ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5437-07/2014 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti bytová jednotka č.3271/33 s příslušenstvím v budově č.p.3271 realizované na pozemku p.č.st.3509 v katastrálním území Jablonec nad Nisou (kód:655970), obec Jablonec nad Nisou a spoluvlastnické podíly k budově a pozemku. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - 003 EX 4018/07-43 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 31.prosince 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivován. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 22.ledna 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí cen podobných nemovitostí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka č.3271/33 - se nalézá v 7.nadzemním podlaží budovy č.p.3271 realizované na pozemku p.č.st.3509 v katastrálním území Jablonec nad Nisou (kód:655970). Budova č.p.3271 (bytový dům) se nachází v ulici Budovatelů, západně od centra města Jablonec nad Nisou. Nemovitost je dále tvořena: - spoluvlastnickým podílem ve výši 595/34569 na společných prostorách budovy (bytového domu) - spoluvlastnickým podílem ve výši 595/34569 na pozemku Budova je realizována jako montovaná, ze železobetonových stěnových panelů. Použity jsou tradiční materiály a obvyklé stavební detaily. Budova je řádně kolaudována a užívána je v souladu s právním stavem. Opotřebení konstrukcí a vybavení společných částí budovy je přiměřené zvolené konstrukci, použitým materiálům době a způsobu užívání. Staticky významné poruchy nebyly zjištěny. Bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna. Podle informace, kterou znalci poskytl zástupce objednatele posudku je bytová jednotka užívána jedním ze spoluvlastníků nemovitosti a na jednotce nevázne žádný nájemní vztah. Bytová jednotka je běžným způsobem užívána. Vybavení je standardní a původní. Údržba pouze základní. Oceňovaná nemovitost je vystavena hlukové zátěži vyplývající z bezprostřední blízkosti vytížené dopravní komunikace (ulice Budovatelů). Spolu s tím jsou překračovány i ostatní hygienické limity (zplodiny, polétavý prach, ap.). 2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Jablonec nad Nisou (kód:655970), obec Jablonec nad Nisou, list vlastnictví č.9039 (bytová jednotka), list vlastnictví č. 7422 (budova a pozemek) vyhotovený z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou dne 6.3.2013. Katastrální mapa, mapa geografického informačního systému, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou v měřítku 1:500. Prohlášení vlastníka budovy ze dne 30.4.1996, vklad práva povolen rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou. Údaje a informace získané ze stavebního archivu Městského úřadu Jablonec. Fotodokumentace zpracovaná znalcem při místním šetření. Místní šetření konané znalcem dne 6.2.2014. 3. Vlastnictví Podle informace z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.9039 pro katastrální území Jablonec nad Nisou (kód:655970), obec Jablonec nad Nisou, mimo jiných, zapsán Milan Šikola identifikátor 641120/0356 Liberecká 729/95 466 01 Jablonec nad Nisou podíl 1/4-3 -
4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Ortomapa - Mapa širších vztahů - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Byty v domech vícebytových Oceněno podle 25 vyhlášky. 1.1 Popis Posuzovanou - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č.3271/33 v budově č.p.3271 (bytový dům), v ulici Budovatelů, v Jablonci nad Nisou. Součástí oceňované nemovitosti je i spoluvlastnický podíl ve výši 595/34569 na společných částech budovy. Bytová jednotka č.3271/33 je charakterizována jako 2+1 v 7.np budovy. Podle Prohlášení vlastníka budovy (viz Podklady pro vypracování posudku) má celkovou výměru 59.5 m 2. Pro výpočet je výměra upravena v souladu s Oceňovací vyhláškou. Všechny rozhodné údaje o bytové jednotce (charakter, umístění a výměra) jsou bezezbytku převzaty z Prohlášení vlastníka budovy (viz Podklady pro vypracování posudku). Podle dostupných informací je bytový dům, ve které se nachází oceňovaná jednotka, užíván v souladu s právním stavem. Budova je realizována z montovaných plošných panelů. Technický stav budovy odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a základní údržbě. Objekt prošel tzv. revitalizací, během které byly obnoveny funkce obvodového pláště, upraveny společné části budovy a je jejich vybavení. Staticky významné poruchy nebyly zjištěny. Vybavení jednotky je standardní ve smyslu Oceňovací vyhlášky. Vybavení je původní. Technický stav je přiměřený době a způsobu užívání. Vlivem absence údržby je vyšší opotřebení konstrukcí a vybavení se střednědobou životností. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 1.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha kuchyně 10.1 10.10 m 2 pokoj1 16.0 16.00 m 2 pokoj2 14.2 14.20 m 2 koupelna 4.3 4.30 m 2 WC 1.1 1.10 m 2 předsíň 6.1 6.10 m 2 komora 3.7 3.70 m 2 chodba 4.0 4.00 m 2 lodžie 3.8 3.80 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 63.30 m 2-5 -
