ZNALECKÝ POSUDEK č. 5168-018 / 13 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 455/16 v 7.NP domu č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460 a vyčíslení podílu na ceně společných částí budovy č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460 a stavební parcely č. 1704/9, 1704/10, 1704/11, 1704/12, 1704/13, 1704/14 ve výši 604/82544. Katastrální území M I Ř E T I C E U K L Á Š T E R E N A D O H Ř Í, obec K L Á Š T E R E C N A D O H Ř Í, okres C H O M U T O V, kraj Ú S T E C K Ý. Objednatel znaleckého posudku: soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 6, pan JUDr. Jan GROSAM Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obecné ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení. č.j. Ex 3432/11-36 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 02.02.2013 znalecký posudek vypracoval: Jan Valentík Žižkova 261, 400 04 Trmice telefon: 602 59 39 09 e-mail: odhady.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Trmicích 05.02.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č.455/16 s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 455/16 Adresa předmětu ocenění: Jana Ámose Komenského 455 431 51 Klášterec nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Klášterec nad Ohří Katastrální území: Miřetice u Klášterce nad Ohří Počet obyvatel: 15 094 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 139,4929 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 139,49 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 02.02.2013 za přítomnosti Znalce a povinného p. Sedláčka Stanislava. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu, vyhotoveno dálkovým přístupem, LV č. 2855, 3240 a 170 pro KÚ Miřetice u Klášterce nad Ohří Informace a údaje sdělené vlastníkem bytovky Skutečnosti zjištěné na místě Zjištění stáří nemovitosti u správce nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: pan Stanislav Sedláček, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní pan Stanislav Sedláček, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází ve vícebytovém, typovém domě. Je postaven v zástavbě dalších bytových domů v místní městské části Klášterce nad Ohří, v Miřeticích. Jedná se o panelákové sídliště ze sedmdesátých let minulého století. Objekt je v přiměřeném dosahu správního a obchodního centra obce. V blízkosti (cca. 100 m) se nachází ZŠ a ve vzdálenosti cca. 150 m je zimní a fotbalový stadion. Od nájezdu na páteřní a velmi frekventovanou, komunikace, sil. č. I/13 (E442) je vzdálen ca. 300 m. Je postaven v ul. Jan Ámose Komenského. Dům je situován na rovinatém pozemku. Z inženýrských sítí je dům napojen na veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Je zde i dálková dodávka tepla a TUV. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 455/16-3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 455/16 Popis: Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 7.NP vícebytového typového domu. Dům má celkem osm nadzemních podlaží a jedno technické podlaží. V šesti vchodech je celkem 144 bytovek, v každém vchodu je 24 bytovek. Svislé konstrukce jsou plošné panelové. Je postaven na betonových základech, izolace proti zemní vlhkosti je funkční. Stropy jsou s vodorovným podhledem, také panelové. Střecha je rovná s živičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Schodiště je dvouramenné s povrchem teraso. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější tvoří obklad profilovaných umělohmotných tabulí se zateplením. Vnitřní obklad není. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna původní dřevěná, zdvojená. Vytápění ÚT, dálkové včetně dodávky TUV. Podlahy ve standardu s povrchem PVC a v pokojích vlysy. Elektroinstalace je v domě světelná i motorová, bleskosvod je osazen. V bytovce elektro není funkční, odpojen elektroměr. Vnitřní rozvod plynu, vody a kanalizace odpovídá standardu. V kuchyni je plynový sporák. V koupelně vana a umyvadlo. Záchod je splachovací. Koupelna i WC jsou v původním PREFA jádru. Výtah je osazen. Dům byl uveden do provozu po r. 1970 a stáří odhaduji na 40 roků. Údržba není prováděna pravidelně, stavebně - technický stav domu je mírně zhoršený. U bytovky uvažuji z větší rekonstrukcí (vnitřní rozvody, okna, koupelna, kuchyně, WC, renovace podlah). Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Stavební parcely Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.6. Nepříznivé účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, -5 % radon aj.): 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: 0 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: úprava ceny podle tabulky č. 1 zde nepřichází v úvahu Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8730-4 -
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a 28 odst. 1 a 2 139,49 1,00 2,1310 0,8730 259,50 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/9 228,00 259,50 59 166,- 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/10 226,00 259,50 58 647,- 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/11 226,00 259,50 58 647,- 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/12 226,00 259,50 58 647,- 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/13 226,00 259,50 58 647,- 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1704/14 228,00 259,50 59 166,- Stavební pozemky - celkem 352 920,- Stavební parcely - zjištěná cena = 352 920,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 1 000,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: stavební parcely = 352 920,- Kč 352 920,- Kč Cena příslušenství - celkem: = 352 920,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 10 001 50 000 Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 11 024,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 12,00 m 2 předsíň: 8,40 m 2 koupelna: 2,50 m 2-5 -
WC: 1,00 m 2 pokoj 1: 20,30 m 2 pokoj 2: 16,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,40 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: lodžie: 4,00 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 4,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: 1,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,40 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 4,00m 2 * 0,17 = 0,68 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 61,26 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta II 0,02-6 -
3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,15 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - problémové obyvatelstvo v okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - bytová jednotka podléhá eekučnímu řízení. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1-7 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 1,000 * 0,900 = 0,569 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 11 024,- Kč/m 2 * 0,569 = 6 272,66 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 272,66 Kč/m 2 * 61,26 m 2 = 384 263,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 384 263,15 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 351 920,- Kč Spoluvlastnický podíl: 604 / 82 544 Hodnota spoluvlastnického podílu: 351 920,- Kč * 604 / 82 544 = 2 575,11 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 2 575,11 Kč Bytová jednotka č. 455/16 - zjištěná cena = 386 838,26 Kč Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovitosti: Stanovení obecné ceny je provedeno porovnávací metodou. Pro porovnání byly použity nabídky servru SREALITY.CZ a dále byla použita podpůrně cena vypočtena podle oceňovacího předpisu. Pro stanovení obecné ceny vycházím z předpokladu, že nemovitost bude i nadále využívána k účelu ke kterému je určena tj. k bydlení. 1. byt Klášterec n.o., Miřetice Byt v osobním vlastnictví, starší panelová zástavba - ul. Královehradecká, napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt 2+1/L o výměře 60 m 2. Nabídková cena je 350.000,-- Kč, tj. cena 1 m 2 5.833,-- Kč. Shodná lokalita. Shodné stáří. Lepší stav, bytovka je po částečné rekonstrukcí. Výhodnější je dispozice v objektu 3.NP z 8.NP. ID zakázky 1514 2. byl Klášterec n.o., Miřetice Byt v osobním vlastnictví. Jedná se o starší panelovou zástavbu - ul. Královehradecká. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt 2+1/L o velikosti 64 m 2. Nabídková cena je 365.000,-- Kč tj. cena 1 m 2 5.703,-- Kč. Shodná lokalita. Stáří domu je shodné. Bytovka je v původním stavu, srovnatelné. Výhodnější je dispozice v objektu, 3.NP ze 8.NP. ID zakázky 1738 3. byt Klášterc n.o., Miřetice Byt v osobním vlastnictví, starší cihlová zástavba - ul. Václava Řezáče, napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt o velikosti 2+1 o velikosti 58 m 2. Nabídková cena je 335.000,-- Kč tj. cen 1 m 2 5.776,-- Kč. Lokalita je shodná, stáří - jedná se o mírně starší zástavbu. Bytovka je v původním stavu. Dispozice je horší, byt v 1.NP z 4.NP. ID zakázky 1858. 4. byt Kláštere n.o., Miřetice Byt v osobním vlastnictví. Jedná se o starší panelovou zástavbu - ul. 17. listopadu, napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt o velikosti 2+1 o velikosti 60 m 2. Nabídková cena je 380.000,-- Kč, tj. cena 1 m 2 6.333,-- Kč. Lokalita shodná, stáří shodné. Bytovka je ve srovnatelném stavu. Dispozice je výhodnější, 4.NP z 8. NP. ID zakázky 317. - 8 -
Průměrná cena 1 m 2 je: 5.833,-- + 5.703-- + 5.776,-- + 6.333 = 23.645,-- Kč/4 = 5.911,25 Kč Tuto cenu budu snižovat na tyto okolnosti: - není patrno jestli je v cenách zahrnuta provize RK a právní servis - 5 % - nabídková cena, které zpravidla není dosaženo - 10 % ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- snížení celkem: - 15 % Cena po snížení o 15 %: 5.911,25 Kč - 15 % = 5.024,56 Kč Cena bytovky č. 455/16: 60.40 m 2 * 5.024,56 Kč = 303.483,42 Kč z a o k r o u h l e n o: 305.000,- Kč Z á v ě r: a) obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 455/16, s příslušenstvím, a dále podílu na ceně stavební parcely č. 1704/9, 1704/10, 1704/11,1704/12 1704/13, 1704/14 a společných částech budovy č.p. 455, 456, 457, 458, 459, 460, vše v katastrálním území Miřetice u Klášterce n.o, obec Klášterec n.o., okres Chomutov, zapsáno na listu vlastnictví č. 2855 - byt, 170 - budova a 3240 - pozemky, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Chomutov, podle tohoto odhadu k datu ocenění tj. 02.02.2013 po zaokrouhlení na 305.000,-- Kč. b) cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí nájemní právo - nezjištěno věcná břemena - nezjištěno c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - viz odst. b d) výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství, dtto. odst. a tj. 305.000,-- Kč - 9 -
V Trmicích 05.02.2013 Jan Valentík Žižkova 261 400 04 Trmice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.1980 pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5168-018 / 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 018 / 13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2855 ze dne 02.01.2013 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1-10 -