ZNALECKÝ POSUDEK č.3239-62/2013 O ceně bytové jednotky č.1839/6 v Kraslicích, Pod nádražím 1839, včetně příslušenství a podílu o velikosti 690/21570 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2976, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 478 m 2, vše zapsáno na LV č.5419 pro k.ú.kraslice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 25.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1839/6 v Kraslicích, Pod nádražím 1839, včetně příslušenství a podílu o velikosti 690/21570 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2976, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 478 m 2, vše zapsáno na LV č.5419 pro k.ú.kraslice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Pod nádražím 1839 358 01 Kraslice Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kraslice Katastrální území: Kraslice Počet obyvatel: 6 905 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 78,7797 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 78,78 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5419 pro k.ú.kraslice - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 611028/0704, Pan Jiří Bodnarík, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM 625224/0676, Paní Alena Bodnaríková, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 611028/0704, Pan Jiří Bodnarík, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 625224/0676, Paní Alena Bodnaríková, Pod nádražím 1839, 358 01 Kraslice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, dle informací objednatele ocenění a na základě informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu se sedmi nadzemními podlažími (přízemí je technické - sklepy). Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Byt je v původním stavu. V domě je výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování je omezené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 78,78 1,00 2,1310 0,7830 131,45 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.2976 478,00 131,45 62 833,10 nádvoří Stavební pozemek - celkem 62 833,10 Pozemek - zjištěná cena = 62 833,10 Kč - 4 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = 62 833,10 Kč 62 833,10 Kč Cena příslušenství - celkem: = 62 833,10 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 32 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 13 158,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: 12,40 m 2 pokoj: 20,40 m 2 pokoj: 12,20 m 2 kuchyň: 11,30 m 2 předsíň: 8,90 m 2 koupelna a WC: 3,80 m 2 lodžie: 4,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: 2,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,60 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,60 m 2 * 0,10 = 0,26 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 73,86 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s I -0,07 negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji III 0,00-6 -
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - II -0,05 nerozvíjející se oblast 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 0,850 * 0,850 = 0,457 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 13 158,- Kč/m 2 * 0,457 = 6 013,21 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 013,21 Kč/m 2 * 73,86 m 2 = 444 135,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 444 135,69 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 62 833,10 Kč Spoluvlastnický podíl: 690 / 21 570 Hodnota spoluvlastnického podílu: 62 833,10 Kč * 690 / 21 570 = 2 009,96 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 2 009,96 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 446 145,65 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 446 145,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 446 145,70 Kč Celkem 446 145,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 446 145,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 446 145,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 446 145,70 Kč Celkem 446 145,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 446 145,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 446 150,- Kč slovy: Čtyřistačtyřicetšesttisícjednostopadesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky do výše 303.000,- Kč s příslušenstvím a zajištění pohledávek v budoucnu vzniklých, rozepsaných na LVč.5419 v příloze - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1, Pod nádražím, Kraslice, vlastněný a spravovaný dobře fungujícím Stavebním bytovým družstvem Rozvoj Sokolov, s možností převodu do osobního vlastnictví. Dům se nachází v klidné části města Kraslice, nedaleko několika obchodních center a v blízkosti autobusového a vlakového nádraží. Byt je plně funkční, ve velice dobrém stavu, je vyklizen, vyčištěn a je nově vymalován. Byt není zatížen žádnými dluhy a má velmi nízké náklady na provoz. K bytu náleží sklepní kóje a balkon v mezipatře. Vzhledem k uvedenému stavu je byt připraven k okamžitému nastěhování bez dodatečných nákladů. Město Kraslice poskytuje veškerou občanskou vybavenost, dopravní dostupnost a množství kulturního a sportovního vyžití. V okolí města je několik lyžařských areálů, turistických i cyklistických tras. Požadovaná cena 340.000,- Kč. - 9 -
Prodej velmi pěkného, teplého a dobře udržovaného bytu 2+1 v Kraslicích v ulici Svatopluka Čecha. Nachází se ve 2. patře cihlového domu, bez výtahu. V celém bytě jsou plastová okna. Velmi dobrá občanská vybavenost v místě - škola, školka, obchody, lékař, pošta. Požadovaná cena 320.000,- Kč včetně provize. Prodej DB 1+2, 55 m2,6. patro panelového domu, ve vyhledávané lokalitě města Kraslice. Byt 1+2 v 6. patře panelového domu ve vyhledávané lokalitě města Kraslice. Byt je částečně po rekonstrukci, nová kuchyňská linka, plastová okna, nové vestavěné skříně. Bytová jednotka je přestavená na 1+3 (přepůlená jedna místnost). Nízká anuita. Možnost převedení do osobního vlastnictví. Požadovaná cena 395.000,- Kč včetně kompletního právního servisu a zajištění financování. - 10 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 400.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 400.000,- Kč. Slovy: Čtyřistatisíc Kč V Tršicích 25.2.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3239-62/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5419 ze dne 5.2.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -