. 32 na parc.č. 220 a pozemku parc.č. 220 (LV č. 221), vše katastrální území Kunčice, obec Bělotín, okres Přerov Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 1717/11 Podle stavu ke dni 11. 12. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Ruská 87/11 703 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 30. 12. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 32/3 Adresa nemovité věci: Kunčice 32, Bělotín Okres: Přerov Obec: Bělotín Katastrální území: Kunčice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 11. 12. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité věci ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 222 pro k.ú. Kunčice ze dne 20.11.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 Ex 1717/11-48 o ustanovení znalce ze dne 20.11.2014. Prohlášení vlastníka budovy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 222 zapsán: Šustková Jana, Kunčice 32, 75364 Bělotín Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Bělotín, v odlehlé části Kunčice, v jejím středu, u autobusové zastávky Kunčice, střed. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a občanské vybavenosti. V místní části Kunčice pouze minimální občanská vybavenost, další občanská vybavenost v centru Bělotína, vzdáleném cca 3 km, kompletní vybavenost ve spádovém městě Hranice, vzdáleném cca 8 km od nemovité věci. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 32/3 umístěnou v domě č.p. 32 na parc.č. 220 a spoluvlastnickým podílem ve výši 7705/30985 na společných částech domu č.p. 32 na pozemku parc.č. 220 a pozemku parc.č.220 v k.ú. Kunčice a obci Bělotín. Pozitiva oceňované nemovité věci: - klidná lokalita k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - v okolí není k dispozici občanská vybavenost obce 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 32/3 Znalci nebyl umožněn vstup do bytu. Dle prohlášení vlastníka budovy se jedná o byt o velikosti 2+1 umístěn v panelovém bytovém domě č.p. 32 ve 2. NP z 2.NP bez výtahu. Celková plocha bytu je 80,05 m 2 s příslušenstvím (balkon, sklepní místnosti). Dále znalec předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. etážové vytápění plynem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s valbovou střechou. Dům se nachází v původním stavu. V domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Stáří domu odhaduji na cca 40 let. K vlastnictví bytové jednotky 32/3 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 7705/30985 na společných částech domu č.p. 32 na parc.č. 220 a pozemku parc.č. 220 v k.ú. Kunčice, obci Bělotín a okresu Přerov.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se přímo v této lokalitě (Kunčicích, případně Bělotíně) neobchodují ani nenabízí žádné obdobné byty. V širším okolí (cca 10 km od Kunčic) se běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 400 tis. až 750 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m 2 redukovaná cena za m 2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m 2 byt č.1 Cementářské sídl.,hranice 650 000 0,85 56 9 866 0,80 0,90 0,80 1,00 5 683 byt č.2 Jiřího z Poděb.,Hranice 630 000 0,85 56 9 563 0,80 1,00 0,80 1,00 6 120 byt č.4 Jaselská,Hranice 750 000 0,85 65 9 808 0,80 1,00 0,80 1,00 6 277 průměrná indexovaná hodnota 6 027 Výměra bytu v m 2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 72,8 6 027 438 736 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 438 736,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu a bytu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 438 736,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.32/3, tak i podíl na společných částech domu č.p. 32 na pozemku parc.č. 220 a pozemku parc.č. 220 a po zaokrouhlení činí. 440 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci bytové jednotky č. 32/3, umístěné v domě č.p. 32 na pozemku parc.č.220 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 32 na pozemku parc.č.220 a pozemku na parc.č. 220, katastrální území Kunčice, obec Bělotín, okres Přerov, je stanovena ke dni 11.12. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 440 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č. 32/3 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku Slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč 440 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči Cena obvyklá, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná Slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč 440 000,- Kč V Ostravě, 30. 12. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2027-613/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 32 Bytový dům č.p. 32 Bytový dům č.p. 32
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1 ul. Cementářské sídliště, Hranice - město Cena: 650 000,- Kč Užitná plocha: 56 m 2 Byt 2+1, 56 m2, který se nachází ve 3. patře cihlového domu v Hranicích - Hranice I-Město. Byt je po částečných úpravách - Kuchyňská linka s plynovým sporákem, koupelna s vanou, WC zvlášť, stoupačky v plastu, nový plynový kotel, nové rozvody topení, nové radiátory, nová plastová okna, žaluzie, na podlahách lino a parkety (na nich koberce). Orientace oken na JV a SZ. K bytu náleží 2x sklep. Dům je po rekonstrukci - Nová fasáda vč. zateplení, nová střecha, nová plastová okna, stoupačky v plastu, nové rozvody plynu, světla na čidla, nové vchodové dveře, zvonky a schránky, úprava společných prostor. Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1 ul. Jiřího z Poděbrad, Hranice - město Cena: 630 000,- Kč Užitná plocha: 56 m 2 Byt 2+1 o celkové ploše 58 m2, který se nachází v 1.NP cihlového domu. Byt je vytápěn vlastním plynovým kotel, ohřev vody je elektrickým bojlerem a jsou zde i nová plastová okna. Součástí je i sklepní prostor. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 3 Byt 2+1, Jaselská, Hranice - město Cena: 750 000,- Kč Užitná plocha: 65 m 2 Rekonstruovaný, slunný, velmi prostorný a dispozičně dobře řešený byt 2+1 (65 m2 + sklep 12 m2) ve 2.NP. cihlové bytovky. Dům se nachází v klidné ulici blízko autobusového a vlakového nádraží. Je částečně rekonstruován, na další opravy (mj. fasády) je naspořeno ve fondu oprav.byt je nabízen k prodeji včetně většiny zařízení a nábytku. Z prostorné předsíně se skříněmi se vstupuje do koupelny s vanou, WC, kuchyně a dvou velkých pokojů. Podlahy v bytě jsou buď parkety v dobrém stavu, nebo nové plovoucí. V koupelně a na WC dlažba. Vytápění a ohřev vody zajišťuje nový kondenzační plynový kotel (pořiz. cena 50000,- Kč). K dispozici je telefonní linka, STA. Parkování před domem.