1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní *) spoluvlastnictví nemovitosti Celkem -0.10 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900 1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2-0.03 Frekventované silnice 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.03 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.03 = 0.970 1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem - 6 -
6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Předpoklad provedení menších stavebních úprav (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0 pro stáří 35 let) Celkem * 0.03 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.03) x 0.68 = 0.700 1.7 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 20.082,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6110 I = It x Ip x Iv = 0.900 x 0.970 x 0.700 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 12.270,10 Cena za celou podlahovou plochu 63.30 m 2 = Kč 776.697,46 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč 776.697,- 2. Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1 Popis Pozemek p.č.st.3509 o výměře 530 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, Jablonec nad Nisou č.p.3271 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k pozemkům ve výši 595/34569. 2.2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 42% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 42.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 568,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 624,80 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1310 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3800 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.837,40-7 -
Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.837,40 Cena za celou výměru 530.00 m 2 = Kč 973.821,65 Započtení spoluvl.podílu 595/34569 = Kč 16.761,37 Stavební pozemek Cena celkem Kč 16.761,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových Kč 776.697,- 2) Stavební pozemek Kč 16.761,- Zjištěná výsledná cena Kč 793.458,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 793.460,- - 8 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.3271/33 s celkovou výměrou 59,5 m 2, která je situována v 7.NP panelového bytového domu v ulici Budovatelů, v Jablonci nad Nisou. Jednotka nebyla zpřístupněna vlastníkem nemovitosti a její vybavení je podle sdělení obeznámených osob standardní. Pozitivním faktorem ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitosti je: - Stavebně stabilizovaná lokalita - Dobrý technický stav budovy (po revitalizaci společných částí) - Dobrá dostupnost Negativními faktory ovlivňujícími obvyklou cenu nemovitosti jsou především: - Rozkolísaný trh s nemovitostmi v lokalitě - Převis nabídky nad poptávkou - Bezprostřední blízkost frekventované komunikace - Omezená možnost parkování v lokalitě Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Obvyklá cena nemovitosti vychází ze skutečnosti, že průměrná nabídková jednotková cena (1m2 podlahové plochy) se bytových jednotek tohoto typu, velikosti a umístění se pohybuje kolem od 11000,- Kč do 14000,- Kč. Přes určitou jedinečnost oceňované nemovitosti (dobrý technický stav budovy) nelze pozorovat žádný nárůst jednotkové ceny a cena odráží stagnaci na realitním trhu. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena celkově pro pozemek i stavbu, protože v tomto případě tvoří stavba i pozemek jednu ekonomickou jednotku. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč 793.460,- - 9 -
Úkolem znalcem je stanovit obvyklou cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti. Se znalostí komplikací s prodejem ideálního spoluvlastnického podílu, dále po konzultaci s realitními makléři lze konstatovat, že obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 se pohybuje zpravidla od 20 do 25 % ceny celku v závislosti na atraktivitě nemovité věci. Pro tento konkrétní případ znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovité věci činí přibližně 20 % z celkové ceny nemovitosti. Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti bytová jednotka č.3271/33 s příslušenstvím v budově č.p.3271 realizované na pozemku p.č.st.3509 v katastrálním území Jablonec nad Nisou (kód:655970), obec Jablonec nad Nisou a spoluvlastnické podíly k budově a pozemku je: 160 000,- Kč Slovy: jedno sto šedesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - povinný je jedním z podílových spoluvlastníků - na nemovitosti nevázne nájemní vztah, který by měl vliv na cenu obvyklou. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná, stanovená dle platné oceňovací vyhlášky: Celek: 793.460,- Kč, spoluvlastnický podíl o velikosti ¼: 198.365,- Kč 2. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady 3. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly 4. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Obvyklá cena, za níž je spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na nemovitosti v dražbě prodejný: 160.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 22.ledna 2014... vypracoval - 10 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5437-07/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 11 -