Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, 675 31 ICQ: 341 591 832, GSM: 724 217 609 E-mail: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti (ocenění práv a povinností k družstevnímu bytu) číslo 448-24/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Byt 1 + 1 v družstevním vlastnictví (práva a povinnosti), k bytu č. 618/12, v panelovém domě, č.p. 618 s přísl. v obci Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl.m. Praha Adresa nemovitosti: Táborská 618 / 618, Praha - Nusle Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nusle, kód k.ú. 728161, LV 9075 Ostatní stavby: Pozemky: 788/4, 789 Vlastník stavby: Bytové družstvo Táborská, Táborská 618, 14000 Praha - Nusle, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Bytové družstvo Táborská, Táborská 618, 14000 Praha - Nusle, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 1605/13/U 01-049, 28.2.2014 Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, 14000 Praha 4 IČ: 13297082 telefon: 244 400 604 e-mail: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ6156191382 fax: 244 401 941 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, 675 31 Jemnice IČ: 69674582 telefon: +420 724 217 609 e-mail: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ7705021977 fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni 3.3.2014 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 200 000 Kč Datum místního šetření: 1.4.2014 Datum zpracování : 1.4.2014 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 8 V Jemnici, dne 23.4.2014 Otisk razítka Ing. Petr Křivánek
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1915 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2006,2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: okrajová část - smíšená zástavba 1 246 780 (setrvalý stav) dobře udržovaná dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 9 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 8 Počet bytů/nebytů 24/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 618/12 3 1+1 49,70 0,00 10,50 0 60,20 54,95 1 / 1 40 400 Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. - 2 -
Rating rizika: RIZIKA RIZIKO ANO NE NE Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí - Jedná se o družstevní vlastnictví - oceněni práv a povinností k družstevní bytové jednotce Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO NE RIZIKO NE ANO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Bez věcných břemen Exekuce K nemovitosti (právům a povinnostem na družstevní byt) bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO NE Ostatní rizika: nejsou Nemovitost není pronajímána NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014 2. Aktuální informativní výpisy z KN - LV číslo 9075 pro katastrální území Nusle, obce Praha, získaný z internetového portálu Nahlížení do KN dne 3. 3. 2014; 3. Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu www.mapy.cz; 5. Informace sdělené předsedkyní Bytového družstva Táborská 618 dne 4.3.2014: 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů www.csas.cz, www.sreality.cz, www.idnes.cz aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená při místním šetření (pouze zvenku), bez umožnění přístupu do bytu. 8. Stanovy družstva 9. Povinný odmítl zpřístupnit bytovou jednotku k místnímu šetření a tudíž bylo ocenění provedeno na základě telefonických informací od předsedkyně družstva a na základě kusých telefonických informací od povinného, některé skutečnosti byly tudíž odhadnuty. Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel 1.249.026 (Lexikon měst a obcí ČR 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. - 3 -
Městská část Praha - Nusle, ve které se nachází oceňovaná nemovitost má, jak bylo výše uvedeno, kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybavenost vč.všech přípojek inženýrských sítí. V přímé blízkosti nemovitosti se nachází vazební věznice Pankrác, Vrchní soud v Praze a vrchní státní zastupitelství. Cca 300m od domu jsou zastávky MHD (autobus a tramvaj), kompletní zdravotnická, sociální, vzdělávací, kulturní a obchodní síť. Poloha nemovitosti Budova, v níž je oceňovaný družstevní byt, se nachází v k.ú. Nusle, ve zmiňované části Praha - Nusle, v ulici Táborská v zástavbě několika podobných obytných budov. Samotný družstevní byt se nachází ve 3.NP bytového domu č.p. 618. Dům má jeden vchod. V těsné blízkosti domu se nachází Vazební věznice Pankrác, Vrchní státní zastupitelství a Vrchní soud. V širším okruhu je to supermarket, mateřská škola, základní škola, střední škola, gymnázium, městská policie, pošta, bankomaty, divadlo.cca 300m od domu zastavuje linka hromadné autobusové a tramvajové dopravy (stanice Palouček).Cca 600m je vzdálena linka metra C - Pražského povstání. Spojení s centrem města do 5 minut. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Bytová jednotka č. 618/12 o vel. 1+1, k níž váznou oceňovaná práva a povinnosti se nachází ve 3.NP domu č.p. 618 v obci Praha. V domě je domovní výtah. V tomto vchodě se nachází celkem 14 bytů. Dům s jedním vchodem (č.p. 618) je domem postaveným v roce 1914 tradiční formou cihlových domů, v tomto případě v zástavbě několika podobných domů pro bydlení. Má 4 nadzemních podlaží a 1.PP. Střecha domu je valbová, krytina pálená taška. Byt (dům) je vytápěn lokální plynové - WAW, dům je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č.618/12 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Oceňovaný byt je v družstevním vlastnictví bytového družstva Táborská. Tudíž budou oceněny práva a povinnosti družstva. K bytu náleží sklep umístěný v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č. 788/4 - zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 297m2 a pozemek p.č. 789 - ostatní plocha o výměře 246m 2, využíván jako zeleň u domu. Bytová jednotka č. 618/12 je bytovou jednotkou v družstevním vlastnictví o vel. 1+1. K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství sklep (10,5m2), který se nachází mimo byt v 1.PP domu. Plocha bytu je dle dostupných informací cca 54,95m2 (dle zaslaných materiálů předsedkyní družstva). Dle informací získaných telefonicky od předsedkyně družstva byly v roce 2006 vyměněny stoupačky za plastové a v roce 2010 došlo k výměně oken za plastová. V současné době má byt údajně následující vybavení: Byt má zděné jádro s WC a koupelnou, okna plastová, podlahy PVC, dveře dřevěné plné, prosklené do ocelových zárubní, stoupačky plastové, přípojka plynu, vybavení kuchyně plynový sporák, ohřev vody boiler, hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC. Tato bytová jednotka je v současné době v družstevním vlastnictví. Jedná se o byt. jednotku o vel. 1+1 o velikosti cca 54,95 m 2 (příslušenství - sklep - 10,5m2). Byt obsahuje následující místnosti: pokoj, předsíň, kuchyň a koupelnu s WC. Dům č.p. 618 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří více jak 80 let, jeho údržbě a určitému stavu revitalizace. Je postaven tradiční formou zděného cihlového systému. V domě byly v roce 20010 vyměněny okna za plastová společně s vchodovými dveřmi a o 4 roky dříve v roce 2006 vyměněny stoupačky za plastové. V současné době je technický stav následující: Dům je cihlový, stropy staré dřevěné + rákos, střecha domu je valbová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je 20 let stará fasáda bez zateplení, okna jsou plastová taktéž vchodové portály jsou plastové, schody betonové + teraco. Byt (dům) je vytápěn lokální plynové - WAW, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č. 618/12 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v dobrém stavu. - 4 -
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací zakládání na pilotách 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné + rákos 4. Krov, střecha valbová 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů fasáda 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové + teraco 11. Dveře dřevěné do ocelových zárubní 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění lokální plynové - WAW 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet podlahové plochy bytové jednotky Z důvodu neumožnění osobní prohlídky (místního šetření) jsou výměry převzaty z obdržených podkladů a nebyly ověřeny vlastním zaměřením. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 4,40 m 2 1,00 4,40 m 2 kuchyně byt 19,00 m 2 1,00 19,00 m 2 pokoj byt 22,90 m 2 1,00 22,90 m 2 koupelna + WC byt 3,40 m 2 1,00 3,40 m 2 sklep byt 10,50 m 2 0,50 5,25 m 2 Celková podlahová plocha 60,20 m 2 54,95 m 2-5 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků K oceňovanému bytu (domu) náleží pozemek parc. č. 788/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 297m 2. Tento pozemek je takto zapsány v KN na LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú.nusle, okr. Hl. město Praha. Pozemek je přímo pod domem, je napojeny na veškeré inženýrské sítí. Dále k bytu (domu) náleží pozemek parc.č. 789 - ostatní plocha o výměře 246m 2, využívaný jako zeleň u domu. Oba tyto pozemky jsou chráněny jako památkově chráněné území. U pozemků se nevyskytují jiné negativní vlivy. K pozemku i domu je příjezd po nezpevněné komunikaci. Jelikož se jedná o družstevní vlastnictví není určen spoluvlastnický podíl na těchto pozemcích. Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří na 6.650 Kč/m 2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem a to v tomto případě dle aktuální cenové mapy města Prahy (jež se již dále neupravuje). Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 788/4 297 6 650 1 / 1 1 975 050 ostatní plochy 789 246 6 650 1 / 1 1 635 900 Celková výměra pozemků 543 Hodnota pozemků celkem 3 610 950 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito pouze jedné základní metody zpracování odhadu, a to : Metody porovnávací tržní s přímým porovnáním. Od zjištění (věcné) ceny a výnosové hodnoty práv a povinností k družstevnímu bytu vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu bylo upuštěno z důvodu, že pro družstevní byty neexistuje v těchto případech platná metodika či předpis (Dle nového občanského zákoníku z roku 2014). Metoda ceny administrativní byla použita za účelem náležité identifikace předmětu ocenění a má dle znalce jen pomocný indikační charakter. Administrativní cena byla stanovena za použití vyhlášky c. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), pomocí základní ceny za 1 m2 podlahové plochy objektu a výměry pozemku s přihlédnutím k indexu konstrukce a vybavení, indexu trhu a indexu polohy pozemku, včetně zahrnutí údajů z platné pozemkové mapy. Metodou ceny administrativní byla zjištěna cena bytové jednotky ve výši 2.000.000 Kč. Touto metodou a prohlídkou nemovitých věcí byly zjištěny rozhodující vlastnosti předmětu ocenění pro použití metody srovnávací: umístění nemovitých věcí, stáří objektu, svislé konstrukce objektu, podlahová plocha objektu, dispozice objektu a jeho příslušenství. V porovnávací metodě byly srovnávány ceny typově obdobných nemovitých věcí s ohledem na velikost sídla, velikost samotných nemovitých věcí, charakter, polohu, kvalitu provedení, vybavení, stav údržby, existující infrastrukturu, využitelnost nemovitých věcí a vlastnické vztahy k nim a s ohledem na situaci, trendy, na realitním trhu, tj. ceny dosažené, realizované, resp. aktivně nabízené, v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitých věcí. - 6 -
Ceny srovnávaných nemovitých věcí byly následně upraveny indexovou metodou na základě výše uvedených kritérií, čímž byla upravena JC/m2 užitné plochy (snížení nebo zvýšení v závislosti na míře podobnosti či naopak odlišnosti jejich charakteristických vlastností s vlastnostmi oceňovaných nemovitých věcí). Výpočet porovnávací hodnoty Pro potřebu porovnávací metody ocenění je vždy nutné získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru www.csas.cz naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod www.csas.cz), byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v v daném stavu, čase a místě. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Pro potřeby porovnávací metody byly použity následující srovnatelné nemovitosti: Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Praha - Nusle Bytová jednotka 1+1v družstevním vlastnictví (práva a povinnosti) Zděná 54,95 3.NP 2+1 X X X X X Srovnávané jednotky 1. Praha 4 - Nusle, ul. Dačického Prostorný byt 1+kk o výměře 39 m2 + 8 m2 sklep. Byt se nachází v 8. NP cihlového domu s výtahem. Byt je v udržovaném, avšak původním stavu a je tudíž určen k rekonstrukci. Nabízí možnost realizace vlastních představ o bydlení. Byt je v DV, momentálně však není možné ho převést do osobního vlastnictví, zbývající anuita ve výši 36.330,- Kč. Byt se nachází ve vyhledávané lokalitě, v blízkosti metra Pražského Povstání, kousek od Vyšehradu. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací - Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová 39,00 8 1+kk 1 890 000 48 462 0,81 39 180-7 -
2. Praha - Nusle, ul. 5. Května Byt 1+1 42m2 v ulici 5.května, orientovaného do zeleně, v těsné blízkosti metra Vyšehrad, v 2.nadzemním podlaží cihlového domu. Dispozičně se skládá z obývacího pokoje, kuchyně, prostorné předsíně, koupelny s vanou, samostatné wc a spíž. Byt je před rekonstrukcí. Dům má vlastní kotelnu a je po rekonstrukci (stoupačky, elektroinstalace, nová plastová okna). Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací - Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová 42,00 2 1+1 2 125 000 50 595 0,81 40 904 3. Praha 10 - Vršovice, ul. Moskevská Družstevní byt, dispozičně řešen jako 1+1 a o celkové výměře 43m2. Světlý byt po částečné rekonstrukci s krásným výhledem, balkon (2m2), nová kuchyňská linka, koupelna se sprchovým koutem, topení WAW, repasované parkety, nová plastová okna. Byt je situován do 3. patra pětipatrového cihlového domu s výtahem, dům je ve výborném stavu. Byt nabízí klidné bydlení s bohatou občanskou vybaveností v místě a výbornou dopravní dostupností (zastávka tram, bus nedaleko - dostupnost na metro). Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - Lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně lepší stav, po část. rekonstrukci, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací - Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová 43,00 4 1+1 2 150 000 50 000 0,81 40 423 4. Praha 10 - Vršovice, ul. Petrohradská Byt 2+kk ve velmi žádané lokalitě v Praze 10 Vršovice. Velkou výhodou bytu o této velikosti je, že má dva samostatné pokoje. Další předností bytu je jeho stav po rekonstrukci koupelna, kuchyň, repase parket, plastová okna, elektřina měď, stoupačky plastové. V neposlední řadě má byt ideální orientaci oken: obývací pokoj jihozápad, druhý pokoj jihovýchod a vnitroblok. Samozřejmostí Vršovic je výborná dopravní dostupnost a také dostatek zeleně: Havlíčkovy sady, Gröbovka. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost (1+1;2+kk); Lokalita - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Pravděpodobně srovnatelné vybavení; Stáří, technický stav - Pravděpodobně srovnatelný tech.stav, asi novější dům; Druh budovy - Taktéž zděný bytový dům; Způsob vlastnictví - Taktéž družstevní vlastnictví; Koeficient relevantnosti dostupných informací - Koeficient redukce dostupných informací z důvodu neumožnění osobní prohlídky; cihlová 50,00 3 2+kk 2 450 000 49 000 0,81 39 690-8 -
Variační koeficient před úpravami: 1,68 % Variační koeficient po úpravách: 1,65 % Průměrná cena 40 049 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 54,95 m 2 Porovnávací hodnota 2 200 693 Kč Při porovnávací metodě byl znalcem použit koeficient relevantnosti dostupných informací o bytové jednotce z důvodu neumožnění prohlídky a vlastního zaměření bytu. Dle množství a věrohodnosti odstupných informací a zejména z důvodu množství srovnávacích nemovitostí podobného druhu ( v dané lokalitě je dostatek srovnatelných nemovitostí - bytových jednotek v DV) byla znalcem stanoven koeficient na 1,03 v neprospěch oceňovaného bytu (práv a povinností). Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu práv a povinností k - bytu 1+1, č. 618/12 v družstevním vlastnictví a jeho příslušenství v domě čp. 618, postaveném na pozemku parc.č.788/4, v obci Praha, k.ú. Nusle, okres Hl. m. Praha na: 2.200.000,- Kč slovy: dvamiliónydvěstětisíckorun českých (zaokrouhleno na desetitisíce Kč) Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty (vyjma níže uvedených), známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. Poznámka: 1. Z předaných podkladů (výpočtového listu) je zřejmé, že k bytu náleží povinnost platit kromě standardních měsíčních poplatků také platbu 2380Kč/měsíc. Jedná se o splátku kupní ceny nemovitosti bytu a pozemku. Tyto poplatky (anuita) budou,dle informací od předsedkyně, splaceny v listopadu 2016. (Tzn. dle přiloženého výpočtu celkovou částku ve výši 76.160 Kč). Tuto skutečnost je nutno zohlednit při případné koupi (prodeji) nemovitosti (v tomto případě práv a povinností k předmětné bytové jednotce). - 9 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014 Výpis z KN, podle LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne28.2.2014 2 2 Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN 1 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 618 1 Fotodokumentace domu č.p 618 ze dne 1.4.2014 (do bytu nebyla umožněna prohlídka) 1 Výpočtový list - výpočet splacení anuity 1 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č. 371004-4217 K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č. 770502/1456; IČO 696 74 582 bydliště: Komenského 716, 675 31, JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne 26.6.2006 na dobu neurčitou, s datem 26.6.2006, jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 23.10.2009, pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 448-24/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne 23.4.2014 Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE 675 31-10 -
Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne 28.2.2014-11 -
- 12 -
Výpis z KN, podle LV č. 9075 pro obec Praha, k.ú. Nusle, okr. Hl. město Praha, vyhotovený KÚ pro kraj Hl. město Praha, KP Praha ze dne28.2.2014-13 -
- 14 -
Kopie katastrální mapy předmětného území zajištěná z internetového portálu nahlížení do KN - 15 -
Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Nusle s vyznačením polohy domu č.p. 618-16 -
Fotodokumentace domu č.p 618 ze dne 14.2.2014 (do bytu nebyla umožněna prohlídka) Čelní pohled Zadní pohled Vstupní dveře do domu Zvonky - 17 -
Výpočtový list - výpočet splacení anuity - 18 -